近年来，镇江经济开发区法院受理的商铺转租民事纠纷呈上升趋势，引发两方甚至多方当事人的矛盾，成为社会不和谐因素，应当引起重视。

一、存在的问题

随着城市化建设的不断推进和国家鼓励创业的政策不断出台，促进沿街商铺的增值。沿街商铺的稀缺性和营利的不确定性，造成了商铺的频繁转租，由此引起租赁纠纷频繁发生，并引发诉讼。此类纠纷呈现以下特点：

一是转租双方行为随意性大。准备租房开店的，大多仅关心店面的地理位置和租金，只要觉得具备开店条件就行，忽视了对出租方是否拥有财产处分权的审查。协议签订后或在经营时，经常发生真正的房东不同意店面转租的尴尬局面。有时店面经过几手转租，引发两方或多方矛盾。

二是转租双方信息不对称。有些店面因地理位置优越而生意兴隆，成为争夺的热点。出租方利用他人开店心切的心理，隐瞒对经营不利信息，转手租赁。承租方接手后才得知店面附近要规划调整或拆迁改造，发生因接到烫手山芋而产生纠纷。

三是转租协议陷阱多。承租方将设备包括在内打包租赁，看似省去一笔机器设备添置费，但实际使用中常常存在机器设备过于老化、有故障或维护费用高等问题。承租方需要额外支付修缮费，耽误经营时间，由此引发纠纷。

四是转租协议约定不明。协议双方签订的转让合同只约定“转让费”，发生矛盾后，承租方常认为“转让费”就是租金，并提出“转让费”明显高于房东最初确定的租金，认为显失公平，要求撤销协议。

二、问题成因

商铺转租过程中存在的问题，主要是部分出租方缺乏诚信，承租方未能开展市场调查，缺乏法律意识、风险意识所致。

一是当事人法律意识淡薄。有些承租方缺乏应有的法律知识和意识，订立协议时，未注意审查产权证，未能搞清出租方否拥有出租权。出现纠纷时，才知道出租人无权出租，大呼上当。

二是少数出租人缺乏诚信。少数出租人隐满可能影响经营活动的重要信息，常以身体不适、搬家、转行等不真实借口，诱使别人签订合同达到转嫁风险的目的。

三是承租人缺乏风险意识。 少数承租人从报刊广告、店堂海报中得知的租赁信息后，由于创业心切，又缺乏风险意识，不认真调查摸底、弄清情况就冒然接手。签订协议后才知道上当，有的为转嫁风险再次转租。

四是协议约定不明引发纠纷。在实践中，店面转租费要远远高于正常的租金。同时，双方签订租赁协议大多数内容简单，约定不明，租赁后期双方往往因理解差异而产生纠纷。

三、解决问题对策

对商铺转租案件，法院应当以维护正当交易，严守公平、公正，维护社会和谐稳定作为案件处理的出发点，在案件处理中，注重进行法制和诚信教育，可到商铺集中的地方进行巡回审判，从而扩大教育的效果，减少此类纠纷的产生。

一是加强有关法律教育。《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。对于准备开店的承租人，首先应该了解谁是所有权人。如系房屋转租，应当在征得所有权人书面同意的情况下再签订转租合同，否则所有权人可以随时要求解除合同，即使可以获得赔偿，也打乱了承租人开店计划，影响实际经营。

二是慎重签订转租合同。转租合同签订前，要搞清原协议关于租期、租金的约定。可以转租的，应当就租期、租金及相关条件等，请所有权人予以确认。实践中，原租约到期后，权利人可能会提高租金或不再出租，否则可能给承租人带来损失。

三是强化经营风险意识。承租人应当事先就经营基础进行市场调研，考察经营地段，详细了解转租原因、租金等市场信息。并对承租后，经营和营利情况，以及出现亏损的承受能力等进行评估分析。

四是费用约定应当合法。转租费用一般包含了转租人在店面租赁经营期间的装修投入，以及预期经营收入损失补偿。转租人和承租人在理解法律规定的情况下，应就店面的转租费用等进行公平、合理的协商，且应意思表示真实，而不能含糊地将个体工商户营业执照和税务登记证等相关费用一并纳入，否则就违反了我国现行法律和行政法规的强制性规定，导致该部分约定无效。