王某与刘某于2008年10月1日登记结婚。2008年2月，王某以按揭贷款方式购买商品房一套，并于2009年5月16日取得房屋所有权证。王某婚前支付首付款并归还贷款本息共计169086元，双方结婚后偿还贷款本息共计  126218.24元。现王某起诉要求与刘某离婚，并要求确认该商品房系其婚前个人财产，归其所有。刘某同意离婚，但认为双方婚后共同偿还了大部分贷款，房屋应为夫妻共同财产。而且由于房屋价值的快速增长，目前房屋价值预估计在50万元左右，主张房屋应为夫妻共同财产，要求对房屋进行分割。

本案在审理过程中，存在两种不同意见。

第一种意见认为，本案诉争房屋应当认定为夫妻共同财产。理由是：夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，无论产权是登记在一方还是双方名下，均应当认定为夫妻共同财产，离婚时作为夫妻共同财产进行分割。对于一方婚前支付的首期房款，由另一方返还一半；尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。

第二种意见认为，本案诉争房屋系王某婚前购买，该房屋系王某的婚前个人财产，应归王某所有。理由是：夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，房产证登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产。同样，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。故在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当向对方予以返还。房屋增值部分收益属于夫妻共同财产，由王某对刘某进行合理补偿。

笔者认同第二种意见，理由如下：

在婚前用个人财产购买的房产，无论何时取得房产证，该房产都属于婚前个人财产的转化形态。在房价款通过首付款和按揭贷款支付给开发商之后，买受人依据《商品房买卖合同》应当承担的买方付款义务已全部履行完毕，其取得房产证只是时间上的早晚问题。买受方王某与贷款银行之间的按揭关系又形成了借款合同关系。贷款银行发放贷款之后，买受人王某与贷款银行之间就形成了债权债务关系，王某为债务人，贷款银行为债权人，债务人王某须按照贷款合同约定按月向银行偿还贷款。因此，该房产理应属于买受人的个人财产。

刘某在婚后与王某共同偿还银行贷款的行为构成了刘某享有对王某主张债权的权利。王某在婚前购买该商品房，同时也产生了婚前债务，即买受人王某与贷款银行之间的债权债务关系。根据我国《婚姻法》第十七条条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”同时第十九条第一款规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。”在本案中，王某和刘某婚后并没有对夫妻共同财产进行约定，双方实行的是夫妻共同财产制。用夫妻共同财产偿还银行贷款，可以理解为夫妻婚后用夫妻共同的财产偿还了王某一方的个人婚前债务。所以，共同还款部分的财产应当认定为夫妻共同财产，换句话说，刘某在该房屋中实际是享有王某婚前财产的债权。

房屋升值部分，由王某对刘某进行合理补偿。王某在婚前对房屋投资了169086元，夫妻双方在婚后共同偿还了126218.24元，房屋在近5年的时间增值了20余万元，这20万元的增值又该如何处置？如果将20万元增值利益全部归王某所有，将不利于保护刘某的权益。为了平衡双方当事人的合法权益，对于房屋升值部分，应由王某对刘某进行合理补偿。根据《最高法院就婚姻法司法解释征求意见》第十一条第二款：“婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿”。由此可以看出，房屋升值部分，由王某对刘某进行合理补偿是合情合理的，至于补偿多少，应具体考虑离婚时该房屋的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素。

综上所述，该房屋应当认定为王某的婚前个人财产，对于双方所偿还的房屋贷款应属夫妻共同财产，应依法进行分割。对于房屋升值部分，由王某对刘某进行合理补偿。