目前我国与房地产开发有关的诉讼大量出现，而以房地产开发企业为被执行人的执行案件也在不断增加。此类案件被执行人难动，申请执行人难缠，难执行，易信访。笔者试对此类案件进行分析。

一、表现特点

一是案件数量逐年增加。以洪泽法院为例，2010年受理此类执行案件2件，2011年12件，2012年上半年18件。

二是被执行人相对集中。洪泽法院所有此类案件均集中中于三家开发商，分别是江苏大家置业有限公司、江苏华厦置业有限公司和苏州工业园区天由房地产有限公司洪泽分公司。

三是案由基本相同。此类案件案由大多为商品房买卖合同纠纷，少数为借款合同纠纷、物业合同纠纷和建设施工合同纠纷。

四是矛盾容易激化。房地产开发企业以其经济实力和政治背景想方设法规避执行，而申请执行人一般为房地产开发企业的业主，势单力薄，但人数众多，其权益一旦得不到实现，极易引发群体性事件。

二、原因分析

一是设立公司,转移资金。一个开发商可能在几处不同的地方设立几个不同的公司同时进行开发，开发商利用其控制的关联公司以各种形式转移资金，逃避执行，有的甚至直接抽逃资金，弃企而逃，导致被执行企业无财产可供执行。江苏某置业有限公司是我县某小区的开发商，以该公司为被执行人共有12起案件在我院立案执行。经查，该公司无任何财产可供执行，但该公司实际经营人孙某在盱眙、金湖、涟水、淮安市区甚至外省同时设有多家公司进行房地产开发。

二是专用账号,隐藏资金。部分房地产开发企业利用商品房预售款专用账号规避执行，该资金帐号为法定监管帐号，执行法院无权查封此帐号，而房地产开发企业则将企业其余资金转入该账号，通过此账号可直接向银行还贷，如此完成资金循环。

三是恶意抵押，规避执行。房地产开发企业以所有已开始预售但尚未售出的商品房为担保向银行申请最高额贷款，若有人买房则在买方付款后迅速为该房办理撤销抵押权手续。法院如强制执行其未售商品房，因银行有优先受偿权，对申请执行人意义不大。江苏大家置业有限公司以该公司在我县开发的所有尚未售出商品房为抵押，在我县工行申请2000万元最高额抵押贷款，导致我院无法执行其未售商品房，而其所获贷款也并未用于偿还债务。

四是特殊身份，抗拒执行。房地产开发企业大多为本地政府引资企业，与政府关系密切，很多被执行企业的法定代表人或实际控制人为人大代表或政协委员，有的甚至是全国或省人大代表，法院执行压力较大。

三、提出建议

一、工商部门加强查处力度，每年企业年检时工商部门从严审查房地产开发企业的财务状况，重点检查公司股东是否出资不实或抽逃出资，是否有转移公司资金现象，及时发现问题，从严处理。

二、房管部门和监管银行加强对商品房预售款专用帐号的监管，在商品房交付之前严禁用预售款偿还银行贷款，否则本应由银行承担的贷款风险将转移至商品房买家，严禁预售款以外资金流入专用帐号，在商品房交付后及时撤销专用帐号。

三、法院执行人员仔细检查房地产开发企业未售房屋的抵押手续，避免其以虚假抵押逃避执行，并责令其提交抵押贷款去向的证明资料，必要时对其进行强制审计。

四、政府招商部门协助法院做开发商思想工作，劝其守法经营，配合执行，主动履行义务，政府领导尽量避免干涉法院正常的执行工作。