在我国的传统观念中，地处坟地或者发生过非正常死亡的所谓“凶宅”是非常不吉利的，人们往往不愿意购买此类房屋。近年来，买受人购买“凶宅”后起诉出卖人要求退房或赔偿的纠纷接连发生。而我国对此类纠纷并无明文规定，在司法实践中如何处理实有探讨之必要。

一、问题的提出

案例：2010年12月27日曾某与范某签订房屋买卖合同，约定曾某向范某购买位于上海浦东新区的一处房产。2011年2月16日曾某办理了产权转移手续。后曾某从邻居处得知，该房屋曾租借给案外人孙某，孙某因与其母亲及弟弟发生矛盾，遂将其母亲及弟弟杀害在该房屋中。2012年4月曾某向法院提起诉讼要求退房。法院经审理认定，范某明知案涉房屋内曾经发生过凶杀案件，且对买受人曾某隐瞒了该信息，其行为有违诚实信用原则，故对曾某要求撤销合同并要求范某返还房款的诉讼请求予以支持。

在房屋交易中，如果出卖人将房屋为“ 凶宅”的事实告知买受人，极有可能造成交易无法实现或者房屋价格贬损。因此，为了能以正常的市场价格售房，出卖人一般会隐瞒房屋为“ 凶宅”的事实。该行为是否构成法律上的欺诈？在买受人不知是“ 凶宅”的情况下购买了该房屋，法律上应该如何处理？怎样救济买受人？

二、对“ 凶宅”买卖纠纷的法理分析

1. 基于善良风俗的要求

有人认为对“凶宅”的忌讳是一种迷信，并不符合民法上善良风俗的要求。其实不然，民俗指一个国家或民族中广大民众所创造、享用和传承的生活文化。我国几乎各类民俗都有趋吉避凶的信仰在内。对于“ 凶宅”的忌讳应该属于这样一种趋吉避凶的信仰民俗。这种忌讳并不违反我国现行法律的禁止性规定，不违背社会公德，应属于我国民法中的“善良风俗”。

作为民法基本原则的善良风俗，具有法律意义上的道德范畴。房屋出卖人故意隐瞒“ 凶宅”的事实，违背了民众忌讳“ 凶宅”的善良风俗，违反了民法的基本原则，构成了对房屋买受人民事权益的侵犯，可以用侵权法来救济买受人。在国外的民事立法中，违反善良风俗致他人损害的行为会产生非常不利的法律后果。如德国民法中违反善良风俗对他人故意施加损害的，加害者负有赔偿义务。日本法则直接宣告违反善良风俗的行为无效。

2. 基于诚实信用的要求

房屋是否为“凶宅”直接影响买受人是否购买，同时也制约着房屋价格，因此其应属于房屋交易中的“重大事实”。出卖人是否有义务如实、主动告知买受人该信息？民法中的诚实信用原则要求人们在进行民事活动时以诚相待，不得做出欺诈行为。据此，出卖人应将与房屋有关的全部信息充分告知买受人；对于买受人而言，则享有对这些信息的知情权。即使法律没有相关规定，若出卖人故意隐瞒房屋为“ 凶宅”的重要信息，本质上应是一种欺诈行为。

三、“ 凶宅”买卖纠纷的法律救济

1. 合同法救济

对于出卖人隐瞒“ 凶宅”实情的欺诈行为，买受人可以依据我国《合同法》第54 条规定主张该买卖行为无效，请求出卖人返还购房款。由于法律对撤销权规定的除斥期间为一年，在除斥期间过后，买受人还可通过违约之诉获得救济。

买受人在不知情的情况下购买了“ 凶宅”是否可认定为出卖人违约，关键在于“ 凶宅”是否属于标的物的瑕疵。纵然“ 凶宅”房屋本身并无质量瑕疵，但通常会使买受人产生恐惧的心理负担，而且导致房屋销售困难。对精神健康产生负面心理影响和房屋贬值带来的物质损失都会导致买受人的利益损失，其购买房屋的初衷自然很难实现。

出卖人隐瞒房屋为“ 凶宅”的情况下，双方实际上并没有就购买“ 凶宅”达成真实的意思表示。作为标的物的“ 凶宅”与当事人达成合意的状态不符，使房屋使用效用减少、价值贬损，当然构成物的瑕疵。出卖人交付有瑕疵的标的物，即构成违约。根据《合同法》第94 条有关法定解除合同中第4 项的规定，买受人可以解除合同。合同解除的后果即恢复到订约前的状态，买受人可主张退房，并请求返还购房款，赔偿损失。

2. 侵权行为法救济

除了合同法的救济渠道外，购买“ 凶宅”对买受人精神健康利益的损害和财产利益损害，还可以运用侵权法给予救济。当然，基于民事责任竟合的规定，买受人只能择违约责任或者侵权责任之一请求救济。

对于房屋价格降低、交易困难等造成的物质利益损失，根据侵权法中的过错责任原则，应该支持买受人请求出卖人赔偿其物质利益损失的请求。另外，买受人因居住使用“ 凶宅”造成了恐惧心理和精神痛苦，导致严重精神利益损害后果的，可以根据买受人一方的请求支持相应的精神损害赔偿抚慰金。