2011年3月10日，王某与某农村商业银行社签订《借款合同》，合同约定：某农村商业银行社给王某借款50000元，借款期限自2011年4月5日至2012年4月4日，借款月利率10.1775‰，借款用途为周转，借款种类为抵押贷款。双方还约定，借款人不按期归还贷款本金又未获准展期，从逾期之日起按合同约定利率加付30%的利息。2011年4月5日，某农村商业银行社与王某、曹某签订了《最高额抵押合同》，曹某以其房屋（土地使用权属集体所有）对王某的上述贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。2011年4月5日，某农村商业银行社与王某签订借据并发放贷款50000元。贷款发放后，王某仅偿还利息至2012年1月5日，此后便未偿还本息。某农村商业银行社起诉至法院，要求王某偿还所欠借款本息，并要求对曹某提供的抵押物拍卖、变卖或折价处理所得价款享有优先受偿权。

对于本案的处理，合议庭一致认为，王某应依法归还某农村商业银行社欠款本息。而对于本案中，曹某所提供房屋的抵押效力，存在两种不同意见。

第一种意见认为，本案房屋的抵押无效。

首先，我国《担保法》第三十七条（二）项、《物权法》第一百八十四条（二）项均明确规定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。农村房屋的宅基地属集体所有，房屋所有人只拥有土地使用权。根据上述法律规定，此种使用权不得用于抵押。

其次，《担保法》、《物权法》规定土地使用权与地上建筑物应一并抵押,故农村房屋不能用来作抵押贷款。《担保法》第三十六条、《物权法》第一百八十二条、第一百八十三条确定了“地随房走”、“房随地走”的抵押原则。如果农村房屋允许被用作抵押，根据“地随房走”的原则，其占用范围内的宅基地使用权也必将随着被抵押，这直接违反了《担保法》第三十七条（二）项的规定。

第三，从国家对宅基地以及农村房屋的其他相关规定来看，农村房屋也不能用来作抵押贷款。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。住房是人们生活中不可缺少、赖以生存的栖身场所，住房和宅基地是紧密相连、不可截然分开的统一体。如果农民把自己所有的房屋用于抵押，在实现抵押权后，就不得再申请宅基地建房，抵押人将会居无定所，不利于社会的不稳定。第四，农村住房用贷款抵押会损害集体的利益。《土地管理法》第六十二条第三款的规定，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。依照该规定，使用集体的土地无需支付土地使用费。以农村房屋作抵押，虽然是用房子作抵押，但根据房地一体的原则，在债务人无法偿还贷款情况下，金融机构在实现抵押权时，必然会损害集体的利益。

第二种意见认为，曹某以其所有的房产为王某借款提供抵押，签订了抵押合同并办理了抵押登记，抵押行为合法有效。

笔者同意第二种意见。

（一）农村房屋抵押的理论依据

第一、建立农村房屋抵押制度，是农民行使其财产所有权权能的体现。《宪法》第十三条规定，公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。《民法通则》第七十一条规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。《民法通则》第七十五条规定，公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。根据这些规定，农村房屋是农民的合法的私有财产，受国家法律保护。农民对自己的房屋享有财产所有权，可以依法对房屋行使占有、使用、收益和处分的权利，而其中当然包括抵押权。

第二、建立农村房屋抵押制度，有利于实现物权的平等保护。依据现行法律规定，我国的土地所有权分为国家和集体所有两种形式。梁慧星教授认为，土地的所有制性质虽然可以不同，但在其上建造建筑物或者其他附着物时，仅就产生的物权关系而言，则没有什么不同。所以，城镇房屋与农村房屋就物权而言，没有什么不同。与此相应，所有权人在行使物权上，也应当具有一致性。既然城镇房屋可以自由设定抵押，农村房屋则亦可以依法抵押。否则，就会有违《物权法》所坚守的平等保护原则。同时，如果说禁止农村房屋设定抵押是为了防止集体土地的流失，那么允许乡镇企业利用厂房设定抵押，从客观上讲，同样存在集体土地所有权被侵犯的可能，因为企业经营的风险，明显会高于农民借贷的风险。

（二）农村房屋抵押的法律依据

尽管我国法律没有直接地、明确地规定农村房屋可以抵押，但是，从相关的法律规定来看，农村房屋是允许抵押的。

1、《担保法》和《物权法》均禁止宅基地使用权抵押，其目的在于保障农村的生存条件，防止农民失去住房及宅基地而流离失所，以维护社会稳定，故宅基地使用权不能抵押。但如凭此就理解为农村房屋所有权亦不得抵押，则对农村私有房屋的流转限制则过于严苛，其限制程度远远超出了《土地管理法》等法律的规定，不符合农民以私有房屋抵押进行融资的现实需要。《土地管理法》第六十二条第四款规定，农村村民可以出卖住房，即实现私有房屋的所有权在不同所有者之间的转让。而抵押，依据《担保法》第三十三条和《物权法》第一百七十九条的规定，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。不难看出，抵押权最终不外乎通过对抵押财产进行折价、拍卖、变卖三种方式来实现，其和买卖没有本质区别。既然农村房屋可以依法买卖，那么，设定抵押应是法中之义。

2、从目前法律规定来看，没有关于禁止农村房屋抵押的规定。农村房屋从性质上讲，符合《担保法》第三十四条第一款（一）项规定的“抵押人所有的房屋和其他地上定着物”和《物权法》第一百八十条第一款（一）项规定的“建筑物和其他土地附着物”的可用于抵押的财产范围。司法部颁布的《公证机构办理抵押登记办法》第三条第一款（二）项也规定位于农村的个人私有房产属于《担保法》第四十三条规定的“其他财产。因此，从这些规定来看，我国是允许农村房屋抵押的。

（三）农村房屋抵押的现实意义

第一、允许农村房屋抵押能够充分发挥农民对其房屋的经济效益。目前在我国农村，农民要发展经济，首先要有资金，但是现在金融机构贷款一般都要求提供担保，对于广大农民来说，房屋可能是唯一能用来担保的。抵押权是将来才实现的权利，农民通过抵押房屋进行融资来发展经济，通过自己的劳动实现资产增值而还清贷款，这对发展农村经济是有利的。

第二、将农村房屋进行抵押，对金融机构来说，信贷资金的风险易于控制。我国农民每户仅有一处宅基地，将自己仅有的房屋用于抵押取得贷款后，抵押人会非常清楚不能偿还借款所面临的法律后果，从而迫使其充分发挥一切潜能，更加珍惜和合理使用来之不易的借款，充分调动农民发展经济的主动性。即便是将来抵押失败之后，其也会四处筹措资金，不到万不得已，不会让自己无房可住。此外，农民通过此种方式所取得的借款数量毕竟有限，金融机构完全可以通过加强管理，加大对借款用途和使用情况的监管力度，从而将信贷风险控制在最小限度内。

第三、农村房屋进行抵押不会损害集体利益。农村宅基地使用权无偿取得，是基于我国农村居民的特殊身份取得的。不能因为农村宅基地使用权是无偿取得，就禁止私人房屋抵押。为什么允许城市居民可以将私人房屋用于信贷抵押呢？同属我国公民的农村村民却要实行差别待遇。在土地日益紧张的今天，在抵押权实现时，没有宅基地的集体成员完全可以优先享有购买抵押房屋的权利，宅基地使用权仍留在集体成员中。在金融贷款机构占有抵押房屋后，也可以通过租赁方式使用。不管采取怎样的方式，不可能损害集体的利益。

第三、允许农村房屋抵押对搞活农村经济，建立社会主义市场具有深远重大的意义。我国目前至少有60%左右的人口住在农村，应当充分调动广大农民村民的积极性，积极参与到建立社会主义市场经济中去，缩小城乡差别，让更多的农民富裕起来。随着农村剩余劳动力不断增加，广大农民也正在积极寻找致富的门路，可是又缺乏必要的资金。而要解决这一困难，抵押私房无疑是一条切实可行的途径。如果不允许他们将自己的私有房屋抵押来取得发展经济所必须的资金，让他们眼睁睁看着失去一个又一个的致富机会，很可能让部分农民产生畸形心理，从而影响到社会的稳定。