一、问题的引出：这样的房产查封是否应该解除？

某法院在执行中查封了登记在被执行人李某名下的房产,案外人张某提出执行异议,向法院提交了房屋买卖合同及付款依据，主张其在法院查封前已购买了该房产,支付了房款且已实际入住,只是因李某长期在外地而未能办理产权过户手续，依照《最高人民法院<关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定>》（以下简称《查封规定》），法院应当解除对该房屋的查封措施。对此，申请执行人王某认为，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条的规定,不动产物权转让采用登记生效主义,未经登记,不发生物权转移的效力，该房产登记在李某名下，应属李某财产，法院有权查封扣押，要求驳回张某异议。

上述案例中凸显的问题，正是处理案外人针对不动产提出执行异议时的法律适用问题。近年来，因买卖房屋没有办理过户登记手续而引发的执行异议案件和衍生诉讼呈增多趋势，针对该类异议案件，是适用《物权法》依据登记生效规则确认房屋权属，驳回案外人异议，还是适用最高人民法院《查封、扣押、冻结财产规定》确定产权，解除查封措施？法律适用的不明确给该类案件的司法实践带来障碍，面对实务中现实存在的截然不同的观点和做法，本文试图通过厘清法理思路，确定对案外人不动产执行异议的统一审查标准。     

二、实践中的不同选择

基于对《物权法》与《查封规定》的不同理解，实践中对于涉及第三人利益不动产的执行及异议审查上有着迥然不同的做法。

1、依据《执行规定》第17条的规定，对善意第三人购买予以保护。

2004年11月出台的《查封规定》的第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”按照此条的规定，第三人只要符合以下的三个要件，即使未办理产权过户登记手续，人民法院仍不得执行：1、第三人已经支付全部价款；2、第三人已经实际占有；3、未办理过户登记手续的，第三人对此没有过错。因为这种情形下，交易的双方当事人均以其履约行为明确表示转移房产所有权的合意，仅因客观情况而暂时没有进行登记公示，房产买受人即已取得了该房产的准法律物权，为保护其对交易房产的物权期待权，再将该房产作为被执行人的财产采取强制措施成为不当。

2、依据《物权法》，强调物权登记原则，未经登记不发生效力。

2007年3月颁布的《物权法》完善和发展了我国的物权制度，就不动产登记问题作了较科学、系统的规定，对解决不动产执行难题具有重要作用。《物权法》第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《物权法》第14条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自载于不动产登记簿时发生效力。按照上述规定，物权转让、变更的唯一要件就是登记。因此，虽然李某与张某签订了房屋买卖合同，并支付了价款，但房屋权属并不因此发生变动，法院根据产权登记的名字对该房屋进行查封并无不当。

三、问题的分析

由于《物权法》的法律位阶、效力均优于《查封规定》，许多人认为根据上位法优于下位法、新法优于旧法的的原则，《查封规定》第17条与《物权法》确立的不动产物权登记生效主义相违背时，实践中理应优先适用《物权法》，但笔者认为，《查封规定》第17条与《物权法》并不冲突，理由主要有以下几个方面。

首先从历史的沿革来看，最高法院出台《查封规定》的目的在于解决现实中登记程序的不完善等问题，而且从实施的效果来看这一规定也确实纠正了执行中出现的偏差，对真实权利人（即案外人）的权益予以了保护，符合民法的公平原则。《物权法》出台以后虽然对不动产物权的变更采取严格的登记生效主义，但是善意取得等制度的设立也体现出物权法对于因程序瑕疵的真实权利人保护的精神。正如一些学者认为，物权登记的法律效力应为一种权利推定效力，所谓权利推定，即意味着当出现名义物权人与真实物权人不一致时，应当以真实物权人为准，而不能仅以名义物权人确定物权归属。因此，笔者认为《查封规定》第17条与《物权法》的不动产物权登记生效主义并不冲突，相反两者对不同情况的区别处理正说明我国不动产登记制度的日趋完善。

其次从法律规定的效力来看，《查封规定》第17条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”这一规定仅包含查封类的控制性措施，未涵盖处置性措施。从法律效力来看控制性措施并不会对权利的归属产生影响，这也就意味《查封规定》第17条并不涉及对不动产物权的确认，因此也就不存在与物权法登记生效主义的原则相违背的问题。

最后从权利的性质来看，无论是申请执行人还是案外人对查封的不动产的权利都应属于债权的范畴，两者之间的冲突也属于债权之间的冲突。《查封规定》第17条讨论了执行行为效力与案外人债权效力何者优先的问题，是从债权冲突处理的角度问题作出了权衡，并不涉及物权法的范畴，因此并不互相冲突。

四、实践中应注意的问题

不可否认，实践中的确存在被执行人利用《查封规定》第17条的规定，和第三人恶意串通，逃避人民法院强制执行的情形。以笔者办理过的一起案外人异议案件为例，法院查封被执行人房产后，肖某向法院提出执行异议，主张因债权债务转让，被执行人已将房产抵偿给肖某，并由肖某实际占有和使用。后法院经审查查明，肖某系被执行人委托代理人的妻子，其既不能提供债权债务转让的相关依据，且并未实际占有、使用查封的房产，法院对其提交的抵偿协议真实性未予以认可，最终驳回其异议。因此，笔者认为，在审查处理此类执行异议案件时，对证据及交易真实性的审查认定至关重要，同时实践中还需对案外人 “实际占有”、 “无过错”等条件的认定进一步予以明确和界定。