外地退休夫妻来锡买房遇政策限制，签订购房合同后无法购房资格及获得贷款。日前，崇安法院审结了该起房屋买卖合同纠纷案件。

退休夫妻来锡买房无法获贷款

徐老伯和李老太是一对退休夫妻。2012年，老夫妻俩来锡投靠女儿。2013年1月，两人决定在无锡买房。通过中介公司介绍，徐老伯一家在城区看中了一套房子，双方达成交易金额为55万元，并签订房屋转让协议。协议约定，由中介公司办理贷款手续，涉及土地出让金及土地契税由购房者在贷款前支付。该协议在履行过程中如遇国家政策、法规不许可时，购房者和房东在得知的一个月内双向返还所得钱或物，双方互不承担违约责任。

协议签订当日，徐老伯夫妇向房东交付定金2.6万元，向中介公司支付中介费1.04万元和0.35万元用于在买房过程中代缴税费等。但经徐老伯的女儿小徐向银行了解，其父母是外地户口，且是退休人员，无法办理当地的收入证明，因此无法取得购房资格，更无法办理贷款。为此，徐老伯和李老太诉至崇安法院，要求解除购房合同，房东返还定金、中介公司返还中介费。

遭遇“限购”到底谁违约？

庭审中，原告提出，签订合同时，中介公司曾暗示有办法办理贷款，但其了解得知，根据无锡市政府出台的相关房地产调控政策，其不符合购房规定，为及早挽回损失，现要求解除合同。关于中介费，原告认为，中介公司有义务对购房是否违反法律法律进行审查和告知，对方明知其违反政策规定，就应该拒绝代理，所以中介费应该返还。

对此，中介公司同意解除合同，但其表示虽然原告是外地户籍，但原告的女儿小徐长期居住在无锡，应当知道相关购房政策，当时提出的解决方案是让老两口的户口先落在小徐名下。且是原告方未及时缴纳土地出让金才导致最后合同无法履行，故原告属于违约，应该承担违约责任。被告房东亦表示同意解除合同，但其认为合同解除的过错在于原告，对于原告提出的要求返还定金的诉讼请求予以驳回。

法院判决解除合同，返还定金及中介费

经法院审理查明，无锡市政府于2011年出台的房地产调控政策，明确无法提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其售房，该政策至今仍适用。

法院认为，现原被告一致同意解除房产转让协议，中介公司收取的准备代缴税费的0.35万元并未实际代缴，应予返还。协议载明，原告因政策原因无法取得贷款及购房资格的，协议终止，双方返还钱与物，不追究任何一方的违约责任。因原告夫妻俩非无锡市本市户籍居民，且均为退休人员，不符合在无锡市内购房的条件，双方约定终止合同的条件成就，转让协议无法履行。对原告要求房东返还其定金的请求予以支持。中介公司明知原告不符合无锡市内购房的条件，仍为其提供居间服务，并促成房屋买卖，对协议无法履行存在过错，故对原告要求中介公司返还中介费的要求予以支持。

法官说法：中介公司作为专业的服务提供方，负有一定的告知义务和审查义务，应当对政策规定更为了解，诚信告知是其服务价值的一部分。如中介公司故意隐瞒政策障碍而促成合同签订并谋取费用的行为，则中介公司应当承担一定的责任。故在该案中，中介公司不应就此交易收取佣金。（文中均为化姓）