张万氏系张某俊之妻，张某松系张某俊之子。2002年11月19日张某俊作为甲方、张某旺作为乙方订立房屋宅地出让协议书一份，协议约定：一、甲方张某俊因全家移居本镇三星居委会，故对原庄佴老宅地及所有房产及土地一并出让给东邻张某旺，房产包括路南瓦房三间及院墙和路北两间屋，所有房产门窗一应在内，宅地上所有果杂树一并出让，宅地四址，由甲乙方及见证人面交，原张某俊的产权证、宅地证归张某旺所有。二、经甲、乙双方及介绍人张某金共同协议，宅地及产权出让金额为16000元整，原宅地上种植的农作物归乙方张某旺所有，乙方补助甲方人民币50元。三、此协议至签订之日起生效，出让金当面一次性交清，甲、乙双方不得反悔。张某俊、张某旺作为甲、乙方在协议上签了字，张某金作为介绍人在协议上签了字，张某春、卢某、张某贵等作为见证人在协议上签了字，泰州市许庄镇庄佴村村民委员会作为见证单位在协议上盖了章。后张某俊收取了张某旺16050元，原张某俊的产权证、宅地证现均在张某旺处。协议约定转让的房产及土地张某俊也均已移交给张某旺，并由张某旺使用至今，期间张某旺对被转让的部分房屋进行了拆除改建，且卖掉一间房屋的地皮。2011年10月20日张万氏、张某松作为原告诉至泰州市高港区法院，请求确认转让协议无效。诉讼中，张万氏死亡，根据张万氏的法定继承人其女儿张某凤、张某萍、张某美、儿子张某松的申请，该院依法变更原告为张某凤、张某萍、张某美、张某松。

四原告诉称，2002年11月间被告张某俊为治病向被告张某旺借钱，被告张某旺遂要求被告张某俊将位于高港区许庄街道官沟村23组29号内的私有房屋出售给被告张某旺，双方以16000元签订了买卖协议。由于被告张某俊数年来一直随儿子张某松生活居住在许庄三星东路2号，隐瞒了该房屋的买卖事实。此买卖未曾得到张某俊之妻张万氏以及张某俊之子张某松的同意，数年来被告张某旺催促办理产权过户手续未果，同时经亲友、村委会调解也无果。因被告张某俊买卖房屋的行为侵犯了张万氏对房屋的拥有权和张某松对房屋的权益，故诉请法院判决确认该房屋买卖协议无效。

被告张某旺辩称，张某俊与张某旺签订的房屋买卖协议是双方真实意思的表示，协议签订时张万氏、张某松夫妇均在现场，在整个买卖过程中张某旺足以相信张某俊是有代理权的，该协议合法有效，不存在无效或可撤销情形；原告方的诉求已超过诉讼时效；原告张某松对转让房屋不拥有产权份额。请求驳回原告方的诉讼请求。

被告张某俊辩称，房屋买卖我隐瞒了妻子张万氏及儿子张某松，数年后他们知道后若干次与我和张某旺理论，阻止房屋过户，经多次协商无果。由于我不懂法律，侵犯了配偶的所有权和儿子作为共有人的权益。请求法院依法判决。

根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点主要在于：1、张某松是否为讼争房屋的共同共有人？2、张某俊签订协议的行为是否为擅自处分行为？

关于第一个争议焦点，法院认为，讼争房屋在1986年进行了翻建（原告方的主张，被告张某旺也予以认可），此时张某松已成年且工作，而张某俊已年满60周岁，根据泰州市高港区许庄街道三星社区居民委员会的证明，张某俊、张万氏夫妇一直由张某松供养，未分家，故张某俊对讼争房屋的翻建应该是有贡献的，依法应为讼争房屋的共同共有人，而张万氏作为张某俊的配偶，也应为讼争房屋的共同共有人。庭审中虽张某萍主张其对房屋的建造有贡献，但未能提供相关证据，且在本案的诉讼之初，张某萍并未作为原告之一即共有人之一，在变更原告的申请中仅是以法定继承人的身份提出，故对张某萍的这一主张该院不予采信。

关于第二个争议焦点，介绍人张某金到庭作证称，协议签字时张某松及张某松的老婆万某都在场，其还特别记得万某说房屋后面还种植了蚕豆，张某旺就说这个是小事情，再多给50元钱；见证人张某贵到庭作证称，签订协议时张某松在场，张某松的老婆也知道这个事。当时张某松的老婆说在地上种了蚕豆，需要张某旺补贴她50元钱，后来张某旺就给了50元。张某金作为介绍人、张某贵作为见证人，应该说对协议签订的过程及相关事实是比较清楚的，两人的证人证言相互印证，也与协议中"原宅地上种植的农作物归乙方张某旺所有，乙方补助甲方人民币50元"的内容相印证。签订协议时张某俊、张万氏均已近80高龄，地上农作物主要由儿媳万某种植应为常理。故法院对张某金、张某贵的证言予以采信，对签订协议时张某松是知情的予以认定。张某松在张某俊签字时未加以反对，其老婆万某并补充了相关内容，则张某松虽未在转让协议上签字，但以自己的行为表明其是同意张某俊对讼争房屋的处分的。另根据原告方的陈述及原告所提供的证据均表明张万氏与张某俊、张某松一直在一起居住、生活，张万氏对转让协议不知情不符合常理，在张某旺支付了转让对价，并顺利交接房屋和土地的情况下，张某旺有理由相信张某俊对讼争房屋的处分是得到张万氏的同意的。

法院经审理认为，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护当事人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。从现有证据看，该院认为张某俊对共有财产的处分行为并非擅自处分，且第三人张某旺是善意、有偿取得了该财产。

据此，高港法院依据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第89条的规定，判决如下：

驳回原告张某凤、张某松、张某萍、张某美要求确认2002年11月19日张某俊与张某旺订立的房屋宅地出让协议书无效的诉讼请求。

纵观本案案情，从理论上讲，其主要争议焦点在于：夫妻一方签订的房屋买卖协议是否有效？对此，存有两种观点：

第一种意见认为，该房屋买卖协议有效。张某俊和张某旺签订房屋买卖协议为双方真实意思表示，张某旺在购买时有理由相信系张某俊和张万氏的共同意思表示，张某俊为善意第三人，且张某俊已交付房款，并就部分土地进行处置，故张万氏不得以不知情为由对抗张某俊的善意取得。

第二种意见认为，该房屋买卖协议无效。我国《婚姻法解释（一）》第十七条规定："夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权"的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。本案中，张某俊独自出卖房屋并非为日常生活需要，而属于对夫妻共同财产的重大处置，因此必须取得夫妻双方的一致意见。而本案中，涉案标的物房屋的买卖协议仅由夫妻一方张某俊签字，所以应为无效。

笔者同意上述第一种意见，即本案的法院判决意见，理由如下：

1、根据婚姻法司法解释规定，非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定的，如卖房、投资买房等，夫妻应当平等协商取得一致意见，方可为之。本案中，争议标的物房屋系张某俊、张万氏和张某松俩对夫妻共同共有财产，而依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《合同法》第五十一条之规定：对共同共有财产的处分应由全体共有人共同为之，若部分共有人擅自处分的，构成无权处分，为效力待定行为。但同时也规定了：若第三人有偿、善意的，应保护第三人的利益，即可以适用善意取得。通过上述案情来看，张某俊在出卖诉争房屋时，张某松夫妇虽然没有签字，但是也参与其中，并就买卖协议内容进行了补充，张万氏一直与张某松共同居住，应对买卖房屋这一重大事项是知情的。综上，协议一方张某旺有理由相信张某俊的行为是房屋所有共有人的共同真实意思表示。

2、《物权法》第一百零六条第一款规定："无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的"。依据该条可知，《物权法》明确规定善意取得的标的物包括动产和不动产在内，可见不动产也适用善意取得。所以，张某旺的购买行为系善意的。

综上，本案房屋买卖协议有效，被告张某旺有权善意取得该诉争房屋；原告要求确认诉争房屋买卖协议无效于法无据，应予驳回。