物业服务合同是委托方和物业服务企业在根据《中华人民共和国合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上签订的合同。

一、物业管理工作存在问题

1、有些小区具备相关条件，但未成立业主大会或业主代表大会（以下统称业主大会），从而欠缺通过业主大会对小区公共事务的统一决议以及业主委员会的日常管理，物业管理临时规约或不存在，或早已不符客观情况。业主对小区公共事务的控制处于自然的松散状态，合法权益难以行使与维护。

2、业主大会的成立未经合法程序，甚至存在物业服务企业与业主委员会暗箱操作的情况，业主委员会的选举亦同。有些小区的业主对业主大会的存在及业主委员会的成员、职责、办公场所不知情。业主委员会的选举不合法，依然获得行政备案。

3、业主大会会议的议事规则不完善，会议的召集、召开、表决程序不合法。对法律规定的会议形式，较少开展互动性较强的集体讨论，更多采用对业主书面征求意见。而关于征求意见的方式，个别小区仅将待表决事项在公告栏予以公示，如业主未提出书面异议则默示其表决同意该事项，并以此作出最终决议，该行为严重违悖业主自治原则与业主大会成立本旨，侵害了全体业主的知情权与表决权，易引发业主以程序违法向法院提起民事或行政诉讼。

4、有些小区无业主大会，长期以前期物业服务合同作为物业服务的依据。随着时间的推移，业主入住小区后对物业服务主体、范围与主要内容缺乏认知，前期物业服务合同可能已丧失缔约时的客观环境与合意基础，权利与义务约定显失公平。

5、作为物业服务合同一方，业主委员会在订立物业服务合同时，缺少业主大会的决议与有效授权。在业主大会事后不予追认的情况下，可能导致物业服务合同无效的情形。

6、物业服务合同不连续。物业服务合同有效期约定过短，而有些小区不能在物业服务合同期限届满前的法定期限内召开业主大会，就物业服务企业的选聘或解聘作出决议，并签订物业服务合同。合同期满后物业服务的依据缺失，合同双方的权利与义务进入不确定状态。

7、物业服务合同关于生效期间的约定违法。依法成立的合同自成立时生效，系法律关于合同生效日期的强制性规定。有些物业服务合同约定的生效期间起始日在合同的签订日之前，显然违反上述规定，合同应自签订之日起生效。

8、物业服务企业硬件不齐全。有些物业服务企业虽有行业资质，但营业资金不够充裕，内部管理制度不健全，缺乏一定数量、具备职业资格的工作人员，物业管理效能低下，管理水平难以提升。

9、物业服务意识不强，水平不高。有些物业服务企业对物业服务合同所约定的义务不能全面、及时履行，对业主多次催告的需要即时履行的事务不予理睬；而对物业管理中遇到的非合同义务又无法自行解决的如：业主专有部分建筑质量、违章搭建、破坏绿化、车辆停放、失物偷窃等突出问题，缺乏统一的公开答复，且既未及时向业主委员会反映情况，又未能申请相关执法部门进行有效处理。

二、六点建议

一方面，有些物业服务企业不着眼于积极履行物业服务义务，提升物业服务水平，甚至怠于催收物业费用，其依赖当前立法对物业服务企业的倾斜保护，试图通过司法裁判清收物业债权。另一方面，业主主动维权意识淡薄，在被催收物业费之前，其权利基本处于休眠状态，证据意识不强。在诉讼中，其举证能力弱势导致败诉风险增加。因此，诉讼可能进一步引发业主的信任危机及物业服务关系恶化。

物业服务质量直接影响了区域的人居环境与物业服务行业的健康发展。物业服务的质量取决于物业服务企业硬件水平、服务意识与管理能力、物业管理行政主管部门的有效监督以及相关行政执法部门与基层组织的协作配合。为此，建议相关主管部门：

1、加强行政指导。根据物业管理规范性文件，统筹、协调全区的物业监督管理工作。对泰州医药高新区内符合条件的住宅小区，指导成立业主大会并依法选举业主委员会，制定有效的业主大会议事规则与小区管理规约，为各小区物业服务合同的订立提供咨询和建议。

2、加强审查与监督。对业主大会的议事方法与程序，以及业主委员会物业管理工作加强审查与监督。对违反法律、法规的决定，责令限期改正或撤销决定，并通告全体业主。

3、积极开展物业管理培训。加强对街道办事处与乡镇人民政府物业管理工作人员、各小区业主委员会成员、各小区物业管理负责人的业务培训，提升全区的物业管理水平。

4、提升物业管理工作的透明度。为全面保障全体业主对小区公共事务的知情权与参与权，充分发挥业主对物业服务工作的监督，应积极引导小区各全面公开物业管理活动，包括业主委员会成员名单、管理规约、物业服务合同、收费标准、为公共事务所支出的费用等事项；物业服务企业除应公开合同约定的事项之外，还应注重对小区存在的自身无法解决的主要问题进行合理的解释与答复，并予以公示。

5、建立物业服务评价机制。根据物业服务企业基本状况、履行物业服务合同、投诉处理和日常检查等情况，评定物业服务等级。建立物业服务企业及项目负责人信用档案，向社会公开。对物业服务取得显著成绩或荣誉的企业，给予表彰与奖励。

6、引导建立联席协调机制。联合街道办事处建立物业管理矛盾投诉调解、协调物业应急维修服务等社区服务机构，完善公共服务体系；建立由社区居（村）委会、派出所、业主委员会、物业服务企业及其他行政执法职能部门参加的联席会议制度，调处物业管理重大事宜。