“营改增”新政落地前，购房者与开发商签订合同，约定采取固定房屋总价的计价方法，并按约缴付了160余万元购房款。嗣后，销售不动产增值税税率从11%调整为10%，购房者认为“既然税率下调，房款也应下调”，遂将开发商诉至法院，要求其返还1%的增值税税差1.6万余元。近日，苏州市虎丘区人民法院依法判决驳回了原告的诉讼请求。

“税率调整，并不必然导致房屋总价款的调整。”承办法官提醒：如果《商品房买卖合同》中约定房屋总价款采取固定房屋总价的计价方法，且没有降税降价的明确约定，买房人是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款不产生任何影响。

税率下调了，购房总价怎么算？                                                                                              

2016年底，李女士与某房产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定购买一套建筑面积90平方米的房屋，总价款为162万元。合同约定，总房价款除面积差异原因外，不再做变动。同时，合同补充条款还约定：买受人知悉并确认，本合同内载明的单价、总价、面积补差款、违约金、赔/补偿金以及买受人缴纳的定金、首付款、按揭款等所有购房款，均已包含增值税销项税额，买受人购买本房屋适用增值税税率为11%。合同签订后，李女士按照约定向开发商交付了购房款162万元。

2018年4月4日，财政部、税务总局作出《关于调整增值税税率的通知》，自5月1日起，销售不动产增值税税率从11%调整10%。李女士认为其购买商品房的总价款是包含有增值税销项税额的，现在税率下调了，购房总价款也应下调，开发商应当返还其1%的增值税税差返。双方对此协商未果，李女士遂诉到法院。

约定固定总价，计价因素调整不影响购房总价

法院认为，李女士与开发商签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，故应当按照合同约定行使权利以及履行义务。双方争议焦点为因涉案商品房销售而产生的应税销售行为适用的增值税税率由11%降为10%后，对房屋总价款的影响。

首先，双方在合同中约定房屋总房价款除面积差异的原因外，不再做变动，上述约定系双方就购房约定了固定房屋总价款的计价方法，不动产属于家庭的大额财产，不动产买卖事宜关系重大，故双方通过合同作出固定房屋总价款的约定是有利于维护商品房交易秩序稳定的。

其次，双方合同补充条款约定，李女士购买涉案房屋适用增值税税率为11%。“开发商因销售商品房而产生的增值税税款系开发商的经营、销售成本之一，开发商在计算商品房的成本时将其考虑在内无可厚非，但双方已经通过合同作出固定房屋总价款的意思表示，且补充条款的约定并不具有降税即降价的意思表示，故在没有降税降价明确约定的情形下，房产公司是否缴税、缴税的具体金额、种类对于房屋总价款不产生任何影响。”

承办法官补充指出：“换句话说，如果增值税税率并非下降而是上调，对房屋总价款亦无影响。”

最后，增值税的纳税义务人为被告房产公司，并非李女士。国家降低增值税税率，直接目的是给企业减轻税负，从长远看也必将作用于消费领域，从而惠及广大消费者。

综上，法院认为，因涉案商品房销售而产生的应税销售行为适用的增值税税率由11%降为10%后，不影响涉案房屋的总价款，对李女士的诉讼请求不予支持。本案一审判决后，双方当事人均服判息诉，一审判决已发生效力。

【法官连线】降低增值税税率在于为企业减负，激发企业活力

增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。本案被告作为开发商销售涉案商品房后，发生了增值税应税销售行为，应当缴纳增值税，故增值税的纳税义务人为被告，并非原告。现国家降低了增值税的税率，直接目的是给企业减轻税负，激发企业活力，但降税后必将会产生一系列的积极效应和连锁反应，从长远来看也必将作用于消费领域，从而惠及广大消费者。