随着我国经济的不断发展，城市化进程日益加快，家庭汽车逐年普及且日渐成为城市居民出行的代步工具。车位、车库作为代步工具的主要存放地点，其所具有的使用价值和商业价值也日益显现，从而引起的关于车位、车库所有权的争论也越来越多。因此，尽快从法律层面明确规定车位、车库的归属，是处理实际操作中分歧的现实需要，也是解决问题的根本途径。2007年，我国正式颁布了《物权法》，其中第74条就车位、车库的归属问题首次作出了界定。

 一、关于“建筑区划内，规规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的理解

车位、车库是为服务于整个小区业主居住的便利而建造的，其本质是小区整体环境的一部分，故其利用应当服从于业主购买专有部分的需要；同时，车位、车库问题亦属于业主成员权范畴内容，其使用和转让应当服从于整个小区建筑物的使用和全体业主的利益。法律规定了开发商必须保障一定数量的停车设施，是为了防止开发商将区分所有建筑物的停车设施纳入自己所有权范围内单独开发；要求开发商将停车设施首先提供给业主使用，是为了保证所有业主能够完全行使小区成员权。将“建筑区划内，规规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”作为本法条之首，其重要意义在于体现立法者以保护业主权益优先的立法价值取向。

 二、关于车库的归属问题

“建筑区划内，规划用于停放汽车的车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。其分析的重点在于"车库所涉及的土地"和"当事人的确定"。”

 所谓车库是指隶属于整个小区,具有独立的空间,用以存放车辆为目的的附属建筑物,其归属应当仅仅限于建筑物区分所有制度中的车库,而不包括那种不属于整个小区的地下停车场,地面有偿收费停车位。严格说来,车库可以分为地上车库和地下车库两种。对于地上车库,笔者认为，可能是开发商独立兴建的建筑物,也可能是业主共有土地之上建造的,其归属在法律上即可能被确定为开发商或者业主共有。对于开发商独立兴建的建筑物,其车库的所有权应当属于开发商，根据《物权法》第74条第二款的规定,当事人应当是开发商和各个业主两者,其可以通过出售、附赠或者出租等方式约定其归属。约定归属是私法自治原则的体现，有利于开发商和业主通过平等协商来实现自身的意志和利益。而对于在业主共有土地之上建造的车库,其所有权笔者认为应当归所有业主共同拥有。《物权法》第74条规定中的"当事人"也可广义理解为各个业主,业主之间或是所有业主与其他当事人之间可以通过出售、附赠或者出租等方式约定其归属。

 对于地下车库,因其不是作为所有建筑物的附属设施兴建的,因此它既不能说是在开发商的土地上建造的,也不能说完全是就业主共有土地使用权上兴建的。我国的《物权法》并没有对地下车库的归属单独说明，而是采用与地上车库相同的约定归属的原则，显然是认为仅仅以土地使用权的归属标准来区别车库的所有权并不能处理如今纷繁复杂的现实情况。地下空间利用权虽然是包含在土地的使用权中，但其并非能够随其专用部分的购买而当然取得，地下空间的使用权的归属应当根据规划来确定。换言之，地上建筑物与土地使用权不能分割使用的原则，并不使用地下建筑物与土地的使用权的关系。且车库作为可以独立使用的对象，更是不应属于小区的公共设施。因此以约定的方式来确定地下车库的所有权较为合理。

 但较一再修订的《物权法（草案）》，新颁布的《物权法》有一明显改动之处就是其并没有明确规定在当事人之间没有约定或者是约定不明确时该如何认定其所有权,摒弃了《物权法（草案）》中原有的业主所有说。在此情况下，如若立法机关和司法机关不能及时予以作出相应的解释，必将引起实践中的不一致。

三、关于车位的归属问题

“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或是其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

 关于车位归属的规定可以说是《物权法》修订的一大亮点。原先的《物权法（草案）》中并没有规定车位的归属问题，因此，许多人想当然的认为应当适用关于车库的规定，其实是不准确的。所谓车位是指区别于车库,在小区路边、空地等地点用于停放车辆的设置。我国《物权法》对于车位最终采用约定归属与法定归属相结合的形式来决定其性质。

 对于一般的车位而言，车位具有独立使用价值，是开发商计入建筑成本，并利用预售房款来垫付建设的。车位的所有权与建筑物的所有权具有较大的独立性，建筑物的所有权的转移并不具有涉及车位的效力。但小区的停车位主要是为了小区的业主的停车的方便所建造的。如果小区的车位离开了建筑物而存在必将降低其效用。因此单纯的将车位归属于开发商或是业主都是不合适的。约定归属说是协调兼顾业主和开发商两者的利益为出发点的选择。

 而对于占用业主共有的道路或是其他场地用于停放汽车的车位，法律明确规定了业主所有权。也就是说，业主共有道路或者其他场地上修建的停车位的归属应当随着土地使用权的移转而确定为业主共有。商品房预售合同、商品房销售合同不得以约定排除此类法定车库，或者说不得约定此类法定车库归属于开发商或物业管理公司；即使有此约定，也不发生法律效力。明确法定归属是为了防止开发商可能以格式条款的形式来侵害业主合法利益的保护措施。

综上所述，《物权法》的颁布，从一定程度上解决了因立法滞后所导致关于车位、车库归属争议的问题。但也正是由于其刚刚颁布，该条文仍缺乏可操作性，立法机关、司法机关应尽快司法实务中总结经验、教训，以实现权属清晰、物尽其用，充分保障当事人根本利益的实现。