《合同法》第229条规定"租赁物在租赁期间发生所有权转移的，不影响租赁合同的效力"。最高院《民通意见》第119条规定，"私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效"。法理学将上述法律规定称之为"买卖不破租赁"原则。该原则有利于保护承租人的合法权益，有利于维护市场经济及人民生活秩序的稳定。然而，在适用该原则的过程中由于见解不一，导致法院判决结果的差异。本文以一则案件为例，从合同解除的视角，剖析买卖对房屋租赁合同的影响。

一、基本案情

2001年10月30日，甲、乙双方签订房屋租赁协议一份，约定由甲将营业用房一套出租给乙，租期1年，即从2001年10月30日起到2002年10月30日止，约定租金每年1000元。后双方按约履行协议，期限届满后，双方未续签租赁协议，乙继续租用上述房屋，租金交纳至2007年10月30日，之后乙不再缴纳租金。2009年4月13日，甲致函给乙妻，告知其若在规定期限内未登记预订房屋，则视为其放弃购买其租赁房屋的权利，乙可以公开对外发售。乙妻在回执上签收并注明"本人不准备购买"。2009年9月17日，甲与丙签订房屋销售协议一份，将该营业用房出售给丙，并于2010年1月26日过户至丙名下。2010年及2012年，甲先后两次以房屋迁让为由起诉乙夫妇，要求乙夫妇迁出上述讼争房屋，后分别撤回了诉讼。2013年1月，甲再次起诉乙，要求与乙解除租赁合同关系并要求乙向其缴纳欠交的2008年至2011年的房屋租金4000元。庭审后，甲撤回了要求乙给付2008年至2011年的房屋租金4000元的诉讼请求。

二、法院判决及其理由

法院认为，被告乙在与原告甲于2001年10月30日签订的房屋租赁协议租期届满后，双方虽未续签书面合同，但被告乙仍然按照原合同使用房屋和交纳租金，原告甲亦未提出异议，双方都以各自行为表示继续履行原租赁协议，故原、被告乙之间形成了事实上的不定期租赁合同关系。自2007年10月30日之后被告乙虽继续占有、使用该房屋却不再向原告甲缴纳租金，根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，原告甲曾为此向法院起诉，要求被告乙迁让出上述租赁房，对此原告甲以自己的实际行为终止了双方的租赁关系，故原告甲现主张要求与被告乙解除租赁合同关系的诉讼请求依法应予支持。庭审后，原告甲撤回了要求被告乙给付2008年至2011年的房屋租金4000元的诉讼请求，并不违反法律规定，依法予以准许。据此，依法判决原告甲与被告乙之间的房屋租赁关系予以解除。乙不服原审判决上诉，后又撤回上诉。

三、本案中的法律问题及剖析

结合本案中的事实，以合同解除角度看，根据时间节点总结如下法律问题：第一，甲、乙间在2002年约定租赁期限到期后至2007年10月30日最后交房租日期止，产生何种法律关系。第二，甲、乙间在2007年10月30日至2009年9月17日甲、丙签订买房协议前，产生何种法律关系。第三，2009年9月17日甲、丙签订买房协议后至2010年1月26日产权过户前，甲、乙、丙之间产生何种法律关系。第四，2010年1月26日产权过户后，甲、乙、丙间为何种法律关系。

对于问题一，笔者赞同上述判决的意见，根据《合同法》第二百三十六条的规定，原、被告乙之间形成了事实上的不定期租赁合同关系。

对于问题二，甲乙双方依然是不定期租赁合同关系。因乙未及时缴纳房租，甲享有解除不定期租赁合同的权利，及向乙主张租金的追偿权。因甲未主张合同解除，所以合同延续。

对于问题三，由于之前乙妻子放弃了优先购买权，甲、丙签订房屋买卖合同后，买卖合同有效。但房屋所有权转移标志为产权过户登记，因此时尚未办理过户手续，甲、乙间依然是不定期租赁合同关系，甲享有合同解除权及租金追偿权。

对于问题四，由于房屋产权已经过户到丙名下，基于买卖不破租赁原则，甲、乙间的权利义务关系转移到丙、乙之间，丙为新的房东，原不定期租赁合同在丙、乙间继续有效。此时，甲享有向乙追偿之前租金的权利，丙享有收取之后租金、解除合同并请求交付房屋的权利。由于甲已经不是房屋的所有人，甲的租赁合同权利义务转移至丙，所以甲不再享有向乙主张房屋交付及新房租收取的权利。同时，因合同主体身份转移，所以甲也无权再主张合同解除。

综上，笔者认为，在本案的审理中，甲、乙双方租赁合同不复存在，甲主张解除合同的主体不适格。甲可以放弃2008年到2010年产权过户前租金收取的权利，但从2010年产权过户时起至起诉期间甲不再享有租金收取的权利，所以也就无所谓放弃。本案应该判决驳回甲的诉讼请求。