4月中旬以来，国家实施楼市“新政”，从信贷、土地、税费、房屋销售等方面打出“组合拳”积极调控商品房开发、买卖行为。目前，新政正在进一步细化落实中，有可能引发楼市震荡。东海法院超前预防，结合审判实践和辖区商品房开发、买卖情况，对楼市“新政”可能引发的案件纠纷认真分析，并提出对策建议。

一、可能引发的案件纠纷

1、引发诸多一手房合同纠纷。买房人主动违约的情形增多，甚至出现“退房潮”。新政出台前，人们对房价普遍持上涨的心理预期，不少刚性需求者和二套改善需求者纷纷购房。而新政出台后，人们持币观望，有的新推出楼盘甚至出现数日无人问津的现象。考虑到首付和利率大幅上调、银行信贷紧缩、人们看跌心理加重等因素，一些二套改善需求者可能主动违约，并以情势变更、不可抗力等事由予以抗辩，少数首套购房者则可能以首付款不够等事由提出解约。如果新政朝更加严厉的方向变化，则可能催生“退房潮”。

2、引发二手房毁约潮。新政出台后，二手房交易税费将增加不少。但当事人在缔约时往往对税费约定不够明确或难以预见税费的增加。一些当事人可能会选择毁约的方式避免更大的损失。

3、因规避 “新政”而引发相关的财产、人身关系纠纷。人们可能采取假借亲友名义购房、以未婚异性朋友名义购房以及通过假离婚等方式规避新政对二套房调控的不利影响。在“成功”规避新政调控后，由于约定不明、当事人背信等原因可能导致房屋产权纠纷、撤销离婚登记行政纠纷。

4、银行信贷风险可能变相增加。新政严把开发商贷款和购房者贷款关口，将导致银行向房地产行业投资的大幅缩减。然而，房地产行业一直是银行投资的重要且比较安全的渠道，新政出台极可能导致开发商和银行联手采取高估房产价格变相减少贷款首付、采取更为宽松的开发贷款审查等方式规避新政对房产销售和银行信贷的重大冲击。由此也将导致银行与购房者、开发商之间发生一些纠纷。

二、预防和化解相关案件纠纷的对策建议

1、法院要完善司法应对措施，能动司法。认真贯彻相关司法解释、司法意见，及时向辖区党委、政府沟通协调，认真研究应对方案和处理措施，注重立案调解工作，尽量将矛盾纠纷化解在立案环节。审判部门在处理案件时，应充分考虑政策精神、交易习惯以及社会效果，集中诉讼、统一做思想工作，避免同案不同判、群体上访等问题。

2、房地产企业要沉着冷静，理性应对。房地产企业应认真分析定价策略、营销方式、现金流情况、合同内容以及楼市“新政”对辖区房地产业的影响，尽量避免跟风跌价，让买房者形成合理的心理预期。如果确需较大幅度跌价，应做好先期买房者的思想工作并给予适当优惠。

3、政府、银行等部门在贯彻落实新政时要着力于规范和引导房地产业持续健康发展，尽可能避免房地产业的急剧动荡；同时要创造条件积极引导民间资金合理流动，避免过多资金涌入房地产业。

4、普通买房者要增强风险意识。对规避“新政”而可能引发相关的财产、人身关系纠纷要有较高的风险意识，不能因贪图一时之利而忽视对规避合作者的考察、规避的内部规定以及规避被查处的风险。在“新政”未明朗前，普通买房者可以暂时观望，不必急于出手。