承租人欲解除租赁合同，提前通过手机短信形式发出通知，是否有效？近日，苏州市中级人民法院二审审结一起租赁合同纠纷，认定承租人以短信方式通知出租人解除合同符合双方合同约定,租赁合同解除日期以短信收到之日确定。

2011年3月，某电脑公司向朱女士租赁一套房屋。双方协议约定：租期三年，租金半年一付，租赁保证金为1个月房租；租赁关系终止时，双方如无纠纷，则朱女士在电脑公司付清合同约定费用后3日内无息返还保证金。双方还约定，在租赁期内任何一方要提前解除合同，均应提前两个月书面通知另一方。合同签订后，双方依约履行，电脑公司支付租金至2013年8月31日，支付物业费至2013年12月31日。

2013年6月23日，电脑公司指派员工向朱女士发送数条短信，确定双方租赁关系于2013年8月31日解除。4天后，电脑公司邮寄退租通知书至朱女士身份证地址，但该邮件被退回。8月20日，电脑公司再次以网上搜索到的朱女士办公地址邮寄退租通知书，朱女士于次日签收该邮件。8月23日，电脑公司搬离。

随后，电脑公司诉至法院，要求朱女士归还租赁保证金及多支付的物业费。朱女士则另案起诉电脑公司支付租金及房屋损坏损失。

一审法院经审理认为，电脑公司虽以短信、电话、邮寄方式通知朱女士，但均未能有效送达。朱女士实际收到电脑公司书面解除通知的时间为2013年8月21日，故相应租赁合同解除时间为同年10月21日。因此，电脑公司需支付2013年9月1日至10月21日期间的房屋租金及物业费；同时，朱女士返还电脑公司已经交付的2013年10月21之后的物业费。

电脑公司不服一审判决，提起上诉。二审中，电脑公司提供了通信公司出具的短信记录，证明电脑公司员工于2013年6月23日向朱女士手机发送了数条短信。

苏州中院经审理认为，手机短信属于数据电文的一种，属于合同法规定的书面形式。电脑公司于2013年6月23日以手机短信方式通知朱女士于2013年8月31日解除租赁合同，符合双方协议有关提前两个月以书面形式通知另一方的约定，电脑公司与朱女士之间的房屋租赁合同于2013年8月31日解除，电脑公司无需支付2013年9月1日至10月21日期间的房屋租金及物业费。

同时，法院认为，因当事人双方就房屋租赁事宜仍有纠纷，朱女士已就房租和房屋损坏损失另行提起诉讼，故本案中租赁保证金尚不满足合同约定的归还条件，双方可在另一诉讼中一并处理。

近日，苏州中院作出终审判决：撤销原审判决，改判朱女士返还电脑公司2013年9月1日至2013年12月31日期间的物业费。

【法官说法】

以短信方式进行商务沟通具有便捷性、易保存性等优点，但是人们往往对短信的法律效力存有疑虑。根据我国《电子签名法》的相关规定，手机短信属于典型的数据电文，系我国《合同法》规定的书面形式。以手机短信发送通知具有书面通知的效力，当事人不得仅因其采用手机短信而否定短信内容的法律效力。

但是短信的适用具有一定的范围，并非所有的民事行为均能通过短信方式进行意思表示。根据《电子签名法》的相关规定，短信方式不适用涉及婚姻、收养、继承等人身关系的文书；不适用涉及土地、房屋等不动产权益转让的文书；不适用涉及停止供水、供热、供气、供电等公用事业服务的文书；不适用法律、行政法规规定的不适用电子文书的其他情形。