[案情概要]  2009年4月25日，出租人曹某与承租人许某签订租房协议一份，双方约定由曹某将其一幢三层楼房（包括厨、卫）租给许某，暂定期限三年。协议签订后，双方履行了协议，现许某尚在租用该房屋。朱某系曹某之妻，两人于1992年结婚，婚后生一女。本案所涉房屋由曹某、朱某于婚后自建，建房用地为国有出让土地，至今未办理房屋产权登记。建房时，其女尚在中学读书。2011年6月26日，曹某在未通知许某的情况下与陶某签订购房协议一份，将上述房屋以688000元的价格出售给陶某。许某得悉曹某与陶某签订协议后主张优先购买权，要求法院判令曹某与其签订与陶某签订的商品房买卖合同内容等同的合同。

法院审理后认为：本案所涉房屋系曹某与朱某夫妻共同财产，曹某未经朱某同意，向陶某出售夫妻共有的房屋，属于部分共有人处分共有财产时未征得其他共有人同意，其所签购房协议属于效力待定合同，现朱某通过诉讼表明不同意出售讼争房屋，故应当认定曹某与陶某所订房屋买卖协议无效。许某作为房屋承租人在同等条件下享有优先购买权的前提条件必须是出租人与第三人所签房屋买卖合同有效，因曹某与陶某的买卖合同无效，许某主张优先购买权的前提不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，第二百三十条之规定，判决：一、被告曹某与第三人陶某之间订立的房屋买卖协议无效。二、驳回原告许某的诉讼请求。

[法官评析]  本案主要涉及三个问题：1、被告曹某与第三人陶某签订的房屋买卖协议是否有效。2、承租人在什么情况下对承租房屋享有优先购买权。3、承租人优先购买权的法律救济。

一、关于曹某与陶某签订的房屋买卖协议的效力问题。本案所涉房屋系曹某与朱某的夫妻共同财产，根据《中华人民共和国婚姻法》的规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。本案中，曹某未经房屋共有人朱某的同意而擅自处分共有财产，应属无权处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效，即曹某所签的购房协议属于效力待定协议。现朱某通过诉讼表明不同意出售讼争房屋，故应当认定曹某与陶某所订房屋买卖协议无效。

二、关于承租人优先购买权的问题。承租人优先购买权是一种民事利益，其成立基础是合法有效的租赁合同，具有很强的债权特征，并非一种特殊的物权。首先，承租人对承租房屋说不上有实质意义的支配力。其次，承租人的优先购买权实际上是一种不确定的权利，可以形象的称为机会权利。即法律赋予承租人这项权能，是否能够真正去行使此权利，还要取决于出租人是否处分标的物，并需第三人参与购买才能体现优先。再次，购买时不能对抗房屋共有人、近亲属和善意第三人，不具有对世的属性。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，此即承租人的优先购买权。同等条件主要是指价格、价款支付方式等，但出租人有证据证明其与第三人存在亲属关系或其他特殊关系，且该关系对其是否出卖房屋或出卖房屋的条件确有重大影响的除外。本案中，出租人曹某应当在出卖租赁房屋之前的合理期限内通知承租人许某，许某在同等条件下享有优先购买权，当然享有优先购买权的前提是合同有效。

三、关于承租人优先购买权的法律救济。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，出租人与第三人之间的房屋买卖合同被确认无效或者被撤销的，承租人要求按第三人购买房屋的同等条件购买的，人民法院不予支持，但出租人同意的除外。该解释第二十一条同时规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。优先购买权的赔偿责任是以租赁合同为基础，因为出租人违反了法定的通知义务，应该承担的是违约性赔偿责任。优先购买权的行使不影响出租人与第三人合同的效力，只对出租人有法定的约束义务，其违法产生的是合同责任。本案中，原告许某主张要求以同等条件与被告曹某签订房屋买卖合同，因被告曹某及其共有人朱某不同意出售该房，故曹某与第三人陶某之间签订的买卖合同无效，据此法院判决驳回了原告许某的诉讼请求。

综上所述，承租人在同等条件下享有优先购买权的前提是出租人与第三人签订的房屋买卖合同有效。