2012年10月，张某背着妻子范某与叶某签订了房屋买卖合同，将夫妻共有的商品房以62万元的价格出售给叶某。商谈过程中，张某出示了登记在其名下的房屋所有权证和土地使用证，并带叶某实地察看了该房屋，并谎称其妻范某同意出卖房屋。叶某看房后，认为房屋所处的位置、环境很好，将来升值空间也大，决定买下房屋。随后，双方在房管部门办理产权变更手续，张某提交了房屋所有权证、结婚证、范某签名的出售房屋委托书（系张某伪造）。随后叶某付清了房款，领取了产权证后搬入居住。不久，范某外出打工回家，发现房屋被卖，遂以张某、叶某侵犯其房屋所有权为由向法院提起诉讼，要求确认张某与叶某之间房屋买卖无效。

本案在审理过程中，对于张某与叶某之间房屋买卖行为是否有效存在三种不同意见：

第一种意见认为，争议的商品房是范某、张某的夫妻共有财产，共同享有所有权，张某未经范某同意擅自处分夫妻共有财产，严重侵犯了范某的正当合法所有权，应当认定张某与叶某的房屋买卖无效。

第二种意见认为，争议的商品房产权登记在张某名下，在房屋买卖合同签订过程中叶某有充分的理由相信房屋产权属张某所有，交易过程中也尽了适当的注意，依据《物权法》的相关规定，法院应当确认房屋买卖关系有效。

第三种意见认为，虽然张某作为共有人之一处分了共有财产，但叶某作为第三人不知道范某不同意出售的，是善意取得，而且支付了合理的房价，并办理了产权变更登记手续，应认定买卖关系有效，范某的损失可向张某另行主张。

笔者赞同第三种观点。

依据《民法通则》和《物权法》相关条款规定：出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的相关证据。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为无效。但本案有其特殊性，在司法实践中不能一概而论，要具体案件具体分析。

最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条规定“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的一般认定无效，但第三人善意、有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益”，该司法解释规定了善意取得制度的适用，针对的是共同共有财产，其内容的外延应理解为包含共同共有的房产，本案例符合司法解释规定的情形，叶某的合法权益应予保护，房屋的产权应当归叶某所有。

从社会效益的角度，若判令买卖无效，势必发生返还财产的后果，造成法律关系再次调整，打破现已形成的稳定，并产生财产的耗费，带来人们对房产交易安全疑虑，不利于维护动态交易安全和诚信机制的建立。

叶某在房屋买卖过程中已尽有相应的注意义务，按一般人的常识和判断，无从进一步审查共有人范某对出卖的意思表示，他的主观上没有过错，张某故意对叶某和范某隐瞒实情，完成了法律上认可的房屋交付行为，致范某的权利受到侵害，过错责任完全在张某，叶某没有任何过错，范某可通过向过错方主张赔偿的手段获得司法救济和补偿。