《物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权的效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

“预告登记”的起源及内含预告登记制度起源于德国中世纪的民法，又称暂时登记、预登记或预先登记，此后瑞士民法、日本民法等也相继采纳了这一制度，其根本目的在于通过物权公示的原则使被登记的请求权具有物权的效力，具有排他性，并且登记即生效，设立了多项让与物权的请求权的以设立先后确定其效力的高低。 

何为不动产物权变动的预告登记制度，“预告登记”是为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。这里所登记的不是现实存在的不动产物权，而是将来所要发生的不动产物权变动的请求权。其实质是使被登记的请求权具有物权的排他效力，以确保该请求权所期待的法律结果的产生。预告登记是通过对登记名义人处分权之限制而达到保全登记权利人权利的目的的，在这一过程中，对登记名义人处分权的限制实际上通过阻止公信力来完成。在预告登记，通过登记的权利人在一定程度上取得了对抗原所有人的权利，因为，经过预告登记后，原权利人的本登记的公信力被消减，在预告登记权利人与第三人之间，在妨害预告登记权利人请求权的范围内，义务人（原权利人）的处分行为无效，从中足见预告登记的排他效力。也正因为如此，才有学者说：“预告登记系介于债权与物权之间，兼具二者之性质，为其定性，实有困难，可认为系于登记簿上公示，以保全对不动产物权请求权为目的，具有若干物权效力之制度。”

“预告登记制度”的立法目的和意义

预告登记制度的立法目的明确，意义深远。在《物权法》出台生效前经常会发生这样的事情。甲房主与乙已经签订了房屋买卖合同，但没有进行房屋产权过户。此时房屋的价格飞涨，甲房主为了得到更高的价格又与丙签订了另外一份房屋买卖协议，并完成了交付，产权过户等一系列的手续。此时甲房主对于与乙签订的合同而言只有违约，只要承担违约责任。丙已取得了房屋的物权，乙只有违约赔偿请求权。根据物权优先于债权的理认，房屋只能归丙所有，乙只能要求甲承担合同违约责任。《物权法》确立了预告登记制度以后，这种情况将得到有效的控制和阻止。为了物权的流转更加稳固，为了现实生活中不动产交易的安全，也为了更加体现诚实信用原则，《物权法》设立了预告登记制度。只要双方签订了房屋或者其他不动产物权的协议并按照约定向登记机构申请预告登记，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这可以避免房屋或其他不动产的“一女二嫁”。

预告登记虽说能防止不动产的“一物二卖”。制度设置的目的是防止当事人一方恶意的侵害另一方的权益，如果一旦登记就永远有效也就失去了制度的真正价值。《物权法》在设制这个制度时也同时规定了这一制度失效的情形：债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。建立预告登记制度的目的，只是对被保全的请求权提供强力的保障机制，并不改变请求权本来的法律关系。债权请求权的存在是预告登记的前提，债权请求权一旦消灭，预告登记也就失去了其存在的基础。因此债权消灭是预告登记失效的理由之一；另外预告登记也必须有时间的限定性。预告登记以后，如果权利人怠于行使请求权或履行义务，在能够进行不动产登记时不予申请登记，由于纳入预告登记的不动产物权具有排他效力，必然使相对人的处分权长期处于限制状态，不利于发挥财产的经济效益，为此，《物权法》在设制这一制度的同时对他的时间进行了限定，自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。

预告登记制度在现实社会中的限制性。第一，本登记的设立和贯彻本身就较为薄弱和落后。一个不争的事实是，我国民间尤其是农村地区，对于房屋等不动产基本上不进行登记（权利登记），即使转让其权利，也多以民间乡俗进行，而不知登记为何物。而我国对房屋转让进行规制的《城市房地产管理法》也只适用于对城市房屋转让、登记的规范，对农村房屋之得丧变更进行规制的全国性法律，目前还没有。在这种本登记的根基都不稳的情况下就要着手同时建立预告登记，其困难可想而知。第二，我国的不动产登记管理体制总体上还较为混乱。关于这一点，最典型的表现就是登记机关林立混乱。在我国，不动产登记按类别和层次由多个机关进行，省、市、县都有登记权。具体而言，这些登记机关是：土地、林业、农业、渔业、草原、海洋、房产等七个相关的行政管理部门，它们分别对属于自己管辖范围内的事项进行登记，尤其是对处于某块土地之上的房屋进行登记时，既要对土地进行登记也要对房屋进行登记，而二者登记的机关还不同。这就造成了立法、执法资源的极大浪费，还大大影响了交易的便捷，因而这种不合理现象已被不少学者提出批评。

预告登记制度行使的前提及效力

预告登记制度行使的前提是房屋及其他的不动产,只有房屋及其他的不动产才能进行预告登记,其他的动产不能进行预告登记；其次是当事人在签订房屋或者其他不动产物权的协议时，对预告登记还要有约定，即对预告登记还要双方达成协约。预告登记记制度的实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，保障预告登记权利人的权益，赋予其预告登记的请求权以物权的效力。那么预告登记制度有哪些效力呢？第一、预告登记具有保全效力，即是保全将来发生不动产物权变动的请求权，包括取得、转移、变更不劝产物权的请求权，使其发生所约定或制定的法律效果，具有排斥后来的其他物权变动的效力；第二、预告登记具有保存顺位的效力，即是通过登记，被保全的权利与顺位同时登记。不动产权利的顺位不是依现实登记的日期确定，而是以预告登记的日期为准加以确定；第三、预告登记制度还具有破产保护效力，可以在不动产物权人陷于破产时对抗其他的债权人而保全请求权的目的实现。即在相对人破产，但请求权的履行期限尚未届满或者履行条件并未成就时，权利人可以将作为请求权标的的不动产不列入破产财产，使请求权发生指定的效果；第四、预告登记还具有警示的效力，预告登记因其具有的保全债权、保全序位的效力，故而预告登记对第三人即具有警示的作用。第三人不得无视预告登记的存在，其应预见到预告登记在日后推进为本登记的可能性，不应在预告登记后本登记前的期间内为妨害预告登记所保全的请求权，否则其行为归于无效且因该制度采用了登记这一第三人得以知晓的公示方法，所以第三人也不得以不知预告登记为由为善意抗辩。

在不动产交易中，如商品房买卖，买方常常处于弱势地位，卖方则常常处于强势地位，双方签订合同时由于不具备登记条件而不能完成登记，未完成登记则无法取得物的所有权。在现今这个房屋价格飞速上涨的时代，同一幢房屋今天的价格和昨天的不一样，明天的价格又比今天的高出了许多，所以，房屋的卖主在追求利润最大化的同时就有可能抛弃诚信以牺牲合同违约金为代价，撕毁房屋买卖合同以寻求价格更高的买主。这时对同一标的物就有了两份合同，此时这两份合同的效力如何呢？根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的（一）第九条的规定：法律，行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。两份合同就是两个债权，债权具有相对性，这两份合同其实都是有效的合同。那么此时就会出现的冲突，“一女二嫁”房屋倒底归谁所有。此时如果第一份合同签订后双方已到房屋登记部门办理了过户的手续，那么房屋归第一个买主是无用置疑的。但是如果第一份合同签订后双方没到房屋登记部门去办理过户手续，反而是第二份合同的双方到房屋登记部门办理了过户的手续，此时是保护谁呢？房屋归谁所有呢？虽然原第一份房屋买卖合同的效力仍然存在，但根据物权的公示公信原则及物权优先于债权的原理，房屋的物权已归房屋产权登记簿上具名的人所有，而原签订第一份合同的买主由于没到房屋登记部门办理过户手续就只能望房兴叹了，只能根据合同追究卖主的违约责任，是一种债权的请求权。在卖方“一物二卖”时只能要求卖方承担违约责任，极不公平。有必要建立预告登记制度，使被登记的请求权具有物权的效力，即具有排他效力，使其不但可以对抗不动产的所有权人和其他物权人，还可以对抗任意第三人。即使后来发生了未经预告登记权利人同意的与该项请求权内容相同的不动产物权处分行为时，由于该预告登记的请求权具有排他的效力，足以确保预告登记权利人的权利不受侵害。

当然有人会认为商品房预告登记制度的设立似乎过多的保护了购买人的权利，指出房屋预售过程中，购买人预购了房屋其权利受到预告登记制度的保护却不能及时给付购房款，房地产企业的权利将受到侵害。笔者认为预告登记制度的设立并未改变买卖双方的权利义务，不影响房地产企业要求支付房屋价款请求权的行使。其依法可以因购买人未按时按约给付购房款而产生对抗其转移房屋所有权的抗辩权。因此预告登记制度未改变基于房屋买卖合同所产生的法律关系，更没有影响房地产企业基于合同所产生的任何权利。

预告登记制度对立法的期待

《物权法》对不动产的登记规定也非常含糊。《物权法》第十条规定：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对对不动产实行统一的登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。《物权法》已于2007年10月1日生效，然而就这一条如何在实际工作中运用，有关的法律、行政法规并没有及时的予以规定。我们必须仍然依照以前的那种混乱的登记制度进行登记。这种状况必然严重的影响到预告登记制度作用的发挥。市民社会对立法、执法和司法是有相当期待心理的，一种制度形成之前，广大民众就对这种制度加以研究以期能更加适应这种制度的期待。立法以后，这种制度在社会中确立了起来，然而却找不到适用的途径，法的公信力就会降低。〈〈物权法〉〉第十条赋予法律、行政法规就不动产的登记作出统一的规定，我们的有关机关就要根据法律的要求制订相关的法律、行政法规，早日完善统一的登记制度。