涟水法院在审理物业服务合同纠纷中发现，除了业主不满意物业公司的服务而引发纠纷外，出现了因为业主之间的互相观望而不交纳物业费的特殊现象。由于此种原因不交物业费的业主更易抱团与物业公司对抗，使得物业公司收费困难，导致案件数量增多、审理难度加大，应引起高度重视。

一、原因分析：

一是因相似问题引起的观望。出现了部分业主仅仅重视自身问题的解决，而忽视了问题发生原因的现象。如在较为常见的漏水问题中，有的原因是楼上向楼下漏水的相邻关系，有的是因建筑单位施工存在瑕疵，部分业主并不区分维修的义务主体是邻居、开发商还是物业公司，一概以漏水造成自家损失为由拒交物业费。

二是因攀比心理引起的观望。在不同的小区、不同的县区之间，存在业主对物业服务性价比相互攀比的情况，业主怀有以较低价格享受较高质量服务的期望。部分业主往往不考虑自己所交纳物业费与其他小区业主之间的差距，单方面认为自己享受的服务低于其他小区的服务质量，引起纠纷产生。

三是因邻里关系引起的观望。同一小区、同一栋楼、同一单元内的业主之间的联系往往较为密切，这一情况使得很多业主私下对物业服务的交流较多。在物业公司收取物业费时，业主则以“某某家还没交”、“某某家交得少”为由拒交物业费。

四是因诉讼预期引起的观望。部分进入诉讼阶段的业主在庭审过程中，依赖于其他业主提供的证据支持自己的主张，陈述答辩意见与其他人相同，组织调解时没有人愿意提出调解意见，更有人希望自己的庭审靠后一些，以便在其他人的判决出来后，作出自己的决定。

二、对策建议

一是明晰物业公司的责任。对小区中常见的问题以及物业公司责任开展普法宣传，方便业主区分对相邻权纠纷、建设工程合同纠纷以及物业服务合同纠纷的区别。对于尚不在物业公司业务范围，而物业公司有能力进行服务的，可将其纳入物业服务合同中，并对物业费用予以合理增加，以满足业主日常需要。

二是统一物业服务的价格。联合物价部门对物业费用的价格水平进行鉴定评估，督促收费过高、服务水平偏低的物业公司进行整改，使价格回到正常的水平线。向业主说明在市场经济条件下，县际之间的物业费用存在差距的原因，并给出科学的地区差价供业主参考。

三是强调物业合同的效力。对业主强调物业费用缴纳的金额是物业合同确定的，并不因为其他人未履行合同，或者未完全履行合同，就可以拒绝履行物业合同，业主应当受到生效合同的约束，履行自身义务。

四是扩大案件审理的效果。在案件审理过程中了解业主的诉讼预期，并对相关的法律知识、合同权利义务进行说明。在批量案件审理中选取个别案件作为突破口，按照“调解优先、调判结合”的原则进行审理，力求当事人充分了解自身的权利责任，在众多业主中形成示范效应。