近年来，物业管理纠纷案件呈逐年递增趋势，且势头猛、上升快，涉案业主多。以广陵法院为例，2006年受理7件，2007年受理48件，2008年受理44件，今年1-9月已受理74件。广陵法院认真分析此类案件增多的主要特点、形成原因，并提出对策建议。

一、案件特点：

一是案件数量多，上升快。近年来，随着城市房地产市场规模不断扩大，城市小区数量呈现出快速增长态势，物业管理纠纷案件逐年急剧增长。

二是收费难。法院受理的物业管理纠纷案件中，多因业主拒不缴纳物业管理费而起。更为突出的是，业主联合起来，仗着人多势众拒交物管费。2008年法院就曾受理过同一物业公司起诉小区内不缴纳物业管理费的业主多达24户。

三是双方针锋相对，矛盾尖锐。物业公司与业主之间的矛盾往往比较尖锐，特别是庭审中双方言辞激烈，情绪激动，业主指责物业公司管理不到位，而物业公司把责任又归结为业主不缴纳物管费。

二、形成原因

一是法律法规不完善、不配套。虽然有《物业管理条例》，但涉及到很多具体问题，如业主大会和业主委员会的法律主体地位和权责利问题、物业管理企业进入和退出小区管理的程序问题、物业费制定的标准等等，至今都没有明确的法律规定。

二是业主自治意识淡薄，大锅饭思想根深蒂固。在福利社会化时代，小区公共事务均由政府承担，业主承租公房，除房租外不承担其他经济义务。住房制度改革后，住房供给多元化，小区物管进入大众生活，少数业主缺乏自治意识，一切依赖政府，在观念上没有实现“无偿服务”到“有偿服务”的转变，认为不交物管费，不影响小区的物业管理。

三是业主期望过高，物管公司管理不规范。业主把物管公司当作自己的“私家保姆”，事无巨细均要求物业公司管理，甚至有的业主财产丢失之后不论何种原因都归罪于物业公司。有的相邻纠纷发生后，业主以物管协调不力为由，拒绝缴纳物业管理费。

四是物管费用高昂，服务水准难如人意。物业管理企业通常由开发商指定，物业收费也由其单方制定，业主根本没有讨价还价的余地，有些物管公司收费之后服务水准难以达到相应标准，从而引发双方矛盾。

五是拆迁安置矛盾延续。有些业主在拆迁时对政策不满，安置后将不满情绪延续，拒绝付费，殃及物管。

三、建议对策

一是加强宣传，增强业主自治意识。通过法律法规宣传，提升业主法治意识，促使广大业主通过正当程序维护权利，组成业主委员会，积极参与到业主维权工作。将居住小区物业管理纳入社区建设，没有成立业主委员会的小区，通过街道和社区居委会加强居民与物业管理企业的沟通，组建业主委员会，共同解决好小区内的物业管理问题。

二是加强行业管理，提高物管服务水平。完善物业管理企业自律机制，发挥行业协会作用。规范物业管理严格市场监管，加强物业的前期管理严格审查，规范接撤管管理，规范企业进入、退出物业项目时的程序，细化物业服务标准，建立“质价相符、优质优价”的物业服务和收费价格体系。加强资质管理，加大违规处罚力度。

三是分清物管与业主自管界限。业主委员会由业主大会选举产生，其对公共物业财产的管理权利，来自于区域内全体区分所有权人以业主公约或业主大会授权的方式所做的委托。而作为物业管理合同的受托方，物业管理公司应当按照业主的委托从事物业管理事务，代表并且维护业主的利益，为业主提供服务。要分清二者的权利义务，共同为业主做好服务。

四是对特困群众给予费用照顾。在不缴纳物管费的业主中，有一部分是因为小区本身是房改房，或是拆迁安置房，一些中、低收入者确实交不起物业管理费，对这些特困群众，社区、街道、物业和业委会应共同给予关心照顾，减、免、缓交物管费。