随着城市化进程的加快，因房屋搬迁引起的财产争议案件越来越多，审理好这类案件，直接影响着法院审判工作的开展，影响着社会稳定。笔者对农村集体土地房屋搬迁中形成的法律关系进行了梳理：

（一）产权调换补偿方式与货币补偿方式之间的关系

货币补偿方式，货币补偿作为主要方式。其原因：一是货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限、被拆迁人或使用人不能及时回迁等后续问题；二是货币补偿更方便被拆迁人选择住房，不受地点等方面的限制；三是避免因安置用房质量不好而使拆迁双方产生矛盾；四是更好地体现新《条例》的立法思想，即有条件实行货币补偿的，尽可能实行货币补偿。

　　产权调换方式，是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。

在农村房屋拆迁中，如果当事人选择货币补偿方式，对拆迁后引起的财产纠纷相对简单。但如果当事人选择了产权调换方式，对拆迁后引起的财产纠纷相对复杂。

（二）按政策人口享受的面积与产权调换面积之间的关系

通行的做法是按合法建筑面积等面积确定安置面积，享受基价。另基于被拆迁户人口增加，从照顾民生着眼，也可按安置人口确定安置面积，享受基价，两者就高不就低，不得兼选。产权调换面积小于人口政策照面积时，在确定人口政策照面积时，应当扣除产权调换面积，超出的面积，由所有的符合政策照顾的人按份享有。对产权调换面积大于或等于人口政策照面积时，安置人口在拆迁安置房屋中享受的面积可按安置人口在被拆迁的合法建筑中享有的房屋产权享有份额来计算。

按政策人口享受的面积。根据中华人民共和国土地管理法第六十二条规定， 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。因此在拆迁过程中，政府都规定拆迁户按政策人口应当享受的面积。这是对农村居民生产、生活的基本保障。这其中存在二种情况：一是符合政策人口安置政策的人，权利如何保护。二是不符合政策人口安置政策的人，被政府按符合符政策的条件予以了照顾安置。

关于符合政策人口安置政策的人，在取得安置回迁房屋后，如需对安置房屋进行析产分割的，其按政策取得的面积，应当视其取得合法物权，依法给予分割。

关于不符合政策人口安置政策的人，政府按符合政策的条件予以了照顾安置。在取得安置回迁房屋后，如需对安置房屋进行析产分割的。

如果当事人对原拆迁房屋享份额的，主要是作为家庭共同成员与户主一起共同申请建房的， 应视其对原拆迁房屋享有份额，其按政策取得的面积，应当视其取得合法物权，依法给予分割。

如果不符合政策人口安置政策的人，被政府按以符合符政策的条件予以了照顾安置的、对原拆迁房屋不享有份额的，拆迁对象户户主实际占有该面积的，属于不当得利，应当由政府依法处理，由于不符合政策人口安置政策的人，不享受该政策照顾权利，其要求分割应得面积的应当驳回其诉讼请求。

如果不符合政策人口安置政策的人，被政府按以符合符政策的条件予以了照顾安置的、对原拆迁房屋享有份额情况无法查清的，考虑到拆迁工作的特殊性，宜确认不符合政策人口安置政策的人对原拆迁房屋享有份额，其按政策取得的面积，应当视其取得合法物权，依法给予分割。

被拆迁的合法建筑，在房屋产权上有份额，应当从被拆迁的合法建筑原始申请建房的手续上进行审查，只要原始作为家庭共同成员与户主一起共同申请建房的，均应当视为在房屋产权上享有份额。

（三）关于政府人口安置政策的效力关系

在房屋拆迁补偿安置实施细则中，一般都对安置人口条件进行了明确的规定。如有下列情况之一的，可作为安置人口。

(1)本区域范围内，能够享受农村宅基地审批条件的人口作为安置人口(农业人口*㎡/人，非农人口*㎡/人)。

⑵原户口在拆迁所在地的现役士兵、1-3级士官（现役士兵、1-3级士官入伍时为农业户口，作为农业人口享受安置）。

⑶按有关规定户口外迁的在读大、中专学生（作为非农人口享有安置面积）。

⑷未婚独生子女、达到法定婚龄的未婚男青年，可按2人计算安置面积。

(5) 无子多女户,达到法定婚龄的未婚女青年,可有1个按2人计算安置面积（未招婿）。

(6)无子多女户,有女儿已婚,可有1个已婚女儿及其家庭成员作为安置人口(已婚女儿及其家庭成员户籍须在拆迁地块内)。

(7)未生育或未领养的合法夫妻，可增加1人计算安置面积。

(8)劳改、劳教人员在劳改、劳教期间离开本地区，已注销户口，但确需安置的。

(9) 被拆迁的合法建筑，在房屋产权上有份额，户口在本区的非农业人口，如果未婚，又未享受过房改或一次性住房补贴，可作为安置人口（有产权的父母至少有一个是本地农业户口）；如果已婚（配偶及子女为本区范围内的非农户口），夫妻双方均未享受过房改或一次性住房补贴，可与有同一产权的父母（至少有一个本地农业户口）按户型与父母合并享受安置面积。1人户享受安置面积*平方米、2-4人享受安置面积按人口计算，农业*㎡/人，非农*㎡/人，最高不超过*㎡。5-6人以上（含5人）享受安置面积*㎡(挂靠父母合并计算安置面积的人口,其已婚子女不能作为安置人口)。

(10)重新组合的家庭，在拆迁地块家庭只有一个未婚子女的，可参照独生子女享受安置面积。

(11)2004年7月1日户籍管理制度改革后，户口转入城镇，后又迁回原址的，以非农人口计算安置面积。

(12)煤矿工人的配偶及子女，属就地农转非，且现为村经济合作社成员的，可按农业人口享受安置面积，孙子女为非农户口的，不可享受农业户口安置政策。

有下列情况之一的，不作为安置对象：⑴户口虽在拆迁范围内，但不符合农村宅基地审批条件的人员。⑵已出嫁或已招婿离开本辖区生活，户口未迁出的。⑶已分配公房或享受过优惠购买公房待遇或享受过一次性住房补贴的。⑷户口挂靠的。⑸拆迁地块婚前已在父母家按人口享受过拆迁安置的媳妇或女婿。⑹其他不应列入的家庭人口。

这些规定，应当在拆迁过程中，经过综合思考分析，多次讨论形成的，考虑到了法律规定和农村社会的实际，是相对公平的做法，并且得到了多数群众的认可和支持，只有拆迁安置实施细则不存在明显违反法律规定的行为，法院在审理拆迁安置后引起的财产纠纷时，不必要明确说明其法律效力，但应当参照，依法做出处理。

（四）四种拆迁安置价格的关系

回迁基准价格。指原拆迁户选择产权调换补偿安置方式后，回迁房屋的购买价格。

自然增长面积回迁价格。原拆迁户对超出置换面积或人口安置面积外，政策允许改善居住条件，所享受的控制面积内的照顾面积，按回迁基准价格计算。

超面积安置回迁市场价格。对超过政策允许改善居住条件，要求额外增加的安置房屋面积，在一定面积幅度内，按成本价优惠价计算，其价格位于回迁基准价格与货币补偿的市场价格之间。

货币补偿的市场价格。就是原拆迁户将合法建筑的房屋交政府征收拆迁，政府按当双方约定的市场价格对原拆迁的一种征收房屋补偿，原拆迁户不要求政策安置房屋居住的。

基于上述，回迁基准价格﹤自然增长面积回迁价格﹤超面积安置回迁﹤市价格货币补偿的市场价格。

（五）按政策人口享受的面积与当事人的居住权的关系

按政策人口享受的面积。应当结合农村宅基地的性质、功能综合分析。农村宅基地直接涉及到农民的切身利益，事关农村的社会稳定与和谐。农村宅基地使用权，是指农村集体经济组织成员依法享有的在农村集体所有的土地上建造住宅的权利，它是农民维持其生产、生活的一项重要权利。

1、农村宅基地使用权主体的特定性。在我国，农村宅基地仅限于本集体经济组织内部成员享有使用权，该集体经济组织成员申请宅基地只可以向本集体经济组织提出。

2、农村宅基地使用权取得的无偿性。《中华人民共和国土地管理法》第62条规定："农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准"。农民申请宅基地使用权，需要经过乡、镇人民政府审核，由县级人民政府批准。农村宅基地使用权的取得，原则上是无偿的。这充分体现了农村宅基地使用权的福利性，即保障农村村民"居者有其屋"。

3、村民一户只能拥有一处宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第62条规定："农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。"4、农村宅基地使用权转让的范围特定。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定："宅基地转让须符合规定条件，购买人必须为房屋所在地本集体经济组织成员，我国农村宅基地使用权一般在本集体经济组织内部转让。"由此，我国法律将农村宅基地使用权转让限定于本集体经济组织内部。由此可以看出，我国农村宅基地使用权具有主体的特定性、使用的无偿性、数量的有限性和转让范围的特定性等特点，具有浓厚的福利性质和较强的社会保障功能，是维系几亿农民基本生存权利的基础。

婚姻双方在婚姻存续期间，没有建筑房屋，离婚时由于原居住的房屋属于一方的婚前财产，离婚时另一方就必须离开原居住的房屋。但如果在在婚姻存续期间双方建筑了房屋，离婚时另一方可能对其建筑的房屋享有居住权。在拆迁过程中，如果农村房屋已拆迁，拆迁过程中，拆迁户以家庭名义，按政策享受了人口政策照顾面积，这实际上是政府对农村居民本人给予的居住安置和保障，这其中包含原来居住面积不足的、婚后未安置宅基地，但通过拆迁安置事实上对宅基地安置予以解决的。此时如果一方离婚，不同意按面积折价归并，要求安置居住的。如何处理，这直接影响农村社会稳定。因为事实上，一方当事人在家庭财产中所占的份额并不大，但这又是他们居住的保障。在中国农村夫权意识较强、大部分妇女没有相对稳定的工作，离婚后又不可能居住到娘家，其居住权如何解决。