魏某夫妻2007年11月13日因其经营的装潢服务部经营需要资金向陈某借款40万元，并办理了公证书。2008年8月27日，魏某再次向陈某借款16. 3万元，此后魏某未能按期偿还两笔借款。陈某诉至建湖法院，法院根据陈某的申请对登记在魏妻唐某名下的上海浦东新区高桥镇某别墅采取查封措施。随后，建湖法院经审理作出判决，魏某偿还陈某借款56.3万元，唐某负连带清偿责任。唐某向建湖法院提起执行异议，请求终止本案执行，理由是唐某所有的上海浦东清溪路的住房为其与儿子的唯一住所。建湖法院经审查，在法院查封涉案房屋后，魏某将其名下的位于浦东新区的另一处房屋出售给案外人益某，并在房产管理部门过户。最终，建湖法院认为异议人将两处居住房其中一处出售，恶意达成唯一住房的条件是刻意规避执行，依法驳回异议人的异议。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称《查封规定》）第六条规定“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”该条款设立的本意旨在保障被执行人及其家属基本生存权，然而司法实践中部分被执行人却将其误读为“唯一住房不得执行”，并以此为由规避执行。笔者拟就本案引出的两类利用“唯一住房”规避执行的情形，进行分析和破解。

一、出售、赠送房屋以达成“唯一住房”条件规避执行。

《查封规定》第六条中规定被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院不得通过拍卖、变卖或抵债等方式实现执行目的，司法实践中往往以“唯一住房”作为检验是否为生活所必须的居住房屋一项基础指标。本案中被执行人魏某夫妻便试图通过出售多余房屋的方式，恶意成就“唯一住房”以达到规避执行的目的。

针对以往被执行人滥用“唯一住房”的保障性规定多方的情形，最高人民法院制定了反规避执行的指导性意见，据此江苏省高级人民法院2011年出台了《江苏省高级人民法院关于认定和处理规避执行行为若干问题的规定》，规定指出“规避执行行为是指在诉讼程序开始之前一年至执行程序终结之前，有履行能力的被执行人为逃避债务履行，采取故意转移财产或者为法院处分财产设置障碍并对申请执行人造成损害的行为。”人民法院在执行过程中发现被执行人和案外人存在规避执行行为时，应及时通知申请执行人，告知其有权提出认定该行为无效或撤销该行为的书面申请。

以此为基，笔者认为实践只能中应当从以下几个要件，判断被执行人处置多余房屋是否为规避执行。

1、时间要件，出售或赠送多余房产的时间应当在诉讼程序开始之前一年至执行程序终结之前，本案中被执行人魏某夫妻正是在诉讼程序开始之后出售多余房产。

2、主体要件，必须为有履行能力的被执行人采取该行为，本案中魏某夫妻在上海有多处房产，完全有履行能力。

3、行为要件，行为人必须采取故意转移财产或者为法院处分财产设置障碍并对申请执行人造成损害的行为，本案中被执行人出售多余房产，并将资金转移，为法院执行生效判决设置了障碍。

因此本案中被执行人魏某夫妻的出卖多余房产的行为，不但不能成就“唯一房产”进而阻却执行，更应当被认定为规避执行行为进行处罚。

二、以“唯一”非生活必需住房规避执行。

《查封规定》第六条中规定被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院不得通过拍卖、变卖或抵债。然而，在实践中如何判断待执行的房屋是否为生活所必需的居住房屋却存在难点，本案中魏某夫妻出售多余房屋之后，仅剩一幢位于上海的别墅，从表面来看一旦拍卖或变卖该房屋后，魏某及其扶养的家庭成员将无家可归，然而别墅的价值却远远超出魏某及其家庭生活所需。

《查封规定》的多次重复强调中可以看出，法院要保护的是被执行人生活必需的居住房屋，该房屋是维持最低生活标准的住房。“唯一住房”规定的设置旨在保护被执行人及家人的基础生存权，即被执行人及其扶养家人的基本生活所需的居住权。一方面要合理限制执行的外延，执行不能无限扩张，另一方面，又要尽力穷尽执行措施，用尽执行手段，被执行人的居住权利是应当受到限制的，是不完整的居住权利，是低于其它人所享有的居住权利的。因此《查封规定》第七条“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”为解决此类非生活必须唯一住房的执行破解提供了指导思想。

被执行人所有非生活必须唯一住房的执行，只要在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋的情况下，仍然可以执行。通过租房、置换、分割等多种手段，既保障了被执行人基本居住权，又最大限度的实现债权人的债权。