2007年6月6日，季桂荣继承取得其父亲季乔伯拥有的坐落于东台镇北海居委会二组（原为东台镇新东村四组）合计建筑面积为89.7平方米的房屋，土地性质为集体所有。同日，季桂荣与崔陈芳（非北海居委会之成员且为非农业户口）签订了《房地产转让协议书》一份，约定将季桂荣的上述房地产转让给崔陈芳，房屋转让款为人民币1.48万元，双方已按协议履行完毕。嗣后，季桂荣已由东台镇北海居委会另行安排宅基地，崔陈芳已将房屋拆除后另建工业加工用房。嗣后，季某以双方转让的房地产违反法律规定为由，要求被告返还，被告拒绝返还，季某提起诉讼，要求法院确认双方签订的房地产转让协议无效并予以返还。

 

本案的争议焦点是季桂荣与崔陈芳签订的《房地产转让协议书》之效力如何认定。

 

一、农村房屋买卖合同效力认定

 

在农村房屋买卖及宅基地使用权能否转让的问题上，目前无论在学术界还是司法实践中观点不一，有“无效说”、“有效说”及“折中说”。

 

（一）无效说

 

无效说认为，农村宅基地使用权属于不得转移或限制转移的土地使用权，因此宅基地上的房屋所有权也不得转移或限制转移，其理由在于：（1）农民有权基于生存的理由无偿取得定量的宅基地，每户只能分得一处宅基地以及每户用地标准，确保了每户农民都得到一块栖息地，体现了社会公平，实现了基本的社会保障；（2）宅基地必须真正起到使农民安居乐业的作用，宅基地使用权不得抵押、转让或被强制执行，确保了农民不因贫困而流离失所。这两个基本啊含义是不可分离的，因此农民服务及宅基地使用权不能买卖的。

 

（二）有效说

 

有效说认为，从法律的角度讲，认定农村房屋买卖无效存在法律障碍。农村房屋所有权是一种对世权，无论是《物权法》还是《土地管理法》都未明文规定禁止宅基地使用权的转让，甚至《物权法》155条规定，已经登记的宅基地使用权转让或者消灭，应当及时办理变更登记或者注销登记。同时《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，而目前我国相关部门作出的禁止农村宅基地买卖的规定并不属于法律或者行政法规，有些甚至只是地方出台的地方规章，因此不能作为认定合同无效的依据。因此，根据民法的精神，“法不禁止即为允许”。法律不禁止村民对其房屋买卖或出租，根据“地随房走”的理论，宅基地的使用权及农村房屋买卖是有效的。

 

（三）折中说

 

我国学者韩世远提出设立“宅基地法定租赁权”以解决农村房屋的自由流转问题。该学说认为，农村的房屋和宅基地是两种不同的权利，应通过物权法解决房屋的归属问题，通过合同法解决宅基地流转问题，目前农村房屋买卖法律困境的最佳解决途径是借鉴我国台湾地区的法定租赁权的理论。台湾地区的《民法债权编》第425条规定，土地及其他土地上之房屋同属一人所有，而仅将土地或仅将房屋所有权让与他人，或将土地及房屋同时或先后让与相异之人时，土地受让人或房屋受让人与让与人间或房屋受让人与土地受让人间，推定在房屋的使用期限内，有租赁关系。农村房屋的买受人在取得房屋所有权的同时，对房屋的宅基地并没有取得宅基地使用权，而取得了作为债权的宅基地的法定租赁权由法律直接规定，租赁的标的物是宅基地的使用权，在这种法定租赁权理论下，即使受让人是集体经济组织以外的人，其受让农村房屋后，虽不能享有该集体经济组织的宅基地使用权，但与集体经济组织建立了法定租赁关系，这种“法定租赁权”为我国解决农村房屋问题提供了参考。

 

笔者认为此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。若买卖双方都是同一集体经济组织成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效，除此之外则为无效。具体理由如下：

 

其一，根据《土地管理法》第62条及其他条款的规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织的成员，且一户只能享有一处。如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致房屋项下的宅基地使用权一并转让，这势必导致宅基地使用权享受主体的扩大化，违反《土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定；其二，《土地管理法》第63条规定：“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”如果农民的房屋允许自由买卖，就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了，实质上就是对农民集体所有土地使用权进行非农业建设，因而为该规定所禁止的；其三，我国《物权法》规定“宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定”，《合同法》规定违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，因此物权法有关宅基地使用权取得、行使、转让的授权性条款实际赋予了国家有关规定影响合同效力的资格。国家关于规定的外延相当广泛，例如国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定“农村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日国务院《关于深化改革土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”，均属于国家规定的范畴。因此，根据《物权法》之规定，应当认定农村房屋出售给城镇居民违反了法律的禁止性规定，其合同效力应明确认定为无效。

 

本案崔陈芳非北海居委会村民，且系非农业户口，故其与季桂荣于2007年6月6日签订的《房地产转让协议书》因违反了我国的法律、法规，应为无效。