2021年4月22日，如皋法院速裁庭袁立峰走进南通电台直播间，结合如皋法院审理的一起物业纠纷案件，通过“徐婷法律时间”专栏以案释法，向市民朋友们介绍了物业服务合同履行中的法律知识，并就民法典物业服务合同部分进行了解读。

2011年，李某向某房地产开发公司购买了位于如皋市城南街道某小区的商品房2套。房屋交付时，李某预付了2年的物业费，但并未入住。之后李某再未支付过物业费。物业公司因为李某长期拖欠物业费遂向法院提起诉讼，要求李某履行支付物业费的义务。

李某应诉答辩称：两套房屋的水表均安装在房屋的公共绿地中，水表至住户家中有一段距离，李某在自来水公司开户后，发现水表往自己家房屋之间的水管存在爆裂漏水的现象，要求物业公司维修。物业公司认为其不负有维修义务，不同意维修，仅愿意在李某自行维修的时候予以协助。此外，讼争的两套房屋至今没有办理供电开户，无供电。李某认为其购买的房屋长期不能通水通电的原因在于物业公司，故不同意缴费，并要求物业公司承担不能使用房屋的损失。

法院审理后认为，新建住宅物业管理区域内的供水终端用户的分户计量表以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术规范。住宅竣工验收时，应当通知供水专业经营单位参加；在竣工验收合格后，应当将专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。供水单位应当按照国家有关标准和规范的要求，负责最终用户户外供水设施的维护和管理，保证城乡供水设施的安全、正常运行。最终用户户内管道等用水设施由最终用户负责管理。

李某房屋水管漏水部分位于水表通往房屋的部位（表内），该段水管的产权属于李某，水表以外部分由供水公司管理。李某与物业公司订立的物业合同也没有约定物业公司有维修李某专有产权部分水管的义务，所以李某以此抗辩拒交物业费不应支持。

对于供电部分，李某已经验收并从开发公司处取得了该房屋，李某可自行向供电单位申请开户，李某未申请供电开户导致其房屋无法供电的结果，与物业公司无关。

综上，李某的抗辩于法无据，不应当支持，如皋市人民法院一审判决李某向物业公司支付物业服务费。李某不服判决，向南通市中级人民法院提起上诉，南通市中级人民法院审理后，驳回了其上诉，维持原判。

　　法官说法：

本案引发纠纷，还在于不少人对于在住宅小区的运营维护过程中哪些属于物业服务企业应当提供的服务，哪些不属于物业服务企业提供的服务没有确切的认识。一般在住宅小区中，物业公司应当维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分。对于专有部分，没有管理义务。本案中，爆裂的水管虽然位于公共绿地的管道井中，但是已经位于水表内侧，属于业主的专有部分，就属于业主自行维护的范围。

在法院处理的物业服务纠纷案件中，大部分都是物业公司起诉业主要求支付物业费的案件，一般来说业主不支付物业费都有着各种各样的理由，但并非所有的不缴纳物业费的抗辩都能得到法院的支持。举个例子：不同的原因导致房屋渗水，在法律上就会出现不同的后果。如果是因为房屋质量问题或者房屋设计问题导致房屋渗水，那么在保修期内就应当由房屋的建设单位（开发商）负责维修，业主就不能以该理由拒绝缴纳物业费。如果是因为物业对排水通道维护不及时，导致排水管道堵塞致建筑物积水，引发房屋渗水，物业就负有责任，应当承担业主因渗水所致的损失。

物业纠纷金额不大，但涉及日常生活的方方面面，可以说物业服务合同是大家在日常生活中经常、普遍会涉及的合同，涉及到老百姓的切身利益，具有典型性，为此，在今年1月1日开始实施的《中华人民共和国民法典》合同编中将物业服务合同作为有名合同，用十四个法条加以阐述（合同编第24章第937-950条），就物业服务企业和业主的权利义务作了具体规定。我就这些法条给大家做个介绍，让大家可以在日常生活中更好地处理与物业公司的关系。

1. 物业服务合同的主体和物业服务合同的订立。

物业服务合同的的一方为业主，另一方为物业服务企业或者其他物业管理人。一般来说物业服务企业就是物业公司，但是民法典使用了“其他物业管理人”，也就是说法律并不禁止除物业公司以外具有物业管理技能的个人或组织进行物业管理，如果小区由业主自行管理，不聘用物业公司亦无不可。

建设单位（开发商）与物业公司可以订立前期物业合同，前期物业合同对全体业主具有约束力。

在成立业主大会选出业主委员会后，可订立物业服务合同，前期物业合同终止。

2. 业主的权利义务。

全体业主可以通过表决选聘或者解聘物业公司。

业主有知情权，就物业公司的服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况，可以要求物业公司公开。

对未按约定提供服务的物业公司提出抗辩。如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

当然，有权利也有义务，首先作为业主，有支付物业费的义务。

其次，有告知和协助义务。房屋装修，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

3. 物业服务企业的权利义务

一般义务：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

这里再介绍关于高空抛物，民法典没有在合同编中规定，而是放在侵权责任编中，强调物业有义务对高空抛物或坠落物采取必要的安全措施，否则需要承担未履行安全保障义务的责任。

物业服务转委托的条件和限制性。物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。例如电梯保养，物业公司委托他人实施，但仍应当对电梯的安全运行负责。物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。

物业服务人信息公开义务。业主享有知情权，物业公司应当对服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况予以公开。

物业服务人的移交义务。物业服务合同终止，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。
物业服务人的后合同义务。物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。

物业服务人有要求业主支付物业费的权利。物业服务人提供了物业服务，有权要求业主支付物业费。但是需要指出，物业服务人不能以断水断电等方式催缴物业费。