本网无锡讯：两年前买下楼房，两年后以实际面积不足合同面积为由，起诉卖主返还4万余元房价款和10万元违约金。近日，江阴市人民法院审理了这起房屋买卖合同纠纷，判决驳回了原告的诉讼请求。

2006年7月5日，原告王建平通过连襟（同时也是被告李正华的表弟）介绍，向被告李正华夫妇购买了一幢楼房，双方签订房屋买卖协议书，约定：李正华夫妇将名下建筑面积为275平方米的二间三层楼房卖给王建平，价款45万元，王建平于2006年7月1日支付40万元，余款5万元在李正华夫妇为王建平办理好房屋产权过户后付清，如有违约，违约方应给付另一方违约金10万元。协议签订后，双方按约履行了协议。而在实际交易中，李正华夫妇卖给王建平的房屋除了房屋所有权证上所指的二间三层楼房以外，还包括二间三层楼房东面的全封闭天井和2间平房（天井在楼房与平房之间，平房未办理房屋所有权证）。

然而两年之后，王建平突然以房屋实际建筑面积只有250平方米，远远不足协议书上写明的275平方米为由，向法院起诉，要求李正华夫妇返还25平方米的房款40900元和违约金10万元。李正华夫妇辩称，275平方米只是一个估值，并没有实际测量，在签订协议前，原告王建平对此也给予认可，况且，他们卖给原告的房屋算上阁楼、天井和平房的总面积远远超过了275平方米。

法院审理后认为，本案属于一般房屋买卖纠纷，而非商品房买卖，原被告亦未约定房屋的价格以每平方米计价结算，故本案不适用商品房买卖的相关法律法规及司法解释调整，而应适用民法通则及合同法等相关法律调整。

王建平与李正华夫妇签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，内容合法，故该协议应认定为合法、有效。李正华夫妇出卖的房屋是现房，且领有房产证，房产证上明确登记的面积作为买受人应当知道。如果王建平认为在签订房屋买卖协议时双方存在重大误解或李正华夫妇有欺诈行为的话，王建平可在知道或应当知道之日起一年内向人民法院申请撤销该协议，但王建平在收到房产证及房屋交付后一直未向法院申请撤销该协议；且从出卖的标的物本身来看，不仅有二间三层楼房，还有二间平房及封闭天井等附着物在内，故应当认定协议所约定的房款，不仅仅是二间三层楼房的对价，还包括二间平房及封闭天井等附着物在内，该房价并不是以二间三层楼房房屋的面积计价得出的，而应是楼房、平房及其他附着物等一个整体的

对价。故王建平要求李正华夫妇返还多支付的购房款40900元和违约金10万元的诉讼请求无事实和法律依据，法院遂判决驳回了王建平的诉讼请求。（文中人物均为化名）