我国现实生活中，物业管理矛盾突出，物业管理各主体之间的法律关系极为混乱，造成这种结果的原因系法律未对业主委员会的法律地位做出明确的界定。笔者试图在分析我国业主委员会法律地位现状的基础上，阐释我国的业主委员会的法律定位应当是非法人组织。

伴随着城市化的迅速发展，商品房开发的不断增多，物业管理已经成为城市管理的主要内容。然而在现实生活中，我国物业管理各主体之间的法律关系混乱,物业管理矛盾突出，因物业管理而产生的诉讼案件逐年增多。以笔者所在基层法院为例，涉及物业纠纷的诉讼，2010年为49件，2011年为107件，2012年为175件，呈现逐年递增现象，且物业纠纷呈现多样化特点，随着当事人维权意识的提高，除以往的物业服务合同纠纷和与物业服务相关的供用电、水、气等合同纠纷以外，还出现了排除妨害、恢复原状、侵权损害等新类型纠纷。

一、业主委员会法律地位的现状

业主委员会是指特定物业管理区域内全体业主通过召开业主大会选举产生的,在物业管理区域内就与物业有关的事项代表全体业主实施自治管理的组织,是全体业主主张和实现权利的载体。我国关于业主委员会的法律地位的相关规定散见于《物权法》和《物业管理条例》中。《物权法》第75条规定:“业主可以设立业主大会,选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”《物业管理条例》第10条规定:“同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。”从以上规定中可以看出，我国现有法律对业主委员会的法律地位规定较为模糊，修订后的《物业管理条例》也仅仅涉及到业主大会的组成、职责、运作等的规定。并没有明确业主大会和业主委员会的法律地位和性质的问题。即对于业主委员会的性质未见任何法律、法规或规章有所提及。

实践中，业主委员还经常受到房管部门的行政干预，这些部门本应该行使对业主委员会的辅助性和指导性工作，但由于业主委员会的法律地位不甚清晰，本该是辅助性和指导性的作用在现实中往往演变成一种行政确认行为，这样就使得业主委员会的法律地位更加模糊。业主委员会是全体业主的代表机构，其法律地位不明，直接影响到业主的利益。正因为业主委员会的定位是物业管理的核心问题，因此确认业主委员会的法律地位才是物业管理健康发展的前提，是物业管理立法的基石，也是促进我国基层民主与法制建设的必由之路。

二、业主委员会的法律定位

我国学术界和实务界关于业主委员会的法律定位一直存在着争论。其中主流的观点有三种：第一种观点主张应由法律赋予业主委员会相对独立地民事主体资格，即其在登记备案以后，可以社团法人的名义，作为拟制的法人进行民事活动，独立承担民事责任，其进行民事活动的后果和由此产生的责任由业主委员会自己承担，其效果不能直接归于各个业主。第二种观点认为业主委员会不能成为独立的民事主体进行民事活动，自然它也不能独立地承担民事责任。第三种观点认为，应借鉴法国、香港等国家和地区立法规定物业小区应成立具有法人资格的业主团体，业主委员会为业主团体的常设事务执行机构。

笔者认为，由业主委员会的特殊性所决定，我国的业主委员会的法律定位采用上述第二种观点比较符合事实和现状。即业主委员会不应当具有独立的民事主体资格，其活动产生的法律后果应当由全体业主共同承担，而不能归于业主委员会，因为，业主委员会仅仅是业主大会的“执行机关”。民事法律关系的主体，是指是指参加民事法律关系，享有民事权利和承担民事义务的人，包括自然人、法人和不具有法人资格的其他组织。而国家、社会组织要成为民事主体，要么具备法人资格,要么属于其他组织,否则其行为无法得到法律的认可和保护。业主委员会不属于上述三种主体，因此不具有民事主体资格。具体理由如下：

1.业主委员会不属于法人团体的范畴

《民法通则》第36条规定：“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。”所以，法人必须具备以下条件:依法成立；有必要的财产和经费；有自己的名称、组织机构和场所；能够独立承担民事责任。而业主委员会显然不符合成为法人的条件。

第一，  其没有必要的财产和经费

业主委员会的活动经费，是从业主交纳的物业管理费中提取并由物业管理企业单列开支的。同时，业主委员会对于物业办公用房、物业维修基金和建筑物共用部分、公共设施的收益等，只享有占有和使用的权利，而其所有权及收益应由全体业主享有。因为全体业主在购买各自的建筑物专有部分时，已对公摊面积支付了相应的费用，因而获得了公有部分包括物业办公用房、建筑物公有部分、共用设施的所有权。而其收益作为孳息亦属于全体业主。

第二，  其没有专门的场所

根据《物业管理条例》的规定，物业管理用房是专为物业服务企业进行物业管理而设定的，其使用权一般归属于物业服务企业；只有在物业服务合同终止时，物业服务企业才将其交还给业主委员会。因此，物业管理用房也非业主委员会专用场所。

第三，  其不能独立地承担民事责任

有独立的财产和必要的经费是法人承担民事责任的前提，前已述及，业主委员会并没有独立的财产和必要的经费，因此，它没有承担民事责任的基石。在司法实践中，有的法院判决业主委员会承担部分民事责任，但由于业主委员会没有必要的财产，这些责任的最终承担者仍然是全体业主。而造成法院的这种判决结果主要还是没有给与业主委员会适当的定位所造成的。

2.业主委员会也不属于法律所规定的“其他组织”的范畴

根据《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>若干问题的意见》的规定，“其他组织”是指“合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织”，是受我国法律认可和保护的民事主体之一，主要包括合伙企业、个体工商户、农村承包经营户、个人独资企业、企业法人的分支机构和其他不具备法人资格的经营实体和公益团体等。

业主委员会尽管是合法成立，但在根据上面的分析可见，业主委员会既没有自己的财产，又不得直接从事以营利为目的的经营性活动，虽然可以占有和使用一些场所和财产，但对其并不拥有所有权，据此，业主委员会不属于民事诉讼法中所提及的“其他组织”。

综上分析，笔者认为由于业主委员会没有必要的财产和经费、没有相应的活动场所、没有独立承担民事责任的能力，故不应视为法人、其他组织，不具备民事主体资格。