买房人违约，依合同约定被房东索赔20万元违约金。近期，崇安法院审结了该起房屋买卖合同纠纷案件，因约定违约金额过高，法院最终根据原告的实际受损范围，判决被告按同期银行贷款利率支付逾期利息5万元。

买房人违约，房东依约索赔20万违约金

2010年4月，魏某在无锡城区看中了一套房屋，与高某签订了房产转让协议。协议约定高某在2011年1月1日前将房产交付给魏某，而魏某则应支付其购房款117万元。同年6月，高某把房屋钥匙和门卡等给了魏某，魏某支付了20万元订金。2011年1月16日，高某又将房屋的产权证和土地证等交付给了魏某。但之后魏某却迟迟不交付高某剩余的房款，经高某一再催促，魏某仍没有按约履行合同。几经协商无果后，高某一纸诉状将魏某告上了法庭。

在庭上，被告魏某称高某交付的钥匙根本打不开房门，其在合同约定日期的15日后才交付房产证，且并没有协助魏某办理房屋的过户手续，是高某未履行合同在先。再者，违约金数额过高，魏某要求法院调整。魏某还表示，高某的房屋其实还在贷款期间，在高某出让房屋时还没有归还完贷款，也没有取得抵押权人的同意，所以该份房产转让协议是无效的。

面对魏某的辩词，高某则表示当时在签订合同的时候就和魏某说清了房屋还在贷款中的事实，其已经按约交付了钥匙和产权证。在发出催办函后，魏某仍没有付钱，构成违约。合同约定：“甲乙双方达成协议后，若乙方毁约，应书面告知甲方，甲方应在7日内将乙方的已付房款返还乙方，但乙方应同时支付违约金20万元给甲方”。为此，高某要求魏某按合同约定赔偿其违约金。

违约金过高，法院判赔5万元

经法院审理查明后认为，原被告签订的房产转让协议是双方的真实意思表示，并没有损害抵押权人利益，因此合同合法有效。高某依约向被告交付了钥匙，并提供了各项权证以协助办理过户手续。被告魏某亦在收到钥匙后没有向原告提出异议，故视为原告已履行了交房义务，而魏某却迟迟不支付剩余房款，已构成根本违约，高某有权解除合同并要求其赔偿相关损失。

关于合同约定的违约金，法院认为对该条文进行文义解释可知，该条所约定的是单方解除合同所应承担的违约责任，而非任意违约行为所应承担的违约责任，所以魏某要承担的逾期付款违约金不能按该违约金的标准计算。最后，法院判决合同解除，被告退还原告交付的钥匙和产权证等，原告退还被告订金20万元。根据高某的实际受损范围，被告按照银行贷款利率向其支付逾期利息5万元。

现实中，不少房屋买卖合同中约定高额的违约金，并给购房者造成一个“白纸黑字”无法更改的错觉。法官表示，当事人可以以约定的违约金过高为由向法院申请降低数额，法院应当以实际损失为基础兼顾合同的履约情况、当事人过错及预期利益等综合因素来衡量。