“金九银十”季节，又到了各大房地产商发力销售时节，其中小户型的房子受到了首次置业以及投资者的青睐。翻开报纸，打开网页，街边路过，或许你都曾被这样的广告吸引过——“可住、可办公”、“宜商宜住”、“小面积、低总价”、“星级酒店式服务”、“首付……元，圆你安家梦（一般是几万元）”、“层高5.4米，买一层得两层”，而如果你把自己置业或者投资梦想真正寄托在这些看起来很美的地产项目之上，有可能你已陷入了一场产权之争。

案例回放

孟先生和妻子梅女士（均为化名）2005年从老家安徽六安来苏州经营茶叶生意，一年下来，二人不仅从生意当中积累了一笔财富，也深深地被苏州这座美丽的城市吸引，决定用这笔钱在苏州安家落户。有了这个想法的夫妻俩很快就被一则地产广告吸引住了。这处楼盘距离两人工作的地方不远，满足了二人工作的便利；紧邻风景区，景色优美，出行便利；楼盘底层为商铺，上层为住宅，生活便利；套形合理，价格适中，性价比高。这样的楼盘仿佛就是为孟先生两口子量身定制，几乎没有什么考虑，他们就买下了一套三室两厅一百平米左右的房子。

2011年6月，孟先生和梅女士在欣喜之中盼来了房屋的房屋所有权证和国有土地使用证，两人捧着两证是看来看去，而国有土地使用证“终止日期”一栏所填的“2048年8月30日”最终引起了梅女士的注意，梅女士突然想起自己曾在报纸上看到商品房的产权一般都是70年，而自己房子的土地使用权怎么才40年啊！

两人带着疑惑找到了开发商，开发商给了两人一个无法让他们接受的解释，原来这个小区的土地规划用途为居住用地，土地使用权年限为70年。2010年开发商通过补办手续，补交土地出让金后，这块土地用途相应变更为城镇混合住宅用地及其他商服用地或商业用地。城镇混合住宅用地土地使用年限保持70年不变，其他商服用地及商业用地土地使用年限调整为40年。而孟先生和梅女士所购的房屋正好是小区里的商业楼，土地用途为商业用地，土地使用年限也被调整为40年。

面对这样的解释，孟先生和梅女士勃然大怒，这样重要的情况，自己在购房时却一无所知。面对着两年来苏州楼价的大幅攀升，是退房还是要求赔偿，两人陷入了矛盾之中。

2012年下半年，由于开发商始终没有作出任何让步，孟先生最终决定退房，并起诉至法院。法庭上，孟先生拿出商品房买卖合同，指出合同第一条就明确了以下内容：出卖人以出让方式取得土地使用权，土地使用权出让合同号，该地块土地面积，规划用途为商住，土地使用年限自2008年8月31日至2078年8月30日等。孟先生等人认为根据该条款，开发商严重违约，在卖房过程中有恶意隐瞒行为，应当准许购房者退房，开发商应当退还购房款以及赔偿购房者利息损失等。开发商则认为商品房买卖合同是有关部门定制的合同，定制合同第一条标题为“项目建设依据”，而自己所填注的内容只是对土地出让合同的标注和摘抄，并非是向原告作出的土地使用权年限的承诺条款。同时自己已经在合同第三条明确告知买房人合同所涉及房屋的用途为非住宅，而根据相关政策，商业用地的使用年限为40年，孟先生应当明知，自己不存在欺诈和隐瞒事实的行为。而且，尽管商业用地的使用年限少于住宅用地，但用地价格远高于住宅用地，综合来看，孟先生等人并没有什么损失，因此，要求法院驳回孟先生等人的诉讼请求。

法院经审理后认为，虽然没有法律依据认定开发商存在欺诈或违约行为，但开发商在卖房过程中显而易见存在一定瑕疵。另外，考虑到该地段房价在两年之中有了较大幅攀升，此时退房对双方都会造成巨大的损失。法院经过近十次的协调，最终主持双方达成调解意向。据悉，孟先生和妻子已从开发商处获得了适当的补偿。

新闻链接

——北京经济技术开发区(下称亦庄开发区)的东南方向，一个总建筑面积高达60万平方米的社区，近60%的房子却只有40年产权———合生·世界村将这个谜题留给了北京楼市的购房者。购房者反映，该项目在按揭贷款、水电费用等方面，均不能享受“住宅”的相关待遇。合生·世界村销售人员明确告诉记者，之所以L O FT产权是40年，因为是土地用途的原因。记者获得的北京市规划委2009规(通)地字0004号文件显示，该项目土地的用途为商业金融、教育科研和居住。

——“可住、可办公、可作楼宇商铺的豪宅”，在济南万豪国际的广告词里，“宜商宜住”使用最为频繁。这个楼盘销售异常火暴，但令记者感到惊讶的是，前来咨询“万豪国际”的市民大多不知道房屋产权期限事宜，更不知道“万豪国际”是属于商业用地。只有少数年轻夫妇在了解商业用地的使用期限后，“大方”表示，“40到50年的产

够了，我们已经二十多岁了，四十、五十年后还不知道自己活着不。”

法官提示:

本案主审法官潘宇容告诉我们，在案件审理过程中，法官们对开发商的行为是否构成欺诈也曾产生过分歧，后来经向有关部门调查，他们得知这一土地出让合同上列明的土地使用年限是根据地块的主要用途来确定的，但是如果一个地块有多个用途，不同土地的使用权证上列明的使用年限就会按照不同的用途进行区分。这也就是本案当中虽然孟先生等人的商品房买卖合同第一条摘抄的土地使用权出让合同上的土地使用年限自2008年8月31日至2078年8月30日，但最后到手的土地使用权证上使用年限却只到2048年的原因。开发商为了达到其聚集人气，促进销售的目的，利用信息不对称和购房者对国家政策分析不透的弱点，没有告知购房者立项为商业楼的房产的产权区别，而仅在合同中笼统告知合同所涉及房屋的用途为非住宅，虽然开发商明显有打政策“擦边球”的嫌疑，但也很难认定其存在欺诈或者违约行为，“商改住”存在着很大的灰色利益带，这也是各地“商改住”房屋买卖合同纠纷层出不穷的原因。

潘法官提醒说，购买了此类“商改住”房屋遭遇的第一个不利就是产权风险。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限住宅为70年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年。“商改住”的楼盘土地使用年限大多是40年或者50年。而且住宅用地的使用期限到期后期限将自动延续，商业用地到期后的权属，国家并没有明确的规定。购房者遭遇的第二个不利就是“商改住”楼房的水、电等费用远远高于普通居民住宅支付标准。最后，购买“商改住”楼房也不能享受国务院规定的住房按揭贷款的30%首付政策和首次购房的利率优惠。

潘法官最后告诉我们，虽然法律有盲区，但是购房者只要对文章开头所提到的此类广告宣传留个心眼（例如《江苏省住宅设计标准》明确规定住宅层高不应高于3.0米，对超出这一层高的房屋是否属于住宅用地购房者就应特别留意），看房时了解清楚小区土地规划的各种法律文件，签订购房合同时要求开发商在合同上明确自己所买幢号住宅的土地用途和使用年限，即可避免自己陷入一场无谓的产权之争。