核心提示

购房者逾期付款，合同约定的解除条件生效；但如果开发商在可以行使解除权的时候不行使，反而收取购房者交付的逾期房款，并开具收款收据，此行为应认定开发商对合同解除权的放弃，同意双方继续履行房屋买卖合同。之后因房价上涨或其他原因，开发商又起诉要求解除双方的房屋买卖合同的，依法不应支持。

倾尽家底  贷款圆梦

看着儿子大学毕业，还找了个漂亮媳妇，老刘的心里乐开了花！眼下老刘最大的心愿就是给儿子买套结婚用的房子。想着自己结婚那会，全家老少挤在一个50多平米的房子里，非常不便。这次老刘下定决心一定买套大房子，将来自己和老伴想孙子了到儿子家住住也方便。经多处看房，老刘看中了花园新村的一套200多平米的房子，加上车库总价款为686910元。2009年2月26日，老刘与开发商签订了商品房买卖合同，约定签订合同当日交付房款146910元，其余54万元房款于2009年6月16日前付清，如果买受人逾期付款，出卖人有权解除合同。

合同签订后，老刘依约支付了首付款146910元及其他费用83796元，并于当天交纳了契税20607元。老刘本以为这事就成了，可没想到由于银根紧缩，直到2009年4月20日，老刘才从银行拿到了总房款70%的贷款48万元，仍剩余6万元房款无法支付。无奈之下，老刘找到开发商，售楼处王经理宽慰老刘说剩下的6万元等2009年10月31日上房时再交付也可以，并收取了老刘的48万元房款，并约定了开具收款收据的时间。老刘这才像吃了颗定心丸，悬着的心才算放下来。

等待新房  等来一纸传票

眼看着约定的10月31日的上房时间到了，可开发商却一直没提上房的事。老刘心想欠人家的钱人家都没催，自己哪好意思去催人家啊！还是等凑齐了购房款再催吧！11月5日，开发商工作人员打电话说让老刘去取收款收据，老刘赶到售楼处拿到了48万元的收据，心想开发商既然过了10月31日还给出具收款收据，那应该没问题，于是老刘赶紧凑齐了下余的6万元，打进了开发商的银行账户。没想到11月12日老刘正在吃饭时，突然来了个人说是法院送传票的。老刘这才知道，原来开发商以老刘违约为由将其告上了法庭，要求解除商品房买卖合同，并要求老刘支付违约金。老刘十分纳闷，前段时间交48万房款时，虽然迟了点，开发商不也没表示异议嘛，还说钱可以等到上房的时候再交，况且剩余的6万元也打入开发商的银行账户了，开发商怎么出尔反尔呢？百思不得其解的老刘马上去找当时的售楼处人员，却发现此人早已离开售楼处，不知去向，而开发商此时也否认曾做出过同意老刘延期付款的承诺。

法庭上，开发商提出老刘逾期付款构成违约，向老刘出具收款收据的行为仅仅是对老刘交款行为的一种补充确认，不能证明双方对交付房款的期限作了变更，更不能证明开发商放弃了合同解除权。但老刘则坚持认为，他向开发商交付48万元房款时，开发商无异议地接收，并于2009年11月5日向他开具了收款收据，因此开发商的行为应当视为同意继续履行合同并放弃合同解除权，也就是说开发商接受48万元购房款并开具收据的行为构成对履行期限的变更和对合同解除权的放弃。

法院判决  辨明责任

丰县法院经审理后认为，老刘与开发商签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应当按照合同的约定行使权利并履行相应义务。老刘逾期付款构成违约，应当按照合同的约定支付原告违约金，当时双方约定的合同解除条件也已经成就。但在解除合同的条件成就时，开发商却未将收取的老刘的房款退回老刘，而是收取了老刘逾期交付的48万元房款，并且于2009年11月5日给老刘开具了收款收据，显然，这是开发商接受老刘继续履行合同的行为，理应视为对合同解除权的放弃。同时，开发商亦未履行解除合同的通知义务，故开发商与老刘签订的商品房买卖合同应当继续履行，但根据双方签订的合同，老刘应支付给开发商相应的违约金。综上，丰县法院遂判决老刘于判决生效后十日内支付开发商违约金1800元，驳回了开发商要求解除商品房买卖合同的诉讼请求。

法官释法

我国《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照约定解除权或法定解除权主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。可见，条件成就之后，合同并不当然解除，享有解除权的当事人还需要按照一定的法定程序，履行通知义务。法律规定合同解除权旨在防止一方违约损害对方权益，但同时法律为了防止解除权被滥用，也对这一权利的行使做了明确的限制。日常交易中，解除权的行使一般应同时具备以下三个条件：一是约定解除或法定解除的条件成就；二是合同有解除的必要性；三是解除合同的程序要合法。如果这三个方面不同时具备，那么解除权人解除合同的行为当属无效，不产生解除合同的法律后果。同时，鼓励交易原则为合同法的一项基本原则，实务中处理合同案件也应尽量维护交易成果，不轻易解除合同。况且，由于当前房地产市场价格上涨过高，开发商为获取更高的利益往往在格式化的商品房买卖合同中添加很多利己但限制买受人利益的条款，法院在审理此类案件时更应多加注意，多从鼓励交易原则出发，维护买受人的合法利益。

法律链接

《合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

《合同法》第九十五条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

《房屋买卖合同司法解释》第十五条：根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。