【案情】 2005年1月王某将自己建造的沿路农房一套六间卖给回乡养老的退休干部张某(城镇居民)。双方约定价款8万元,后王某交付房屋,张某支付房款。2011年8月张某所购房屋因修建高速公路需要拆迁，按照补偿规定张某将获得补偿款30万元。王某见张某因房屋拆迁补偿将获得巨额利益，遂向人民法院提起诉讼，请求人民法院认定房屋买卖合同无效，判令张某返还房屋。对于本案的处理，笔者有一些粗略的思考，以作抛砖引玉之用。

一、王某与张某所签订的农房买卖合同是否有效？

关于农村房屋买卖合同的效力问题在理论界历来都有争议，存在两种截然不同的观点，即有效论与无效论。

持有效论的学者主张，农村房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规，且不存在《合同法》第44条、第52条规定的无效情形，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或解除合同。虽然1999年国务院办公厅颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条明确规定“农民的住宅不得向城市居民出售”、“有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和房产证”。但是《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》不具有行政法规定效力，其效力等级要低于行政法规。因此不能作为认定合同无效的依据。因此，法院应当认定合同有效，以维护交易秩序的稳定和安全。

持无效论的学者主张，农村房屋买卖合同违反了法律的强制性规定。我国《土地管理法》第63条明确规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”因此,在农村宅基地上所建商品房买卖合同违反了法律的强制性规定而应当认定无效。另外，2004 年 11 月《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》中也明确规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。因此,宅基地的转让是违法行为,涉及宅基地转让的农村房屋买卖合同当然是无效合同。需要特别指出的是，持无效论的学者对于本集体经济组织成员之间的房屋买卖合同认为是有效的。

笔者赞同第二种观点即无效论。笔者认为，要认定农村房屋买卖合同的效力有无，首先必须对农村房屋的产权结构和性质进行分析。一个房屋的产权，从其结构上分析，应分为两个部分，一部分是地上房屋的权属，一部分是房屋所占有土地的权属。我国农村居民居住房屋的产权，从结构上分析，应区分为房权和地权，而在权属性质上也分为两种性质，第一种便是房权的绝对私有的性质，第二种便是宅基地集体所有，个人有限使用的相对私有的性质。以上两种性质的权利，由于我国目前法律规定的不同，在交易上存在很大的差异。农村房屋的地上物权，属于农村居民的绝对私权，理论上权利人依法可以自由处分。农村房屋所使用的宅基地属于农村集体经济组织集体所有，农村居民只具有使用权，而我国目前的土地管理法规禁止对集体土地使用权进行买卖（《土地管理法》第63条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……），对农村宅基地也作了只允许本集体经济组织成员使用，且一户只能拥有一处宅基地使用权的规定，这就使农村居民对宅基地使用权只具有占有使用的权利，其他权能受到很大的限制，即不能随意买卖。由于房屋所有权与房屋所占有的宅基地使用权相互依存，在使用和流转时不可分，因此对农村居民宅基地使用权的限制，导致了农村房屋买卖上的特殊性即交易范围的特定性。根据目前的法律规定，农村房屋只能在本集体经济组织成员间买卖，否则，买卖合同关系依法无效，买卖双方缔结合同的目的就不能实现。具体到本案中，因为张某不是王某所在集体经济组织的成员，所以王某与张某之间所签订的房屋买卖合同应当是无效的。

笔者认为，从立法目的角度来看,限制农村房屋买卖的实质是限制农村宅基地的转让，这种限制性规定所要达到的目的，并不仅仅是限制农民用土地赚钱，也不仅仅是限制城镇居民获得农村土地使用权，其真正的立法精神和根本原因是为了保护耕地等农业用地，保障农牧业的资源保值增值，维护农业乃至整个国民经济的安全和稳定。

二、认定合同无效后如何平衡双方当事人的利益冲突？

《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本条的规定农村房屋买卖合同在被认定为无效之后，由于农村房屋买卖双方均违反了国家法律规定，因此给双方所造成的损失由各自承担。据此，出售方也就不再需赔偿买受方的损失。我们不难发现这样的处理结果对于买方来说受到的损失是巨大的。特别是近年来城镇、农村的房价都在飞速飙涨，如果按照这种处理结果买方所得到的只能是几年前甚至是十几年前的购房款。这样的结果明显违背了民法所追求的公平原则。另外，这种这种以故意违约而获利的心态也不应当得到提倡。因此，如何平衡双方当事人的利益冲突，更好的体现公平价值就成了我们必须面对的问题。

笔者认为，只有在明确双方当事人因合同无效而受到的具体损失的基础之上再厘清双方的过错大小，然后做出裁判才能更好的客观的平衡双方当事人的利益冲突。所以，笔者首先试图对买方与卖方因合同无效而受到的损失予以确定,然后再对买卖双方过错程度进行进一步分析。

对卖方而言，合同无效，房屋产权一直没有变化，仍归其所有。因此，卖方损失就是买方居住使用期间的使用费用。对于该损失如何确定，一般可以比照同样房屋出租的租赁费标准进行确认。

对于买方而言，合同无效后其受到的损失比较严重。一方面，合同无效，所购买的房屋应当返还，致使其出资购房用于居住的目的不能实现，他就必然要另行出资购房实现居住权利，而由于房屋的市场价值近几年来一直是呈上升趋势，故购买方在合同无效后为实现相同的居住权利所支出的资金肯定会比购房时高，之间的差额就应该是他的较大部分损失。另一方面，购房款的利息损失，也应当是买方的一部分损失。

从表象上看，农村房屋买卖合同的双方的确均违反了国家法律规定，但是，提起农村房屋买卖合同诉讼的主要原因是由于房价迅速上涨，出售房屋的农民一方为获利而反悔，以致借助法律对其有利规定，违背诚实信用原则对本公堂。主观上具有恶意，因此，可以认定卖方的过错大于买方。

综上，在损失确定，过错厘清的基础之上确定责任承担更能体现公平。具体而言，买方承担比照租赁费确认的房屋使用费用；卖方除应退还购房款及购房期间利息外，还应当承担买方再次实现居住权与原购房款之间差价的大部分（如70%左右）。

本案中，张某应当将房屋返还王某并支付购房期间的房屋使用费用。王某除应当返还张某购房款8万元及其利息外，还应当承担张某再次实现居住权与原购房款之间差价的大部分。