住房问题历来是人们关注的热点问题。近年来，房价上涨明显，二手房交易在我国房地产市场中空前活跃，但是由于人们的法律意识淡薄，二手房交易法律纠纷不断发生，已成为亟待解决的社会问题。如何防范二手房交易纠纷，已成为二手房交易双方最为关注的焦点之一。在二手房交易中会出现的纠纷不在乎有一房二卖、共有房屋的处分、房屋质量问题等。笔者在处理具体二手房交易纠纷过程中，发现还有许多极易乎视的地方。下面从一个案例来分析二手房屋交易中的风险以及解决的办法。

原告姜某为做生意急需找店面。恰好，案外人顾某因债务所迫希望出售其店面用于还债。两人遂签订房屋买卖协议，约定：顾某将某地店面卖给姜某，总价款40万元。双方在税务部门缴纳了相关税款后到房屋产权监理所办理房屋过户手续。房屋产权监理所接收了相关手续并出具给原告姜某行政许可受理书。行政许可受理书载明：收到国有土地使用证、业主房产证、产权申请人身份证、买卖协议、地税完税证明，上述材料齐全符合法定条件和标准，决定受理，将于受理之日起2个工作日内作出行政许可决定。原告姜某遂将购房款40万元交给顾某，顾某收款后即时将水电缴费卡、有线电视卡和房屋钥匙交付给原告姜某。在作出行政许可决定期间，该房屋经由被告赵某申请执行案外人顾某而被人民法院查封。房屋产权监理所以房屋被有关部门采取强制措施为由，暂不办理房屋过户手续。为此，原告提起执行异议之诉要求人民法院判令停止对房屋的执行，确认房屋归原告所有。

本案是一起案外人执行异议之诉，争议的焦点就是房屋产权监理所受理原告姜某房屋产权过户申请后，姜某是否已取得房屋所有权？法院判决，驳回原告姜某的诉讼请求。

分析本案，我们可以得出，原告姜某与案外人顾某之间系债权债务关系。原告姜某对房屋买卖也比较谨慎，他知道虽然与顾某之间签订了购房合同，但是房屋的所有权未发生变动。小心翼翼的姜某自认为其在和顾某在房屋产权监理所已办理相关交接手续，该房屋所有权归其所有已是板上钉钉的事情了。此时，他才将购房款给付顾某。试问：在房屋产权监理办理了相关交接手续后真的就万无一失了吗？显然不是，姜某在认识上明显存在误区。《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”由此可见，不动产物权登记才发生不动产物权的变动，房屋产权监理所虽然受理了姜某的行政许可申请，但还没有对其审核，并将审核结果登记在册。在此情况下，诉争房屋是不发生物权变动的，该房屋的所有权仍归属于顾某，人民法院执行顾某财产的行为予法有据。基于人民法院强制措施，房屋产权监理所不许可办理房屋所有权证变更登记亦与法不悖。只有当人民法院查封措施解除，房屋产权监理所才会依姜某申请作出房屋所有权许可，给其办理房屋所有权证。这个案例提醒大家，房屋过户手续即使在房屋产权监理所也是不安全的，如何给二手房交易加上“法律保险”呢？实际上，法律给了我们救济途径，即预告登记制度。《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产，不发生物权效力。”该条明确预告登记制度实际上就是债权物权化，预告登记的对象是债权，预告登记后双方之间还是债权债务关系，但是预告登记真正效力在于阻止物权变动，而不阻止债权发生。就本案而言，姜某如果在签订房屋买卖合同后，即可向登记机构办理预告登记，姜某在办理预告登记后，法院的执行措施不得对抗善意预告登记人，不能限制姜某办理过户登记手续。事实上，因为姜某未办理房屋预告登记，得使法院的保全措施限制了房屋的物权变动，导致姜某无法办理房屋所有权变更手续。那么姜某如何进行法律救济呢？姜某可以依据《合同法》第九十四条规定解除房屋买卖合同，要求顾某返还售房款，并赔偿损失。