论文提要：

异议登记作为不动产登记制度中的一种，首次以国家立法的形式在物权法中确立下来，这对于保全真正权利人的权利，促进交易安全具有重要作用。申请异议登记要符合相应的条件。目前,物权法中对异议登记制度的规定还需要进一步完善。

关键词：不动产 异议登记  物权法

中华人民共和国物权法从2007 年10 月1 日起施行，这是推动形成中国特色社会主义法律体系的重要步骤，是贯彻依法治国基本方略、建设社会主义法治国家的重要举措。该法进一步完善了我国的不动产登记制度。其中,异议登记作为不动产登记制度中的一种，首次以国家立法的形式予以确立。立法过程中,围绕着是否需要规定异议登记制度以及如何来规定该制度,有过许多争议。本文拟对我国物权法中的该项制度进行一个简单探讨，以明晰该制度的创设价值、构成要件、法律效力等方面的理论,进而对如何完善我国的异议登记制度提出一些建议。

一、异议登记制度的概念及其创设的制度价值

所谓异议登记，是指事实上的权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而向不动产登记机关提出申请，并将其异议在不动产登记簿中加以记载的过程。异议登记制度最早为普鲁士法所创立,后为德国、日本等民事立法所采纳,成为一项重要的物权制度,属于不动产登记制度的一种。我国在借鉴国外相关法律制度的基础上，结合我国不动产登记的实际情况,经过反复论证，也确立了该项制度。物权法第19 条规定:"权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。""不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。"

建立异议登记制度，在我国物权变动日益频繁的今天具重要的意义，尤其是对规范我国房地产交易行为有着直接的指导作用。法律对物权的一个重要作用就是保护财产的安全，包括对财产静态安全的保护和对财产动态安全的保护。对财产静态安全的保护是通过确认财产所有权的归属来实现的；对财产动态安全的保护则要在流转过程中通过确认取得财产权利的合法才能达到，通常是设立公示公信制度，规定物权变动的公示方法。各国民法通常都规定动产以交付作为公示方法，不动产以登记作为公示方法。对于后者，我国学者几乎一致认同登记只有推定为真的效力。不动产物权一旦纳入登记，即产生相应的法律推定效力：登记的权利为正确的权利。在此基础上，进一步产生不动产物权的公信力。公信力是在推定力的基础上附加善意的要件，即信赖登记。当不动产物权变动时，当事人依法进行了登记，即使登记的权利事项存在错误，对于相信该登记并在此基础上与登记权利人进行不动产交易并办理了不动产物权变动登记的人而言，其取得的物权也应受到保护，这是法律对善意第三人利益的保护。由此带来的一个后果就是它使物权的追及效力受到很大的限制，真正的权利人的利益会被剥夺。从这个意义上说公信原则弱化了对物权人特别是所有权人的保护。就法律的价值目标而言，公示公信原则是以牺牲公平为代价以换取市场交易秩序的效率与安全。

如何在坚持物权的公示公信原则，保护财产动态安全的前提下来保护财产静态安全，并平衡善意第三人与真正权利人之间的利益，这成为了各国立法者在创立、设置法律制度时反复考究的问题。异议登记制度就是立法者从法律的公平角度出发，为保护静态财产安全，保护真正权利人的不动产物权而设立的一项不动产登记制度。根据该项制度，当不动产登记簿登记的权利与事实权利不一致时，事实权利人和利害关系人有权对现实登记的权利提出异议。异议正当时，第三人不能以登记的公信力按照登记的状态取得该登记的不动产的物权。真正权利人可以借助更正登记制度，变更原错误登记(如果不动产登记簿记载的权利人同意更正的,登记机构即可予以更正) ；正当权利人或利害关系人也可以申请异议登记(如果不动产登记簿记载的权利人不同意更正) ，警示欲与登记簿上记载的权利人进行交易的第三人,从而维护自己的权利。

二、异议登记的要件

为了达到既能保护真正权利人的权利，又不影响不动产交易顺利进行的目的，各国对异议登记规定了不同的条件。根据我国物权法的规定,进行异议登记,要符合如下条件：

1．异议登记的主体必须是不动产的权利人或利害关系人。包括事实上享有不动产物权而未在登记簿上体现的人，或者在登记簿上错误体现的人以及因错误登记而使其应有权利受到侵害的利害关系人。如果不是真正权利人或与登记无关的人，即使登记错误也无权提起。

2．异议登记对象不仅包括对不动产所有权的异议，也包括对其他不动产上设定的用益物权和担保物权的异议。例如，不动产抵押权登记中，抵押顺位登记错误，将第一顺位的抵押权人登记为第二顺位的抵押权人，利害关系人也应当有权提起异议登记。

3．申请异议登记的事由上，仅是在不动产的权利人或利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误时即可提出，而不需要有确切的证据证明登记确实有错误。因为异议登记仅是登记异议，并不具有更正登记的效力，对权利的真实性问题可以留待诉讼时由法院来裁判。

三、异议登记的效力

异议登记的作用并不是涂销或变更不动产记载的事项，也不发生变更不动产登记的效力，而只是将有关利害关系人的异议记载于不动产登记簿上，从而使不动产登记的真实性受到质疑，起到阻却登记公信力的作用。即如果登记簿上存有异议人的异议记载，则第三人不能依登记的公信力当然地取得不动产之物权，同时也告之其交易的风险，对欲与不动产登记簿上记载的权利人进行交易的第三人以警示。因此，异议登记的法律效力可以概括为以下两方面：

1．保全真正权利人的权利。因为不动产登记具有公示公信的效力，所以人们在进行交易时有理由相信登记簿记载的事项为真实，进而在登记记载的基础上与登记簿记载的权利人进行交易---订立合同并办理不动产物权变动手续。但是，如果发生登记错误的情形,第三人又不知情，仍与登记簿上记载的权利人进行交易，支付了对价，并变更了物权登记，他作为善意第三人，取得的该项物权应当受到法律保护，这也是不动产登记的权利正确性推定效力的体现。这样，真正权利人的不动产物权就永久丧失了，他只能享有债权:请求有过错的登记机关或处分其不动产的人赔偿损失。但是，如果他发现错误时即先行申请了异议登记，则第三人在申请进行物权变动时即会被告知异议内容。如果第三人执意进行物权变动，则事后真正权利人的异议被认定为有效时，该第三人取得的不动产物权应当予以返还，他只能要求不法转让人赔偿其损失或者自己承担该风险。这样，真正权利人的权利就得以保全。

2．警示第三人谨慎进行交易行为。异议登记虽有中止不动产登记公信力的作用，但它不能排除登记簿上记载的权利人处分自己的物权的权利，意味着他仍可以处分其权利。因为登记的异议可能是正当的，也可能不正当的。当异议登记不当时，登记簿记载的权利与事实权利相一致，登记权利的处分行为是事实权利人自由意志的表现,应当得到法律的保护。当异议登记正当时，登记簿记载的权利与事实权利就会不一致，登记簿记载的权利人就是一种无权处分行为。异议登记可以让第三人从登记簿上得知该物处于有争议状态，可以明确地警示第三人与之进行交易的风险：如果异议事项被证明是真实的，则第三人经过登记取得的物权就会归于无效。如果第三人愿意冒这一风险，则登记机关也可以为他办理登记手续。但是，当其所取得的该项物权因异议有效而被剥夺时，无权要求登记机关赔偿其损失。因此，异议登记可以起到警示第三人谨慎进行交易行为的作用。由于异议登记只能暂时中止不动产登记权利的正确性推定效力和公信力，因此，要彻底终止登记权利的正确性推定效力和公信力，实现异议登记所保全的物权，异议申请人还需申请变更登记。异议登记作为变更登记之前的一种临时性措施，同时具有导致不动产物权的不稳定状态的消极作用。为此，我国物权法中还规定了异议登记效力的除斥期间，即"登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效"。

四、异议登记制度的完善

异议登记制度的规定,填补了我国民法制度上的一项空白，在保护真实权利人的利益与保护交易安全的平衡方面迈出了一大步。物权法上的该项规定虽然比较完善，但法律"挂一漏万"的特性决定了它不可能至善至美，我们还需要建立与异议登记制度相配套的法律法规，或者出台相关司法解释，才能使它在实践生活中发挥出重要作用。笔者认为，以下方面的完善尤为重要。

首先，明确异议登记的效力方式。前文分析表明，异议登记虽有暂时中止不动产登记公信力的作用，但不能阻止在第三人愿意承受交易无效风险的情况下，登记簿记载的权利人行使处分自己的不动产的权利，并进行变更登记，这实际上是一种事后阻止登记公信力的效力方式，采用的是德国法律模式。实践中也还有一种事前阻止登记公信力的效力方式，即对进行了异议登记的权利停止新登记，我国台湾地区旧的土地规则即是如此。我国立法的意图究竟是选择前者还是后者，还是留给当事人去选择,目前的规定中删除了征求意见稿中曾有过的该规定,回避了其效力问题。为此，需要对此问题加以明确规定。

其次,对于申请异议登记的人，即"权利人"和"利害关系人"的范围有待进一步明确。可以采用列举式的规定，适用时从严审查，避免一些人利用"利害关系人"的名义，实现阻碍权利人与第三人交易的目的。

最后，增加"要求申请人提供担保"的规定。"权利都有被滥用的危险" ，因此，在异议登记的具体做法上,可以借鉴财产保全制度的有关做法，针对具体情况，可以要求申请人提供担保,避免申请人滥用异议登记申请权，这样也能较好地平衡申请人与登记权利人的关系。目前虽然有"异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿"的规定，但这只是事后救济的途径，不能起到事前预防的作用。当然，如果权利人书面同意异议登记，则无须提供担保。

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