近年来，受国家宏观调控政策影响，苏州房产市场持续走低，执行案件中房屋拍卖也受到严重影响。从2008年至2009年8月，苏州市金阊区法院受理的40多起涉及房屋拍卖的执行案件中，在房屋拍卖过程中大部分出现流拍现象，导致被执行人房产难以实现最大价值，对执行工作造成了很大冲击，金阊法院对这一现象进行专门调研并提出相应对策。

一、原因分析

1、买受群体能力下降。贷款买房，是目前群众购房的主要资金来源。法院拍卖的房产虽然不能直接采用贷款购房的形式，但是一些对房屋有实际需要的人，以往可以通过先向亲友借款购房，再将房产抵押换取资金还债的方式，参与到拍卖市场。然而从央行多次上调存款准备金率，并采用多种措施提高了房贷门槛后，买房人从拍卖市场购得房屋后，难以获得贷款或者获得及时、足额的贷款，容易产生资金风险，导致买受群体整体对拍卖房产丧失兴趣。

2、拍卖机构招商不力。在宏观政策调整前，拍卖市场景象繁荣，拍卖房屋受到房产中介的追捧，因此拍卖机构只要坐等买家就可以顺利完成拍卖。宏观政策调整后，房产中介市场受到冲击，中介手中自身持有大量房源无法抛出，因此对拍卖市场的房屋关注度降低。但一些拍卖机构的思想观念未能及时转变，不能采用有效地招商手段，仍采用一个媒体一块“豆腐干”的老套路发布拍卖公告，致使拍卖信息几乎无人知晓，真正需要买房的人不能参与到拍卖中来，拍卖市场陷入萧条。

3、评估机构虚高估价。评估机构收费与评估价直接挂钩，评估价越高，评估机构的收费也就越高，因此一些缺乏职业道德的评估机构对房屋的估价远高于房屋的市场行情（30%甚至以上），而根据规定，法院确定的拍卖底价不得低于评估价的80%，上述情形导致拍卖房屋在价格上缺乏竞争力，加上拍卖房屋无法申请房贷等原因，难以引起买房人对拍卖房屋的兴趣。

4、中介机构串通压价。随着普通买房者对拍卖市场的日益疏远，拍卖市场逐渐被小部分中介机构所把持，这些房产中介相互串通，采用一次甚至两次不投标的方式，不断压低拍卖底价，损害房屋所有权人的利益。更为严重的是，一些拍卖机构与房产中介或者关系户达成私下协议，将拍卖公告发布在老百姓平常很少看或者无法看到的媒体上，而只将拍卖信息透露给上述关系人，再人为制造流拍结果，压低拍卖底价，从中抽成的现象也屡见不鲜。

二、对策建议

1、完善贷款服务机构。归根到底，拍卖市场拍出的房屋也属于二手房的范畴，买受者理应享受房贷支持。应当建立一批有资质，有能力为拍卖房屋提供贷款服务的中介机构，将更多确实有实际需要只是目前缺乏购买能力的买家吸引到拍卖市场。

2、加大拍卖招商力度。拍卖机构应当抛弃“老大”观念，积极拓宽拍卖公告的发布渠道。选择受众人数更多、层次更广泛的平面媒体发布公告，突出公告在媒体上的发布位置，在互联网、交易市场、拍卖房屋所在小区等场所多方位发布拍卖信息。

3、严格甄选评估机构。法院应当严格甄选评估机构，尽量不要将评估业务委托给一些缺乏职业道德，业内口碑较差的评估机构，督促这些机构对自己的行为进行改正，通过市场优胜劣汰规律淘汰那些有违公平、公正原则的评估机构。

4、灵活运用变现措施。法院对被执行人财产的处理除了拍卖手段之外，还有变卖等措施。尽管法院目前遵循的是“拍卖优先”原则，但是针对一些机构相互串通压低拍卖底价的情况，特别是在二次拍卖均告流拍后如再行拍卖，拍卖底价将远远低于拍卖房屋市场行情的情况下，法院应当灵活运用变卖等变现措施，最大限度地实现被执行人房产的价值。

5、强化职能部门监管。无论是拍卖机构、评估机构，还是房产中介机构，都有相应的监管部门和相关的监管法律、法规。监管部门的缺位，也是目前拍卖市场混乱众多原因背后的一个制度因素，相关职能部门应加强政策调整后的应变措施，对屡屡出现的流拍现象加以重视，挥重拳还拍卖市场以公开、公平、公正。