近年来东海法院受理的城镇经营性房屋租赁合同纠纷案件逐年呈上升趋势，审理难度加大。2006以来该院共审结此类案件227件，案件每年以10%左右的幅度上升。该院及时调研，分析其特点、成因，并提出对策建议。

一、案件主要特点

（一）当事人多元化。有自然人、个体工商户、国家机关、事业单位、社会团体及一些外地企业、老板等，形成不同类型当事人的动态组合。其中以自然人、个体工商户为主。

（二）当事人利益诉求多样性。多数纠纷不仅仅是单纯拖欠租金，往往伴随优先购买权、侵权、擅自转租等问题。

（三）群体性纠纷占有一定比例。比如黄川镇供销社就第二商场租赁问题与九个承租人发生群体性纠纷。

（四）审理难度增加。在实际租赁活动中，有的房屋租赁没有书面合同；有的多次转租，关系复杂；有的受利驱动将危房出租或将出租房屋擅自加高，引发安全事故等；有的承租人在经营状况不佳时偷偷溜走，纠纷发生后人都找不到。

二、成因分析

（一）城镇化、工业化进程速度快。新楼盘不断开发，买房和炒房的人增多，城镇房屋大量闲置，将房屋作为经营性用房出租收取租金是盘活闲置房的理性选择。另外，招商引资带来的用地用房问题也凸显出来，一些乡政府由此卷入房屋等资产租赁纠纷。

（二）个体经济活跃，第三产业快速崛起。水晶市场红火，饭店宾馆、商店商场、休闲娱乐场所遍地开花，经营性用房需求增多，相关租赁纠纷随之增多。

（三）商业风险导致合同目的不能实现。承租人由于受经营理念、经营环境、商业圈层、政府规划等诸多因素影响导致歇业、停业，承租人拒绝按照约定履行合同。

（四）当事人法律意识和诚信意识不高。不少当事人在合同履行中不及时办理相关手续，有的在很短时间内“一房二租”，有的见对方经营有方，擅自要求增加停车费、租金等。

（五）合同不规范为日后纠纷埋下隐患。不少当事人在合同中对租金约定机械、模糊，租赁标的物范围不清，租期过长等，这为日后纠纷埋下了隐患。

三、对策建议

（一）积极妥善处理纠纷。要考虑宏观经济形势的变化、双方交易基础、交易习惯、案件的社会效果等因素，认真审查合同效力，谨慎认定无效合同，慎用情事变更等制度。同时注重调解，加大调解力度，适时邀请居（村）委会、房管部门、人民陪审员、商业协会负责人等参与调解，保证市场经济的健康持续发展。

（二）准确适用房地产管理法律法规和司法解释，尤其是省高院制定的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题解释的意见》。同时加强案例指导工作，就租赁合同纠纷中的相关问题公布指导性案例，为审判实践提供参考性意见。

(三)加大宣传力度，促进合法诚信租赁。法院可以联合房管部门等单位对《合同法》、《物权法》等法律法规的普法宣传，增加群众订立和履行合同的知识技巧，规范合同行为，提高法律意识和诚信意识。

（四）规范管理，加强相关行政部门的监管引导。相关行政部门要加强检查，将租赁市场纳入有序的管理网络中，引导当事人正确使用合同规范文本，避免不必要的纠纷。