由于房价的居高不下以及流动人口的日益增加，租赁早已成为了人们的最佳选择。而随着租赁市场的迅速发展，转租现象的发生也日益普遍。所谓转租，是指承租人不退出租赁合同关系，而将租赁物出租给次承租人使用、收益。我国《合同法》第224条对此做了明确的规定。依据是否符合法律的规定，转租有合法转租和非法转租之分。然而我国法律规定在肯定了合法转租的效力的同时，却未能相应地赋予次承租人所应享有的，与承租人一致的权利，这其中便包括优先购买权。立法上的缺失，导致对于次承租人是否享有优先购买权这一问题一直存有极大的争议。也使得处于转租关系薄弱环节的次承租人的合法权益往往得不到保障。

一、次承租人优先购买权的性质

房屋次承租人的优先购买权本质上还是承租人的优先购买权，因而研究次承租人的优先购买权的性质本质上还是研究承租人的优先购买权。最高院贯彻《民法通则》意见第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”我国《合同法》第230条明确规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

关于承租人优先购买权的性质问题，一直存在着很大的争议，主要观点有：“期待权说”、“形成权和附条件形成权说”、“债权说”或“物权说”等，在此不一一赘述。笔者认为，承租人的优先购买权是一种附条件的形成权，是法律赋予承租人的一项特殊保护措施，即承租人得以其单方面表示而形成以出卖人与第三人之间同等条件为内容的合同，无须义务人的承诺。并且，由于形成权行使后，相对人处于极不利的地位，为了保护相对人的利益，要对形成权的行使设置一定的条件。这种条件可以是相对人同意的,也可以是法律经过利益衡量直接规定的。出租人出卖房屋时，当出租人与第三人确定了承租房屋出卖条件后，承租人只要依靠自己的单方意思表示，就可以形成以出租人与第三人同等条件为内容的买卖关系，即将双方原有的租赁关系变更为买卖关系，承租人的优先购买权在作用方面显然与形成权相符。

二、次承租人是否享有优先购买权

次承租人优先购买权的基础法律关系是转租人与次承租人之间的转租合同，涉及到的当事人是出租人、承租人、次承租人和第三人，与承租人优先购买权的法律关系存在着很大的不同，这也是关于次承租人是否享有优先购买权存在争议的原因。对此，持反对态度的学者认为：“在租赁关系存续期间，出租人与次承租人没有直接的权利义务关系，在出租人出卖房屋时，即使承租人放弃优先购买权，次承租人亦无优先购买权”而这也是学界的主流观点。但相应的，也有学者从保护次承租人利益以及自由、效率角度支持次承租人享有优先购买权。

笔者认为次承租人应当享有优先购买权。现有的支持次承租人享有优先购买权的观点，主要是基于保护次承租人利益与自由、效率原则的考虑。笔者赞同赋予次承租人优先购买权的观点，在此通过以下几个方面进行具体的阐述：

首先，优先购买权的设计本身便是希望通过限制出租人的所有权来实现对处于弱势地位的特定主体的立法保护。而相较于承租人而言，次承租人处于更为弱势的地位。承租人愿意将房屋转租表明其暂时不需要使用该房屋，因而次承租人对房屋的依赖性显然更大。此外，之所以选择转租而不采取转让租赁的方式，是因为承租人一般可以通过转租来从中获利，也就是说转租金一般较原租金要高。而且若出租人出卖房屋，次承租人作为房屋的实际使用人所受到的冲击显然更大。因此赋予次承租人优先购买权，显然符合该制度设计的初衷。

其次，次承租人享有优先购买权也不会违背出租人的意愿，不会损害出租人的利益。正如上文所述，合法的转租必须是经出租人同意的转租，在出租人与次承租人间虽不存在直接的法律关系，但是转租合同可以看作是出租人出租房屋意愿的延伸，由次承租人来行使优先购买权并不会违背出租人的意愿，也不会对出租人的利益造成损害。

最后，赋予次承租人优先购买权有利于减少交易程序，降低交易成本，符合法律效率原则。次承租人作为房屋的实际占有、使用人，行使优先购买权显然可以极大的降低交易成本。而且实际生活中，次承租人在占有、使用房屋的过程中，经常会依据个人喜好对房屋进行装修装饰，承租人优先购买权如果得到承认，既可以避免其投入的成本遭受无谓的损失，也能避免社会资源的浪费，充分发挥房屋的经济效用。也可以减少房屋卖给第三人时，因处理装修装饰物所产生的纠纷。

三、确立次承租人优先购买权制度

若确定次承租人享有优先购买权，则会引发诸如行使条件、通知义务的履行、优先权顺位等一系列的问题，因而必须确立次承租人优先购买权的具体制度以保障实施。

（一）  立法规定次承租人享有优先购买权

民事优先权的设定应当基于法律明文规定。因为优先权是基于特殊的社会政策和理由而设定的，具有公益性。考察各国优先权立法例，可以知道优先权不仅应当法定，而且是一种法定性极强的权利。正如上文所述，次承租人作为弱势群体应当享有优先购买权，然而优先购买权的行使不能够仅仅依据法律条文之间的类推，而应当依靠明确的法律规定。因而应当通过立法来弥补法律的空白，明确赋予次承租人以优先购买权。

（二）  行使要件、必要限制及通知义务的相关规定

关于次承租人优先购买权的行使要件的设定可以参照承租人优先购买权的行使要件，即以出租人出卖租赁物为前提要件，次承租人依照法律规定在合理期限内，在同等条件下才能行使。此外，与承租人相同，次承租人也应当受非出卖场合下的限制，即在互易、赠与、继承、公法行为等场合下不享有优先购买的权利。另外，当房屋共有人行使优先购买权及房屋出卖给近亲属时，次承租人的优先购买权也应受限。

至于通知义务的履行，正如上文所述，为避免多次转租的情况下，出租人难以通知从而导致处分权行使的受限。应当规定承租人的通知义务，即在出租人履行通知义务之后，由承租人继续通知次承租人。当然，为促使承租人及时履行通知义务，应赋予次承租人相应的赔偿请求权，并且承租人履行通知义务的期限应当较短。

（三）  承租人与次承租人优先购买权的顺位问题

肯定次承租人优先购买权所导致的承租人与次承租人优先购买权冲突的问题，是最需要解决的。两个优先权的顺位问题也一直备受争议。笔者认为对于这一问题不能一概而论，应当分情况进行具体的讨论。

1、我国的合法转租事实上分为出租人事前同意与事后追认两种情况，我国《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条对此作了明确的规定。若是通过出租人默认的方式确定的转租，则承租人优先购买权的顺位在先。因为优先购买权的产生一定程度上是基于当事人之间的信赖，现实生活中可能出现这样的情况，即出租人不同意承租人将房屋转租，却又疏于异议，导致转租有效，而该转租合同事实上是违背出租人真实意愿的。此时，若出租人出卖房屋，承租人优先购买权的顺位应该在先，因为出租人当初基于对承租人的信赖，订立了房屋租赁合同，与次承租人之间并不存在租赁的合意。承租人优先购买显然更利于保护出租人的合法权益。

2、若是征得出租人事先同意的合法转租，则一般情况下，次承租人的优先购买权顺位在先。正如上文所述，次承租人是房屋的实际占有和使用人，由次承租人优先购买房屋可以最大限度地利用房屋，极大地降低交易成本。而且若次承租人已对房屋进行了装修装饰，可更好地利用装修装饰物，避免房屋在出卖给第三人之后，因处理装修装饰物所造成的纠纷。而且承租人转租房屋，说明该房屋对承租人而言非生活必需，次承租人对房屋的需求更高，在确定优先购买权的顺位时更应该以保护次承租人的生存利益为重。

特殊情况下，即若承租人将房屋部分转租、部分留作自用，这也是现实生活中常见的情形。本文认为，若次承租人租赁的部分与房屋的其他部分是可分的，则对于该部分，次承租人的优先购买权顺位在先。若是不可分的，则承租人的优先购买权顺位在先，这样可以减少利益冲突，简化法律关系。因为现实生活中，经常出现承租人将所租房屋的部分转租给数个次承租人的现象，若规定次承租人的优先购买权顺位在先，则各次承租人之间的冲突难以协调，相互间的顺位不可能区分先后，反而会阻碍出租人对于房屋处分权的行使，有可能会损害到出租人的利益。