2005年，A房产开发公司与B物业公司签订《前期物业管理委托合同》一份，约定A公司将Y小区委托B物业公司物业实行物业管理服务，委托管理服务期限为自本合同签订之日起至业主大会与B物业公司或者其他物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。合同签订后，B物业公司作为小区的物业管理企业进驻该小区进行物业管理。

 

2010年，周先生向A公司购买了该小区的房屋一套，该房屋设计用途为商业服务房。双方签订的《商品房购销合同》的附件五注明商品房物业管理协议“另附”，但就这个另附的商品房物业管理协议，A公司未予出示，周先生也未在意。很快，周先生从A公司领取了房屋钥匙，开始占有、使用该房屋。然而，从这一天起，周先生一直没有缴纳过物业管理费，原因是他并不认为自己与B物业公司之间签订过物业服务合同。

 

B物业公司多番讨要未果，将周先生诉至法院。一审中，周先生对物业公司所主张的物业管理费72700元的金额没有异议，但认为不应支付。

 

一审法院认为，周先生与B物业公司签订的《商品房购销合同》虽未包含前期物业服务合同的合同文本，但买卖合同附件五已明确商品房物业管理协议的状态为“另附”，而非双方另行签订或无物业管理等其他情形，故应当认为周先生在签订房屋买卖合同时对A公司已就相关物业管理签订前期物业服务协议的事实是明知且认可的。且该小区业主委员会成立之后，并未选聘新的物业公司，故应当认为业主对B物业公司前期物业管理的事实是认可的，理应受到前期物业服务合同的约束。一审法院最终判决周先生依约支付拖欠的物业服务费共计72700元。

 

周先生不服上述判决，上诉至苏州中院。近日，苏州中院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

 

法官释法

 

本案争议焦点在于开发商A公司与B物业公司签订的《前期物业管理委托合同》对周先生是否产生法律效力。最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。B物业公司虽未提供证据证实其与周先生签订了书面的前期物业服务合同，但B物业公司为涉案小区提供前期物业服务的事实清楚，即便周先生与B物业公司未签订书面的物业合同，双方之间也已建立事实上的物业服务关系；周先生及B物业公司关于A公司与B物业公司签订的前期物业服务合同并未获得其同意故该合同对其不生效力的抗辩，与其作为业主所应履行的义务相悖，也没有法律依据。

 

法官提醒

 

如今在购房时，前期物业服务协议往往不需要购房者签署，有些购房人甚至见都没见过，但在法律上却能够对购房人形成约束，这一点需要购房者给予足够注意。如认为有必要，购房者可以要求对前期物业服务协议进行查看。而从开发商和物业服务企业的角度上讲，如果就前期物业服务协议不采取开发商、购房者和物业公司三方签署的方式，那么为了减少后期不必要的误解和摩擦，不仅应在形式上告知购房者前期物业服务协议业已订立的事实，更应将物业服务协议向购房者实际出示。