近年来，随着城镇化建设步伐的加快、人们生活水平的提高以及专业化、集约化管理意识增强，我区物业服务纠纷案件逐年增加。本版发布的十件典型物业服务合同纠纷案例，是区法院从近年来审结的该类案件中精选出来的，旨在引导我区物业服务市场良性运作，使业主、物业公司实现双赢，促进社会和谐稳定。

　　【案例一】业主违章搭建应承担违约责任

　　[案情]2011年7月，夏某购买某小区房屋，并与物业公司签订《前期物业管理服务协议》，承诺遵守《业主临时管理规约》。2013年1月该房交付，夏某与物业公司签订《装饰装修管理服务协议》,约定不得在露台上搭建构筑物,不得在房屋外安装、架设太阳能热水器等。后夏某装修房屋时，在露台违章搭建阳光棚，并私自在楼顶增设太阳能热水器一台。物业公司多次与其交涉未果后诉至法院。法院判决夏某拆除在露台违章搭建的阳光棚及在楼顶增设的太阳能热水器。

　　[点评] 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。本案夏某在露台搭建阳光棚，在楼顶增设太阳能热水器，违反与物业公司的约定，妨害了物业管理，故法院判决予以拆除。

　　【案例二】物业服务企业未按约履行合同，导致业主人身、财产受损，应承担相应法律责任

　　[案情]2012年12月7日晚，某小区的保安人员巡查时发现路面上洒落了一滩乳胶漆后简单进行了清除。次日早晨，业主丁某（65岁）晨跑时脚踩到未清除干净的路段摔倒，致孙某颈椎裂伤，经鉴定为四级伤残。丁某以物业服务企业未及时履行清扫、保洁义务造成人身损害为由，诉至法院，要求赔偿其各项损失计9万元。法院判决物业服务企业赔偿孙某80%的经济损失。

　　[点评]《物业管理条例》第三十六条第二款规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，及时清扫路面杂物是物业服务合同中明确的条文，物业服务企业安保人员理应预料到遗留在路面上的乳胶漆可能会导致行人摔伤，却因心存侥幸没有清除干净，理当承担违约责任。丁某作为具有完全民事行为能力人，应当预见到泼落在路面的乳胶漆湿滑，有滑倒摔伤的危险性，主观上存在过失，因此也应当承担一定的民事责任。

　　【案例三】业主不能以房屋存在质量问题为由拒交物业费，物业服务合同有约定的除外

　　[案情] 2011年12月，张某入住某小区装修一新的自购商品房，次年底，张某以房屋存在质量问题为由，拒绝缴纳物业费。该案经法院调解，张某按服务合同给付了所欠物业费。

　　[点评]该小区物业服务企业与业主之间是物业合同关系，而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间的买卖合同调整范畴。因此，业主不能以房屋质量问题为由，拒绝向物业服务企业交纳物业费。但是若在物业合同中约定了物业服务企业有对房屋进行维修和修缮义务，业主要求物业服务企业进行维修遭到拒绝时，业主有权拒绝交纳物业管理费。

　　【案例四】业主维权应当充分收集证据

　　[案情] 2010年年底，陈某儿子的新车停在自家楼下，被邻居的车辆刮擦，陈某找邻居理论未果后，怪罪于物业公司，认为系楼下的监控被损而物业未修理所致，故拒绝支付物业费。2012年4月，物业公司以陈某欠物业费836元为由将其告上法庭，庭审中陈某对物业管理不到位的说法不能提交充分证据。后经法院调解，陈某给付了800元物业费。

　　[点评]物业公司与小区业主之间，存在物业服务合同的法律关系。物业公司应按与业主委员会签订的物业管理服务合同的约定，提供符合合同约定标准的管理服务。小区业主也应按合同约定,履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。对于确有证据证明物业公司提供物业服务有瑕疵的，也应按照物业公司的过错大小，减免业主的缴费义务。业主未提供相应证据证明物业服务不到位的，理应向物业公司缴纳物业服务费。

　　【案例五】物业服务企业无权对业主采取停电、停水、停气等措施

　　[案情]王某因拖欠物业费遭小区物业服务企业停电。王某向物业服务企业提出交涉，无果。后其找到供电管理部门，物业服务企业又以供电部门的工作人员无工作证件而拒绝打开配电房的门。王某认为物业服务企业利用管理之便，以停电方式威逼他，给其家庭生活带来极大不便，遂将物业服务企业告上法庭，请求法院判决物业服务企业排除供电妨害，恢复供电，并向其赔礼道歉，减收一个月物业费，赔偿经济损失。经法院主持调解物业服务企业诚恳向王某道歉，恢复供电。

　　[点评] 物业服务企业并非供电部门，其职责是为业主提供优质服务，无权以任何理由对业主采取停电措施，否则构成侵权。本案王某提出减免一个月物业费的请求，属于双方的物业管理合同的范围，与侵权不是同一法律关系，王某应另行主张权利。

　　【案例六】业主私自占用公共建筑空间违法

　　[案情] 2011年1月14日，钱某与某物业公司签订《店面房装饰装修管理服务协议》，领取《开工单》进场装修。装修中，钱某在公共通道中私自建设了三道隔墙，将公共通道封闭改造成餐厅包房。物业公司和同层业主将钱某告上法庭，要求其排除妨碍。法院判决钱某十日内拆除三道隔墙，将公用通道恢复原状。

　　[点评]《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。也就是说业主在享有各自所有或占有的不动产专有部分的合法权利时，也应履行不动产专有部分以外的共有部分的共同管理的义务，二者缺一不可。本案中，楼道是属于全体业主共有的建筑物，钱某在公共通道中建设了三道隔墙的行为不但侵犯了同层其他业主的共同权益，且直接妨碍了其他业主的正常行走，钱某的行为属于非法占用共有空间、扩大自己专有部分的范围，理应立即拆除，恢复楼道原状。

　　【案例七】业主在家居装修中，有保障他人人身和财产安全的法定义务

　　[案情]于某拿到新房之后开始装修，装修中其购买了一只巨大的浴缸拟安放在卫生间。物业服务企业认为该浴缸太大，装满水之后其重量超出了卫生间地板的承受能力，于是书面告知他不能安装浴缸。于某欲强行施工，在物业服务企业工作人员的合力阻止下，最终没能实现心愿。一气之下，于某将物业服务企业诉至法院，请求法院排除妨碍、赔偿损失。法院判决驳回了于某的诉讼请求。

　　[点评]最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，业主损害房屋承重结构，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者损害他人合法权益的行为，人民法院不予支持。本案中，于某的浴缸体积过大，有足够的证据证明，其注水后的重量大于房屋楼板的最大载重量，如放任其安装并长期使用，将会对整个楼层的安全构成直接威胁，损害他人的合法权益。因此，物业服务企业阻止于某安装该浴缸于法有据，应予支持。

　　【案例八】业主或业主委员会可依法重新选聘物业服务企业

　　[案情]某房地产开发公司开发了某住宅小区，并委托某物业服务企业对该小区进行服务，双方签订了3年的物业服务合同。业主们陆续入住小区后，发现物业服务企业的服务并不到位，而且给小区的居民带来极大不便。例如，小区环境脏、乱、差、杂草丛生，维修不及时；物业服务企业几乎没有公布过收支账目……于是，业主们集体决定拒绝给付物业服务费，直到物业服务企业改善服务。物业服务企业却直接切断了小区的水电，双方的矛盾迅速升温。该纠纷经法院诉前调解，达成和解协议。

　　[点评]在本案中，物业服务企业的服务质量较低，小区居民的基本生活条件不能保障，导致业主的合法权益受到侵害。根据《中华人民共和国物权法》第八十二条规定，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。业主的监督权体现对物业服务质量的监督，以及对物业管理收支状况的监督，业主们可以依法行使该项权利。另外，《中华人民共和国物权法》第八十一条第二款还确认了业主有共同解聘物业服务机构的权利，即“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。在处理该小区问题时，业主委员会应当就小区管理中存在的问题书面告知物业服务企业，并要求限期整改。如果物业服务企业拒不整改，业主委员会应当召开业主大会，就更换物业服务企业和重新招聘物业服务企业的方式方法、条件等事项提交业主大会审议。相关内容经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，由业主委员会按照业主大会决议开展工作。书面告知物业服务企业，要求其在合理期限内退出小区管理，并及时重新选聘物业服务企业，并与新的物业服务企业签订物业服务合同。

　　【案例九】物业公司服务存在瑕疵，应按过错大小减轻业主缴费义务

　　[案情] 周某是姜堰某小区的业主,该小区业主委员会与某物业公司签订了物业管理服务合同。物业公司在履行合同义务的过程中，由于人员配备不足，导致部分物业管理服务不到位。周某欠缴自2010年7月1日起至2012年5月31日期间的物业服务费。物业公司请求判决周某给付近两年的物业费2975.44元，滞纳金687.64元。经法院调解,周某当庭给付物业费2000元。

　　[点评] 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，物业公司履行合同义务不符合约定，业主有权要求减少价款，物业公司由于自身违约，也无权向业主主张滞纳金。本案中，业主提供了物业公司在履行义务时确实存在物业服务瑕疵的有力证据，物业公司对此虽有辩解，但不能支持。因此，法院调解减轻周某的缴费义务合法。

　　【案例十】物业公司与业主委员会所订立的物业服务合同对全体业主有效

　　[案情]原告姜堰某物业公司自2004年5月起与姜堰某小区业主委员会签订了物业服务合同，约定2008年12月31日前物业服务费标准为0.3元/月/平方米，2009年为0.35元/月/平方米，2010年为0.6元/月/平方米。被告陈某入住后（房屋建筑面积123.04平方米），按合同约定交纳了部分物业服务费。但自2006年7月开始，陈某便以物业公司与业主委员会所订立的物业服务合同没有征求其意见为由，拒绝缴纳物业服务费，至2011年12月份，共欠缴物业费3026.75元，期间该物业公司多次以口头及书面方式向陈某催交，陈某始终未缴纳，物业公司遂起诉至法院，请求判令陈某支付物业服务费3026.75元，并承担本案诉讼费用。法院判决陈某支付物业服务费3026.75元。