目前，我国尚未开放农村房屋的流转，但农村房屋连同宅基地出售的现象相当普遍，并由此引发了许多纠纷。近日，武进法院横山桥人民法庭从维护最基本的社会诚信和最朴素的群众利益出发，立足现有的法律体制框架，妥善化解了一起历经六年的农村宅基地房买卖纠纷案，受到了双方当事人的赞誉。

2006年2月，郑陆镇某村村民王琴娣与沐阳人杨建明签订房屋买卖合同一份，将其名下的座落在该村的一套两间两层旧式楼房以108000元的价格出售给杨建明。而王琴娣早在2005年就举家搬入郑陆镇集镇上一套别墅内，老房慢慢就闲置下来了。杨建明与妻子陈荷秀早在2001年就从老家沐阳乡下来到郑陆承包几十亩地种植水稻，几年来一直租房居住在当地。杨建明是当地的种粮大户，由于人缘较好，当地村委对王琴娣将宅基地房屋出售给外乡人并没有提出异议，卖房协议的执笔人和见证人甚至还是村民小组的联队会计和组长。因该套房屋的产权人由于历史原因仅登记为王琴娣一人所有，其丈夫施权成虽然知晓了卖房事宜，但并没有在该协议上签字。同年6月，杨建明向王琴娣交付首期房款83000元并搬入所购房屋内。第二年3月即最后一期25000元要付款时，施权成与王琴娣提出要加收房前的场地费50000元，否则就要收回房屋，杨建明自然不同意并表示双方解决纷争后再交纳25000元余款。经当地村委多次调解，双方均闹得不欢而散。不久，由于施全成患上重病，一家人将精力重心放在投医寻药上，卖房风波告一阶段。但杨建明一家居住在别人名下的房屋内，几年来虽然对房屋进行了修缮和装饰，但由于产权未能明析始终是一块心病。

2013年6月，病情已趋稳定的施全成向法院起诉，要求确认王琴娣与杨建明夫妇签订的房屋买卖协议无效。法院经审理后认为，由于本案中双方买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地使用权。而我国《土地管理法》和《物权法》明确了宅基地的农民集体经济组织所有权属性，因杨建明夫妇的户口在沐阳，两人均非该村集体经济组织成员，无权取得或变相取得宅基地使用权，故双方签订的房屋买卖合同违反相关法律规定应认定无效。综贯双方履行协议的诚意及本案纷争的起因，出卖人应对合同无效承担主要责任、杨建明夫妇承担次要责任。虽然根据《合同法》第五十八条规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的应当作价补偿。现本案所涉的房屋杨建明夫妇已入住多年，并对房屋进行修缮，况且原告家庭已另购房屋居住，社会秩序已形成，故该房屋不宜再返还给原告夫妇，但杨建明夫妇结欠的房款25000元仍应给付，并应承担逾期付款的利息损失。考虑到双方的矛盾激化程度及本案判决的示范性作用，承办法院联合当地村委多次现场勘察诉争房屋及周边场地并进行调解，最后鉴于房屋的门前场地平整上施全成、王琴娣投入较多，在原有的房屋买卖协议上确实遗漏了该部分费用的实际情况，杨建明夫妇同意给付王琴娣、施全成房款余款、房地费、利息共计68000元，施全成、王琴娣同意该房屋归杨建明夫妇所有、今后双方无牵涉。

法官提示：自古以来，我国农村民风纯朴，但宅基地房屋纠纷的大量出现在一定程度上冲击了乡村原先的良好道德环境。应该说，农村房屋买卖合同签订时，双方当事人作为心智成熟的人都表达了真实意思，而过了几年后，看到房价的增长或适逢拆迁为了取得征用补偿利益，出卖方往往会以签订的买卖合同违反法律规定，要求确认合同无效，返还房屋。这是一种明确的背信弃义的行为，而司法者不考虑到案件实际状况一概认定无效、双方返还，则可能产生这样一个逻辑：不诚信者获益，诚信者吃亏，乡村社会的基本正义会因此遭遇蹂躏践踏。所以，在当下立法和政策条件下，对农民卖房案件，法院应力求从自身职能出发，努力查清案情事实，综合把握案件的实质，必要时适用“无效认定、有效对待”处理原则，灵活处理，以妥善化解矛盾，维护社会正义。