在我国当前的审判实践中，不动产权属登记纠纷与民事纠纷交叉的情形较为普遍，但是由于我国现行法律法规对行政与民事交叉案件审理仅有原则性规定，学术界亦无定论，存在诸多意见。从而导致实践中案件久拖不决、判决结果相互矛盾，不利于纠纷的解决和案结事了的实现。

一、不动产权属登记与民事行为交叉的类型、特点

（一）类型

不动产权属登记是不动产登记管理机关应申请人的申请作出的行政行为。物权法规定，除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。不动产权属登记中，一般涉及不动产登记行政机关、转移方、受让方这三方当事人，由于登记机关存在着按照法律法规的规定，履行审慎核实的义务，因此，不动产权属登记行为属于可诉的具体行政行为，它成为行政诉讼的受案范围。同时，不动产权属登记关联行为大多属民事行为，因此，民事行为存在的纠纷属于民事诉讼受案范围。一旦产生纠纷，往往导致该类案件的审判中会涉及民行交叉的现象。

审判实践中与不动产权属登记行政行为有关的民事诉讼主要包括:不动产买卖合同纠纷诉讼、抵押合同纠纷诉讼、继承纠纷诉讼、析产诉讼、侵权诉讼、离婚财产分割纠纷诉讼、赠与纠纷诉讼、互换纠纷诉讼、房屋租赁诉讼、房屋动迁安置补偿诉讼等。

（二）特点

不动产权属登记行政行为与民事行为交叉的纠纷主要存在以下特点：首先，纠纷标的物具有同一性。不动产权属登记纠纷与相关的民事纠纷均是建立在同一标的物上的权利义务纠纷。其次，纠纷涉及的相关当事人具有关联性。不动产权属登记纠纷与相关民事纠纷一般涉及不动产登记行政机关、登记簿上的权利人和民事权利人三方当事人，这三方当事人与案件均有利害关系，直接影响到案件事实的全面查清。故需要一个能够让所有诉讼当事人现场对话的平台，阐明各自观点、从而有助于合议庭能够同时查清不动产登记纠纷的核心事实和民事纠纷的基础事实，为纠纷一次性彻底解决奠定扎实基础、提供便利途径。再次，目的的同一性。无论先提起民事诉讼还是行政诉讼，目的均在于解决当事人间的民事纠纷。不动产权属登记纠纷中，虽然有相当一部分原告选择提起行政诉讼，要求撤销行政登记行为。但是绝大多数原告起诉的目的，是要确认其对讼争不动产的合法民事权利，即不动产权属民事争议。最后，民事行为具有基础性。在不动产权属登记中，当事人间的民事关系是行政登记行为的基础。例如房屋权属登记中，行政机关往往是依据当事人间的买卖合同（身份证明、契税等均是依据买卖合同）进行产权登记。

二、现行审理模式评析

目前对于不动产权属登记行政行为与民事行为交叉案件审理模式的实践操作大致可归纳为四种：一是"大民事"审理模式，认为应将纠纷全部纳入民事案件审理，对权属登记不予审查而直接套用，或按照司法权优于行政权原理直接将行政行为作为证据审查。二是行政、民事分别审理模式，即认为应遵循"谁为前提谁优先"的原则，行政诉讼与民事诉讼完全可以分别进行。三是民事直接移送行政审查审理模式，即对于民事争议为主，行政问题作为附属问题的重合案件，由受理民事争议的民庭将有关行政问题直接移送行政庭审查，审查完毕后再继续进行民事案件审理。四是民事附带行政与行政附带民事并行的二元化审理模式，认为民事诉讼可以附带行政诉讼，行政诉讼也可以附带民事诉讼，二者并非一对不聚头的冤家。

"大民事"审理模式实质是在回避矛盾，不利于纠纷的最终解决。行政、民事分别审理模式则易导致裁判的冲突。民事争议与行政争议相互关联是客观存在的，无视这种现象只管各自诉讼，其结果只能是两种诉讼相互冲突、相互地处，最终都难以有效运行。在民事直接移送行政审查审理模式下，相关联的民事争议和行政争议分别设立，还要分别适用两个不同的诉讼程序才能解决问题，不符合诉讼经济原则。民事附带行政与行政附带民事并行的二元化审理模式忽视了民事诉讼和行政诉讼具有各自的特点，在诉讼过程中往往难以相互融合；同时也没有考虑行政争议和民事争议之间存在的先后、主次等不同的相互关系，在此情况下谈行政附带民事或者民事附带行政是盲目的。

综上，由于现行法律及司法解释对涉及不动产权属登记纠纷的诉讼确认明确规定，导致了该类纠纷处理程序的多样化、无序性和复杂性，亟需统一该类纠纷的处理模式，以实现司法裁判的权威、提高诉讼效率。

三、不动产权属登记民行交叉审理模式的出路：当事人诉讼模式的建立

当事人诉讼模式源于日本行政诉讼法，是指依法律的规定以被行政确认或形成的法律关系的一方当事人作为被告的诉讼，诉讼形成的判决对行政机关亦产生法律效力。当事人诉讼有以下特点:首先，诉讼的目的在于确认或形成当事人之间的法律关系，而非直接要求撤销某个行政处分或裁决 ;其次，当事人诉讼是以民事法律关系的一方为被告，而不是以行政机关为被告;再次，法院在审理当事人诉讼案件时，主要适用民事诉讼法的规定，可以直接作出给付、确认或变更判决。 "立足当事人权益的充分及时保护需要，在民事诉讼或者行政诉讼中，对相关的行政争议或者民事争议通过一定诉讼程序制度的设置，将两种有关联的争议一并解决，给相关当事人以完全的充分而又无矛盾的双重救济的程序，无疑应当成为解决民事、行政交叉程序问题的核心思路。" 因此，当事人诉讼因具有的特殊被告和特殊审理规则而为不动产权属登记行政行为与民事行为交叉纠纷提供一个统一审理的平台，不失为在司法实践中公正效率地解决此类争议一个有效途径。

（一）当事人诉讼模式的合理性

1、符合诉讼经济原则，从根本上解决纠纷

首先，因为不动产权属登记与民事行为相互交叉的纠纷具有目的同一性这一特点，即使原告的行政诉请得到支持，其目的也未完全实现，因为否认了原先的权利，并不表示就是权利人，原告要想确认其权利，还得民事诉讼程序重新确权。无论原告是选择提起民事诉讼还是行政诉讼，其最终目的都在于确认民事权利。如果不动产登记簿记载的权利状况与实际的不一致，可以通过民事诉讼的途径直接对实际的权利状态作出认定，否定登记簿上所记载的权利状态。也就是说，如果当事人对登记簿所记载的权利状况发生纠纷，只需通过民事诉讼予以解决，而无须进行行政诉讼。如果民事诉讼所认定的实际权利状况与登记簿上记载的权利状况不一致，权利人可以依据法院的生效裁判要求登记机关对登记簿记载的权利状况予以变更，而不必诉诸于法院再进行行政诉讼，从而可以节约诉讼成本。因此在民事诉讼中，如遇到行政附属问题原则上须停止诉讼程序的进行，待行政附属问题在行政法院获得确定判决后，方可依据行政法院的确定判决就本案作出最终的裁判。这样来回往复，诉讼周期明显加长，不利于当事人合法权益的及时保护。因此我们认为，在民事诉讼中处理和解决行政附属问题符合诉讼经济原则、有利于当事人权益的及时保护。

其次，由于因为不动产权属登记与民事行为相互交叉的纠纷具有民事行为基础性这一特点，而行政诉讼中若要确保裁判的正当性，必然涉及对基础民事行为效力的审查和认定。因此通过构建当事人诉讼模式，当不动产登记簿记载的权利状况与实际的不一致，可以通过民事诉讼的途径直接对实际的权利状态作出认定，否定登记簿上所记载的权利状态。也就是说，如果当事人对登记簿所记载的权利状况发生纠纷，只需通过民事诉讼予以解决，而无须进行行政诉讼。如果民事诉讼所认定的实际权利状况与登记簿上记载的权利状况不一致，权利人可以依据法院的生效裁判要求登记机关对登记簿记载的权利状况予以变更，而不必诉诸于法院再进行行政诉讼，可以节约诉讼成本。

2、维护裁判的统一性

行政诉讼与民事诉讼不同的功能和原则导致两个不同的程序会产生裁判的不统一。行政诉讼的功能在于审查行政机关不动产登记行为的合法性问题，如果行政机关的不动产登记行为本身并无违法情形，即便不动产权属登记结果与实际的民事关系不相符合，由于不动产行政登记行为不属于行政处罚行为因而也无法直接判决变更不动产登记行为，这样就会造成与民事判决的不统一。即使行政诉讼中对基础民事行为的效力进行了审查，但由于其与民事程序的举证规则、审理方式的不同，对基础民事行为效力的认定也会与民事程序不同，从而导致裁判的不统一。因此，构建当事人诉讼模式，将不动产权属登记与民事行为相互交叉纠纷纳入一个程序进行统一审理，可以有效改变当前分别审理模式中裁判不统一的现状，从而维持司法的权威性。

3、有效突破行政诉讼合法性审查的瓶颈，切实维护当事人合法权益

行政诉讼中遵循合法性原则，对基础民事行为仅仅进行形式上的审查，对民事行为的效力一般不作实体审查，也不可能对民事行为作全面实体审查。而登记机关其行政权力在于依申请登记，其本身调查力不足（如登记申请人的婚姻状况，登记机关无权对申请人是否已婚进行调查），其义务在于如实、谨慎地审核书证，必要时去现场查看。因此，登记机关在尽到合理审查义务情况下，登记房屋的权属仍与实际内容不一致，造成登记错误，当事人起诉撤销登记时。行政诉讼对登记机关的合法性审查就失去了意义。因为，申请登记的材料属于书证，在记载于登记簿后，它所证明的登记内容，只是推定在正常状态下登记的房屋所有权和权利人就是事实上的房屋所有权和权利人。如果一方当事人有充分的证据证明登记簿所载的房屋所有权与实质的权利状态不一致时，房产证书所体现的房屋所有权登记的推定力已遭否定，这种实质的房屋所有权状态应由法院民事判决自接确认为宜。

（二）当事人诉讼模式的可行性

1、"一元制"的司法体制为当事人诉讼模式的构建提供了制度空间

"一元制"的司法体制为当事人诉讼模式的构建提供了制度的支撑。我国是实行一元制司法体制的国家，人民法院依法独立行使审判权，不受行政机关、其他团体和个人的干涉。民事审判权和行政审判权的行使纯属法院内部分工，本质都是国家的司法权，相互之间并非矛盾对立管理，其内部分工主要是为了更好地审理案件而已。因此，不能说民事审判庭审查了行政行为的合法性，就等于侵犯了行政审判庭的审判权，民事、行政审判庭之间的职能并非必然对立。"一元制"的司法体制，无疑为我国法官在同一诉讼程序中同时解决向关联的民事、行政纠纷提供了相应的便利与制度支撑。

2、我国最高法院的有关司法解释为当事人诉讼模式的建立提供了法律依据

我国最高法院的有关司法解释为当事人诉讼模式的构建提供了法律支持。2002年5月21日最高人民法院针对北京市高级人民法院请示所作的《关于专利法、商标法修改后专利、商标相关案件分工问题的批复》中明确指出:"对于人民法院受理的涉及专利权或者注册商标专用权的民事诉讼，当事人就同一专利或者商标不服专利复审委员会的无效宣告请求复审决定或者商标评审委员会的裁定而提起诉讼的行政案件，由知识产权庭审理;不服专利复审委员会或者商标评审委员会的复审决定或者裁定的其他行政案件，由行政审判庭审理。"该批复将专利商标民事纠纷中的行政案件交由知识产权庭一并审理。对此，有学者指出:"尽管该批复表明此类案件的管辖权仅适用于北京市高级人民法院和中级人民法院，是意在按审案内部分工'既要严格执行有关法律规定，又要照顾当前审判实践，避免对涉及同一知识产权的行政审判与民事审判结果发生矛盾'而作出的，但毕竟开创了在专利商标民事纠纷诉讼中一并审理行政案件的先河。" 综上，建立当事人诉讼模式，统一处理行政诉讼与民事诉讼，其既有相应理论的支撑，也是司法审判实践的需要。

（三）具体程序的设计

解决行政争议与民事争议交叉问题的方法有多种，我们认为，亟需解决的问题，在于考虑司法成本和诉讼经济前提下，设计简洁、便于操作的程序，减少当事人的诉累，力求法律效果与社会效果的有机结合，达到案结事了。

1、建立统一的立案指引制度。

构建当事人诉讼模式既要体现对当事人诉权的尊重与保护，也要遵循民事与行政诉讼各自不同的特殊性质和规律，还要体现司法审判与多元化纠纷解决机制的衔接。立案是当事人诉讼的起点，是构建当事人诉讼的首要环节。对于不动产纠纷类诉讼应当认真审查起诉状、答辩状，判断案件性质是否属于行政与民事交叉案件，是否具有适用当事人诉讼的必要。于此同时，也可以通过诉讼风险提示和法官释明权的行使来充分发挥法院庭前指导功能，力求在立案环节完成对当事人诉讼程序的统一指引，阐明相应的诉讼制度和举证要求，从而方便当事人进行诉讼，提高提供诉讼效率。

2、确定由民商事审判庭来统一负责审理不动产权属登记民事行政关联诉讼

民庭审理了涉及不动产权属登记的行政纠纷，并不是司法对行政权的不当干预，而是有其正当性和合理性。首先，由于不动产权属登记与民事交叉纠纷出现的根源在于当事人对基础民事行为存在争议，认定基础民事行为是确认不动产权属登记合理性的前提，也是当事人诉讼中核心问题。而民商事审判庭对民事行为的审理显然经验较为丰富，由其负责审理当事人诉讼也具有相应的正当性。其次，正是由于当事人诉讼的核心问题的解决当事人间的民事纠纷，因此当事人诉讼程序主要遵循民事诉讼程序的规定进行，由民商事审判庭审理当事人诉讼也是较为合理的。再次，也能突破行政诉讼合法性审查的瓶颈，由法院直接以民事判决确认权属，避免了登记错误情况下，行政庭判决尽合理审查义务的登记机关败诉的尴尬，也能够早日查明事实，使当事人合法权益得到保障。

3、当事人诉讼地位的确定

由于当事人诉讼的目的最终是要彻底解决民事争议，因此，当事人诉讼应当以民事争议的双方为原、被告。那么，行政机关应当处于什么样的诉讼地位?我们认为，行政机关参加到当事人诉讼当中来，其目的固然是要解决双方当事人的民事法律争议，而且在通常情况下它所做出的行政行为不是有利于原告一方就是有利于被告一方，但不能因此就将行政机关的诉讼地位依附于原告或被告。在当事人诉讼中，由于在对民事行为进行审理后，必然会涉及不动产权属登记行为是否与事实相符合，从而影响到行政主体所作出的登记行为的效力，因此将行政主体作为独立第三人地位较为合理。在行政主体参加当事人诉讼的程序上，应当由法院根据当事人的请求或根据案件的具体情况依职权通知其参加。这样，既能够使行政机关在程序上保持一种独立、超然的地位，又能避免当事人要求其参加诉讼所带来的繁累和不便。