一、物业服务合同中滞纳金约定泛滥

我国城镇居民住房制度改革后，商品房小区大量出现，随之产生了小区物业管理这一新事物。由于物业公司属于第三方主体，在物业服务相关规定比较滞后时，不断出现各种物业纠纷，根据不完全统计，特别是欠交物业服务费的纠纷，本地大约占40%左右，大量案件进入司法领域。房地产开发商提供的前期物业服务合同或者业主委员会签订的物业服务合同，往往在合同中约定有逾期给付物业服务费需要承担每天应交纳管理费用的0.5%滞纳金的条款。经常有类似"欠交20元物业费需交30元"的新闻报道。可以说，滞纳金约定处于一种泛滥状态。物业公司起诉时不仅要求业主支付物业服务费，还要求给付滞纳金，加大了案件处理的复杂程度，有必要对此加以研究。

二、物业服务合同中滞纳金的属性

滞纳金是行政强制执行中执行罚的一种类型，是指行政强制执行机关对不履行交纳义务的相对人从逾期之日起按应交款的一定数额比例，持续不断地加收金钱，以迫使其履行义务。典型的如税收征收管理法第三十二条"纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。"在行政处罚法第五十一条表述为"到期不缴纳罚款的，每日按罚款数额的百分之三加处罚款"。换言之滞纳金作为一种行政强制行为，发生在双方法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中，个人和其他团体都无权设立。且滞纳金及其数额必须由法律法规明文做出规定，其征收是由国家强制力保障。

事实上在一些公用事业领域，也经常会有"滞纳金"的发生，如城市燃气、供水、供电、有线电视等。滞纳金在民事领域中的频频露面，是因为在计划经济体制下公用事业具有行政管理职能，按照公权力行使征收迟延履行义务一方的滞纳金。改革开放以后，我国的公用事业不再具有行政管理的职能，行政管理者的角色转变为合同的一方主体。然而仅少数单位依法修改了相关的规定，废除了"滞纳金"制度，大多数公用事业单位还是保留了"滞纳金"制度，而物业公司基本照搬旧合同范本，这是当今滞纳金泛滥的重要原因。

显然物业服务合同是平等主体之间签订的合同，应当受民事法律调整，所以合同里的滞纳金实际上是合同法规定的迟延履行违约金，事实上在各地出台的物业服务合同范本已经取消滞纳金字样，代之以违约金。国家机关已经对公用事业中的"滞纳金"逐步否定，如原建设部关于对自来水水费滞纳金有关问题的复函中明确表示"城市供水企业在具体执行中，可按《中华人民共和国合同法》、《城市供水条例》的有关规定，通过与用户协商，在供水合同中约定逾期付款的违约金标准；没有约定的，按照最高人民法院的有关司法解释，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计量逾期付款违约金。"

三、物业服务合同中滞纳金的处理

如上文所述，既然物业服务合同的"滞纳金"本质是"违约金"，所以如果在物业服务合同中双方既有违约金条款又有滞纳金条款，则应该认定滞纳金条款则因不符合法律规定，确认为无效，直接适用违约金条款。

对违约金的计算标准，《合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于所造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

至于物业费逾期付款违约金的标准问题，我国《合同法》确定的是由当事人约定的原则，但同时对违约金条款予以干涉，目的就是使违约金以赔偿为主，兼具一定的惩罚性，所以标准问题的实质是考察约定违约金高或低。如何判断高或低，则需要和损失进行比较。此处的损失应理解为财产的消极减少，就是应增加的没有增加，根据最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的司法解释，通常将其解释为同期银行贷款利率计算的推定资金利息损失。综上，对于物业费逾期付款违约金的标准，合同中有约定的从其约定，如果出现"天价"违约金或者过低的违约金时，法院可以释明后，由当事人决定是否通过法律手段请求调整。例如：业主某甲拖欠物业服务费1000元，超过约定交费期间1年，物业公司要求每日加收0.5%的滞纳金为360*1000*0.005=1800元，而同期（以2012年为例）银行贷款利率6.31%计算为62元，两者相差数十倍，当然可以判断为"过高"，根据合同法解释二的规定，当事人约定的违约金不超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为不"过分高于造成的损失"，法院可以支持，即物业公司可以在此基础上上浮30%，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，超过部分不予支持。

总之，拖欠物业服务费问题产生的原因很多，包括开发商遗留问题、物业服务质量问题、邻里关系问题及业主自身的问题等，解决物业服务费拖欠问题仅依靠收取违约金的方式无法解决，而应从原因入手寻找正确合理的途径，消除业主选择拖欠物业服务费作为一种手段的环境，诸如加强房地产开发企业的诚信建设、加强业主委员会的自身建设，落实业主委员会的职责，物业服务企业努力提高服务质量才是治本之策。