外地工作回家开店

2010年10月，在外地工作的李宇豪夫妇回到家乡滨海，一心想在县城做个生意，便四处留心县城门面出租的信息。10月20日，李宇豪看到王美玲贴出的转租银厦广场门面的信息，便到王美玲处询问转租细节，王美玲称门面是从房东杨军手里租的，现在想转租，并且已经经过杨军同意，房租费是36000元每年，可以转租三年，但李宇豪要向王美玲交纳空转费25000元每年，三年合计要给75000元。虽然空转费挺高的，但李宇豪夫妇考虑后，决定还是转租该门面用于经营服装生意。2010年11月20日，李宇豪和王美玲口头约定，王美玲将其租赁第三人杨军所有的门面房一间转租给李宇豪三年，每年租金36000元。李宇豪支付给王美玲至2011年3月31日前的房租，并支付了部分空转费用35000元，同时李宇豪出具了一张40000元的欠条给王美玲。

房东不同意转租

时隔不久，房东杨军在外地听说自己的门面房被转租后明确表示不同意，王美玲又没有和杨军协调好，2011年4月1日，杨军从深圳回到滨海阻止李宇豪经营，三方经派出所处理未果。这时，李宇豪才知道王美玲转租门面并没有经过杨军的同意，之前王美玲与第三人杨军的协议中约定，租赁期限从2009年4月1日截至2012年4月1日，在2011年4月1日前应缴清下一年的房租，转租应征得第三人的同意，否则，第三人可以强制收房。因为李宇豪、王美玲均未交纳，导致杨军到门市阻止李宇豪经营，三方报警后，经过协商，由李宇豪按每月3600元向杨军交纳房租，杨军可随时收回房屋。

双方对簿公堂

2011年6月，王美玲向法院起诉，要求李宇豪支付剩余的空转费40000元。随后，李宇豪也向法院起诉王美玲，房东杨军被列为第三人，李宇豪认为王美玲的行为存在欺诈，要求确认王美玲将门面房转租给李宇豪的行为无效；王美玲返还李宇豪空转费35000元，并赔偿装潢损失11180元；确定李宇豪书写给王美玲的40000元欠条无效。

在庭审中，李宇豪主张王美玲承诺转租三年未征得房东杨军同意，王美玲存在欺诈，75000元是纯空转费，房屋租金9000余元不含在75000元之内，李宇豪已支付了35000元，且出具40000元空转费欠条。王美玲则主张已收取李宇豪的35000元，加上40000元条据，共计75000元。该笔款75000元并不完全是空转费，其包括以前转让费、装修费，空调、房租等费用合计而形成的。

滨海法院审理后认为，王美玲与第三人杨军约定房屋转租应征得第三人同意，王美玲在转租时，虽打电话给第三人，但没有证据证明第三人同意转租三年、租金每年36000元。且在房屋被转租后，第三人即提出异议，应视为第三人不同意转租，故王美玲转租行为无效。

关于40000元欠条问题。王美玲主张从别人手转租时已支付了空转费、装修费、空调等合计75000元，无充分证据予以证明，法院未予采信；李宇豪认为转租三年，每年25000元，合计75000元。王美玲在电话记录中也认可转租三年，并得到第三人杨军的证实，可以认定李宇豪已支付了35000元空转费，李宇豪出具的欠条40000元也是空转费。由于该欠条是基于李宇豪、王美玲口头达成的房屋转租三年形成的，是双方当时真实的意思表示，应认定欠条有效。虽实际转租三年的条件并未成就，但李宇豪是否还应该给付王美玲40000元并不影响欠条的效力，所以对李宇豪主张欠条无效的请求，法院未予支持。

关于35000元是否应该返还问题。李宇豪主张王美玲除给付9000余元租金外，又给付了王美玲35000元空转费，王美玲主张含租金在内等收取了李宇豪35000元，根据庭审情况，李宇豪的陈述不仅得到第三人杨军的证实，而且与王美玲之前的陈述“租金是单独结算的”相印证。应认定李宇豪单独给付了9000余元租金外，还给付了35000元空转费。李宇豪转租期限是从2010年11月20日至2011年4月1日，之后是由李宇豪和第三人直接形成的不定期租赁。虽然法律并未对空转费的内容作出明确界定，但根据案件的具体情况来看，该空转费的含义是为了弥补转租人的装潢、修缮、经营利益等转租损失而形成的，法院酌定李宇豪应承担部分费用为20000元，王美玲多收的15000元应予返还。

关于装璜损失问题。根据王美玲和第三人协议及商业惯例可以看出，无论出租或转租房屋，均由承租人自行装潢，和出租人无关，加之李宇豪在明知王美玲不是所有权人，仍与其达成转租三年的口头协议，且未对装璜作出约定，其擅自装潢所造成的损失，应由李宇豪承担。

2011年11月，滨海法院作出一审判决，判决李宇豪、王美玲的转租行为无效；王美玲返还李宇豪空转费用15000元；驳回了李宇豪的其它诉讼请求。一审判决后，王美玲向市中院提起上诉，后来双方达成和解协议，近日，王美玲以双方达成和解协议为由申请撤回了上诉。（文中当事人均系化名）