苏州相城法院在审判过程中发现，农村房屋租赁合同纠纷案件中，当事人利用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，以主张未取得合法建设手续的房屋租赁合同无效为由，达到解除合同等不合理诉求的目的，应引起重视。由于该司法解释规定乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件参照处理，法院在审理农村房屋租赁合同纠纷案件时，主动审查合同效力，能否直接依据规定判定合同无效亦存在较大争议。今年以来，相城法院已受理房屋租赁合同纠纷案件104件，其中提出合同无效主张的约占总数10%。

一、主要特点

1、未取得合法建设手续的房屋大量存在。相城区作为新建城区，辖区内未取得合法建设手续的房屋至今仍然大量存在，且大量用于出租经营。同时，由于法律知识的局限性，大多数企业及个人对该类房屋租赁合同无效缺乏认识。

2、纠纷起因并非合同无效。该类房屋租赁合同案件中，纠纷起因多是一方当事人要求提高或者减少租金未果，或者因其他原因导致一方希望解除合同。在解除合同的理由不充足的情况下，一方当事人以房屋未取得合法建设手续为由，提出确认合同无效的诉求或抗辩。

3、案件处理难度很大。该类房屋建设时通常经过当地村、镇允许，部分房屋建设行为还得到过书面认可，尽管手续并不规范，但当事人对法院判决合同无效的结果仍然无法理解，案件服判息诉率很低，上诉率较高。

二、负面影响

1、影响交易秩序。一方当事人以合同无效为由提出诉求或者抗辩，其本质是要达到解除合同等不合理的目的，法院确认合同无效则使得违约方的违约行为合法化，违背了民法的鼓励交易及诚实信用原则，影响了正常的市场交易秩序。

2、影响政府威信。无合法手续的房屋建设和租赁行为均广泛存在，正常情况下与有合法手续的房屋建设和租赁没有任何区别，政府既没有查处、拆除违法建筑，也没有禁止该类房屋进行租赁，一旦法院确认租赁合同无效，当事人必然认为政府不作为在先，严重影响了政府威信。

3、影响小微企业生产经营。相城区以小微企业为主，这些小微企业通常租赁没有正规合法手续建设的厂房作经营之用，经营一段时间后，如果遭遇出租方以合同无效为由予以清退，企业生产经营可能受到严重影响，甚至引发企业破产、倒闭。

三、对策建议

1、加大法律宣传力度。积极利用巡回审判、法制宣传等方式，以案释法，使当事人在签订合同时自觉遵守法律法规，减少未取得合法建筑手续的房屋租赁行为。

2、源头减少违法建筑。行政机关应当加大执法力度，严格控制新的违法建筑产生，对符合一定条件的违法建筑允许补办建设手续，对不符合城市规划要求又不能补办手续的，依法认定为违章建筑并强制予以拆除，从源头上减少违法建筑的数量。

3、慎重认定租赁合同效力。在审理房屋租赁合同纠纷案件时，一方面，如果双方当事人均未提出合同无效的诉求或抗辩的，从鼓励交易的角度出发，法院不宜认定合同无效；另一方面，一方当事人提出了合同无效的诉求或抗辩后，如果行政机关已经认定房屋为违法建筑的，可以认定合同无效，反之，则应尽量通过调解手段化解纠纷，避免矛盾激化。