中介机构接受委托提供房屋买卖居间服务，虽然报告了订立合同的机会，但买卖双方最终却因产生严重分歧未能就合同主要条款达成一致，中介的居间服务是否成功？应否收取中介费？已收取的中介费该如何处理？

中介受托卖房

家住丰县华山镇的老王委托顺达中介所出售自己在县城某小区的房屋，双方签订了委托代售合同。顺达中介所接受老王的委托后，为了将房子早点卖出去，又将该房委托给了恒发中介所。合同签订后一个月不到，老王就接到了顺达中介所的电话，说有位张女士看中了老王的房子，出价35万元购买，并愿意负担因买房子产生的过户费、中介费等所有费用。老王掂量张女士给出的价钱，觉得还比较满意，于是表示同意出售。为防止老王将房子转卖给他人，张女士主动提出先交1万元订金。顺达中介所通知恒发中介所代收，于是恒发中介所收取了张女士的1万元订金，并向其出具了收条。

几天后，恒发中介给付老王订金5000元，并告知老王中介费按总房款的1.4%收取，余下的5000元算是张女士交的中介费，老王对此予以认可。在中介所的协调助推下，双方约定先由张女士付30万，之后办理手续，余款在办理房屋过户手续后再行缴付。

交易过程起争端

办理手续的当天，老王带上各种证件来到了中介所，张女士已经早早地到了。老王提出自己先把房产证等证件放在中介所，让张女士去银行打钱，打完钱去公证，公证后张女士再来中介所拿房产证等，可张女士不同意，坚持先公证，再打钱。双方僵持不下，互不让步，最终因先交钱还是先公证无法达成一致导致没能成交。于是老王将房子另行卖给了他人。

订金该不该返还

张女士得知老王将房子卖了，心想买卖不成，订金总要返还吧，张女士拿着订金收据找到了老王、顺达和恒发中介所，要求退还1万元订金。可老王认为是张女士违约在先，只同意基于人道主义精神退还张女士2000元。两家中介所则坚持认为买卖方联系上以后，自己的居间服务就已成功，中介费不应当返还。退钱不成，张女士将老王、顺达和恒发中介所告上了法庭。张女士诉称，原告经被告顺达和恒发两家中介所介绍购买被告老王的房屋一套，并交付三被告订金1万元。原告交付订金后，被告以种种借口拒绝给原告办理房屋买卖手续，经多次催要，各被告相互推诿，致使交易不成。现请求依法判令三被告返还订金10000元。

法院审理

丰县法院经审理后认为，买卖双方未就先公证还是先付房款达成合意，未签订书面协议，因此，房屋买卖合同没有订立。被告老王辩称原告违约在先，因买卖双方未签订书面购房协议，不存在违约的问题，故辩解不能成立，被告老王应当返还原告订金5000元。

对于居间合同是否成立，法院认为，由于买卖双方未签订房屋买卖合同，委托人的委托目的没有达到，因此，居间并未成功，被告顺达和恒发两中介公司无权要求支付报酬。对于其提出的自己从事居间活动也支出了必要费用，因并未提供证据证明，综合考虑提供中介服务产生的通讯、交通、劳务等费用，酌定其支出的必要费用为2000元，其余3000元应退还给原告，且两被告作为共同居间人，应互负连带责任。遂判决老王于本判决生效后十日内返还原告订金5000元，顺达和恒发两中介公司于本判决生效后十日内返还原告订金3000元，并互负连带责任。

法官释法

根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条和第四百二十七条之规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中虽就价款达成一致，但在交易方式上存在争议，两中介公司没有促成买卖双方签订房屋买卖合同，因此居间没有成功，认为“只要自己使买卖方联系上以后，居间就算成功了”的观点属于认识上的误区，因而无权收取报酬。倘若合同依然成立，合同双方在买卖过程中发生争议，则与提供居间服务的中介机构无关，委托人应依法支付中介费。