2009年4月1日李某与黄某签订了房屋租赁协议一份。协议约定李某将其所有的门面房出租给黄某，租金19000元/年，租期五年，协议第四条载明“在租赁期间不得将房屋转租给第三方使用，如确有需要须取得甲方（原告）同意”。2010年3月承租人黄某经李某同意，将所承租的房屋转租给窦某经营，李某与窦某未重新签订书面租赁合同，而是仍按照原房屋租赁协议约定的租金标准由李某直接向窦某收取房租。2011年3月13日，窦某向李某支付了2011年4月1日至2011年6月30日期间的房屋租金4750元整。

现李某向法院起诉称，窦某在未取得其同意的情况下，私自与被告常某签订了房屋转租协议，并将房屋交付给常某以谋利。请求法院判决解除原告与窦某之间的租赁合同；两被告返还原告的房屋；被告窦某赔偿原告的房租损失。

被告窦某认为：其从黄某手中租赁涉案房屋是事实，但与原告之间没有签订书面的租赁合同。其将涉案房屋转让给常某是经过原告同意的。被告常某认为：被告窦某在2011年3月向原告交纳下一季度的租金时，已告知原告欲将涉案房屋转租，原告也实际收取了窦某一季度的租金，所以2011年4月，被告窦某将房屋转租给常某，原告也是知晓的。

法院经审理后认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与黄某签订了房屋租赁合同，租赁期限内，黄某经原告同意，将涉案房屋转给被告窦某租赁使用，后原告与被告窦某未重新签订书面租赁合同，而是仍按照原房屋租赁协议约定的租金标准由原告直接向被告窦某收取房租，应视为合同主体的变更，亦即被告窦某受让了黄某在房屋租赁合同中的权利和义务，故原告李某和被告窦某之间的租赁关系成立且合法有效，双方应按照原房屋租赁合同的约定履行各方的义务。根据法律规定，被告窦某将涉案房屋转租给被告常某，应该经过原告的同意，否则原告可以解除合同。本案中被告窦某主张向被告常某转租涉案房屋经原告同意，但提供的收条只能证明原告收取被告窦某房租的事实，并不能证实原告同意转租房屋的事实，且其交付2011年4月至6月租金的时间早于其向被告常某转租，由此也不能推断原告已知晓两被告转租房屋的事实，故被告窦某的该项主张，缺乏相应的证据，法院不予采信。

综上，原告主张解除与被告窦某之间的租赁合同并要求按合同标准支付房租至交付房屋之日的诉讼请求，有事实和法律依据，法院依法予以支持。合同解除后，承租人应将承租房屋返还给出租人，次承租人亦负有相应的腾房义务，故原告要求两被告交付房屋的诉讼请求，法院亦依法支持。最终法院判决：解除原告李某与被告窦某之间的房屋租赁协议；被告窦某、常某将门面房交付给原告；被告窦某于本判决生效之日起十日内向原告支付房屋租金（按照19000元/年的标准，从2011年7月1日起计算至实际交付房屋之日）。