一、 添附制度的概述

（一）、添附的概念

添附是指不同所有人的物结合在一起而形成不可分离的物或者就他人的物加工成具有新质的物。如果要恢复原来的状况，在事实上不可能或是强制分离成本过大，不符合经济原则，由法律强制规定来确认新物的归属问题。这一制度早在古罗马时期就得到确认，如罗马法中规定"沿河的土地由于雨水的冲刷向前延伸，新延伸土地的权属如何作法律上的处理"。

添附是动产所有权取得的一种重要方式。以添附作为取得所有权的方法，是罗马法以来各国确定的一项制度。其立法理由在于：两个以上的物合并为一体，若要其分离，必然要毁损或减少物的价值，支付不必要的费用，更何况在添附的情况下，要恢复原状往往在事实上已经不可能，因此，从增进财富、充分发挥物的效用的原则出发，须承认添附可以取得所有权。我国司法实践也将添附作为取得所有权的一种方法。

（二）、添附的特点

添附的主要特点主要体现在以下几个方面：

第一，不同所有人的物结合在一起形成不可分离物，或就一物加工成另一物而不能复原。如果不同的所有人的物能够分开，就不存在某人取得他人动产所有权的问题。所有人可以通过行使物权请求权请求恢复原状。添附包括三种形式，即附合、混合、加工，这三种情况都会发生不同的所有人的动产相结合的状态。在添附的情况下，由于财产密切结合在一起，要恢复原状在事实上已经不可能或者在经济上继续存在，而不能对添附形成物恢复原状或加以分离；同时，在加工情况下，也不可能将用于加工原物的劳动剥离出来。

第二，添附必须是基于数个物的结合形成了单独的所有权，或异物改变了原来状态和性质。添附必须是不同的所有人之间的物的结合，这些物既可能是动产，也可能是不动产。当不同的所有人拥有的数个物已经在法律上结合为一物，且以单一的所有权的形成而存在时，则法律上将构成添附。另外，一方使用他人的财产加工改造为具有更高价值的财产，在加工的情况下，加工人已经对加工物的形成提供了自己的劳动，属于劳动与物的结合，使原物变成了新物，也形成了单独的所有权。

第三，添附在法律上的效果，主要是一方取得新物的所有权。在发生添附的情况下，法律上必须确定添附形成物所有权的归属，添附形成物既可以归一人所有，也可以为各个不同的所有人共有。

（三）、添附后物的法律属性

添附作为所有权的取得方式，其取得的客体是什么?即究竟取得的是哪一个物?对于这一问题，在大多法学家视野中似乎根本称不上是问题，因为至今鲜见有人论述该问题。添附的法理基础在于物的整体性原理，该原理旨在保持物的完整性，将合成物的各个部分视作一个权利客体，在这个权利客体上只能存在一个所有权，法律排除了作为一个物的其中某一重要成分可以独立获得法律 命运的可能性。因此，在附合的法律事实发生时，所谓"添附物"因其失去独立性，成为合成物之组成部分，丧失了能够独立成为物权客体之资格，由于物在其属性上不具有独立性，其独立性所有权也归于史尚宽先生也认为，因附合，附合物之所有权消灭，不动产上之所有权，扩及于附合物之上，其添附物不能单独为权利之客体。可见，添附物并不是法律意义上的物。虽然，添附物在物理意义上并没有灭失，但是在法律意义上，不能再作为所有权的客体。一物一权之含义既指一物上不能存在两个所有权，也指物之一部分不能成立以物权。物的组成上部分不能成立，是物权客体的特定性、独立性的必然推论。

既然添附物不能单独成为所有权取得的客体，那么所有权取得的客体只能是添附形成物、即合成物、混合物、加工物。其实这种观点，从各国民法规定中很容易得出，各国立法均是对添附形成物的所有权的归属做出的规定，而非所谓添附物。如关于动产附合的规定，中国台湾地区民法第812条，德国民法典947条，日本民法典244条，意大利民法典第939条等都规定的是合成物的归属，而非所谓的"添附物"的归属。中国台湾学者史尚宽、谢在全先生在阐释不动产附合时，也并不认为发生不动产物权人取得添附之动产所有权，其依然遵循罗马法原则，认为不动产附合仅发生不动产所有权的扩张，而不是所有权取得之效果。

二、 房屋租赁下各种法律关系的探究

（一）、房屋租赁合同关系

出租人与承租人以房屋租赁合同作为双方权利的载体，根据契约自由和契约优先原则，双方可对权利义务进行约定，包括违约责任、合同履行中的侵权责任以及合同履行期限届满或是解除后，对于装饰装修物归属问题的约定，这也是私法自治原则在合同中的运用。正如日本学者我妻荣所述，"对于添附物应该归属于何人所有的问题，在现行法可以根据契约自由原则予以确认。"

（二）、房屋租赁合同的添附类型及法律关系

房屋租赁过程中,承租人为了自身使用的需要，往往会对租赁物进行一定的装饰装修或增设他物。装饰装修物是指安装、修饰在建筑物或构筑物上的装饰装修材料。装饰装修物与房屋并非一概地不可分离。但如果其与房屋已经结合为一体而难以拆除、或虽可拆除却会对于物的价值造成严重影响的，应当认定为添附。此外，承租人还可能在原有租赁建筑的基础上对其进行扩建、改建或增设他物。这些扩建、改建或增设之物已经固定在房屋之上，虽然可以拆除，但往往拆除和重新安装的费用却很高，而且一旦拆除也会影响其本身的价值，甚至会损坏房屋本身。所以从经济角度出发，应当将其作为房屋的添附物处理。这两种发生在房屋租赁中的添附，都是动产与不动产的附合。

在房屋租赁合同中，承租、出租双方虽然可以用契约自由的原则约定添附物的归属，然而一旦发生纠纷，就很少有人能够理性地处理添附物的问题。当合同无约定时，也涉及到添附物如何处理的问题。由添附制度的价值可以看出， 添附物的归属具有强制性，并排除利益受益者的恢复原状请求权的行使，此系经济效率原则的体现。当所有权通过这一制度确认后，权利获得者和利益丧失者亦可通过不当得利或损害赔偿等制度来取得双方利益的平衡，这就是出租人和承租人之间形成的添附法律关系内容。

（三）、 房屋租赁合同关系与添附关系分析

添附作为房屋租赁合同履行过程中的一部分，却不以合同关系是否成立为基础，也就是说,房屋租赁中的添附既是合同的一部分又相对独立于租赁关系而存在。这是物的添附在合同中所体现出来的特殊性。因为两种法律行为在基础价值、构成要件、责任承担都有其自身的特点，如合同法律关系强调契约自由和意思自治，但添附制度却具有强制性。虽然双方在合同中可以约定添附归属，但当这种约定不符合经济原则或有损社会公益时就会被认定为无效。由于两者在法律价值、功能上的不同，两者并不能相互替代。 笔者认为：首先,在房屋租赁合同履行过程中,承租人不论出于什么样的原因(依约或违约) ,对房屋进行了装饰装修或增设他物且构成了附合,在合同终止时，必须依添附规则确定装饰装修物及增设物的所有权归属, 而权利丧失者可以通过不当得利制度来平衡双方利益，从而发挥添附制度的功能。其次, 划分合同责任和侵权责任，根据合同无效或是解除中双方过错程度承担相应的缔约过失责任或违约责任。在这一过程中可能会存在请求权竞合以及过失相抵、损益互担的情形，使得法律关系变得异常复杂，但是作为添附的物权效力和租赁合同的债权效力是不能相互混淆和替代的。最后,上述不当得利返还责任与违反合同的责任可能基于同一添附事实产生，特殊情况下，可能存在请求权竞合的问题，或是可以适用过失相抵规则。尽管有如此错综复杂的关系,但从性质上看，这两种责任的法律基础、构成要件各不相同，在房屋租赁合同中各有适用的情况,二者不能相互混淆或相互替代。

三、房屋租赁下添附制度的适用

（一）、房屋租赁下添附物的归属

1、当事人约定

添附形成物的所有权归属是否可以由当事人进行约定？对于这一问题，各国立法都没有明确进行规定，但这实质上涉及到在此问题上是坚持物权法定主义还是准许私法自治的问题。"私法自治作为一种自由，它意味着行为主体可以按照自由的意志为自己设定私法上的权利和义务，国家和社会不能进行干预，必须尊重行为主体的意志。"添附制度作为民法上的一项制度，调整的是平等主体之间的财产关系，不大可能违背公共利益，在此问题上私法自治原则应当得到贯彻。同时，我们应当看到，添附制度是一项强制性规范，"在添附发生形成的添附形成物，原则上使为一物而继续存在，不认为有复旧请求权，要使物之所有权归属单一化，即使添附形成物或由一个单独所有，或数人共有。有关此点理解为强制性规定。"但同时它又是一项任意性规范，添附形成物所有权的归属于何人的规定应是任意性规定，可以由当事人自行约定。

因此，对于房屋租赁下的添附，可以由当事人自行约定经过装饰装修或扩建的租赁房屋所有权的归属，不但可以让承租人或出租人基于自身的需要决定该所有权的归属，将租赁房屋的使用效用最大化，而且根据约定确定的所有权归属无论是承租人还是出租人都易于接受，可以有效避免不必要的纠纷。法释【2009】11号第十一条规定"承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的人民法院按照下列情形分别处理。"也就是如果承租人和出租人对已经形成附合的装饰装修物处理有约定的，应当按照约定处理，正是出于这样的考虑。

（二）、承租人添附的主观状态

添附人实施添附行为时的主观状态对添附的构成及添附规则的适用具有重要的意义。房屋租赁中，承租人对租赁房屋进行装饰装修或增设他物，区分其主观上的善意或恶意，作用在于:

1、 判断添附构成。承租人对租赁房屋进行装饰装修或增设他物，其善意首先表现为取得出租人的同意。我国法律不承认未经出租人同意的添附。根据《合同法》第223条规定:"承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。"承租人未经出租人同意擅自装饰装修或增设他物的，应当认定为侵权，出租人可以要求恢复原状或赔偿损失。由于不构成添附，此时承租人仍有权将自己所有的动产取回，但出租人不负交付义务，仅负容忍承租人将物取回之义务。

2、 确定求偿关系。除取得出租人同意外，承租人的善意还表现为有益添附，即对租赁房屋进行装饰装修或增设他物，客观上有利于出租人财产的增值或房屋利用。而有害添附则属恶意。依一般规则，承租人恶意进行不动产附合的，除承担全部费用及损失外，还负有排除妨害的义务。当然，由于房屋的装饰装修是与个人审美情趣和偏好相关联的，具有很强的主观性，因此，对承租人装饰装修或增设他物的行为是否有害的判断应采一种较为客观的标准，即客观上是否导致了房屋的增值，实现租赁双方利益的公平分配和最大平衡。

（三）、添附产生的合同内部关系与外部效力

承租人对租赁房屋进行装饰装修及增设他物的前提和依据是房屋租赁合同，但这并不意味着承租人的附合行为仅在合同双方当事人间产生法律效力。无论是添附形成物的归属问题，还是不当得利之返还责任都有可能影响到租赁合同之外的第三人的利益。因此，必须区分因承租人的附合行为而产生的合同内部关系和它的外部效力，适用不同的添附规则。

1、合同内部关系。房屋租赁合同的双方当事人，从承租人开始装饰装修房屋或增设他物之日起，就形成了有关添附的权利义务关系。但因其仅在出租人和承租人间产生法律效力，性质上仍属合同内部关系。因此，在适用添附规则时，有必要结合租赁双方当事人履行合同的各种具体情形加以考虑。法释【 2009 】11号区分租赁合同无效、解除及履行期限届满等合同终止的不同情形，适用不同的处理规则，同时又依当事人的过错来决定与此相关的损害的赔偿、补偿及其范围，大概正是基于此种考虑。以第11条第1项为例，它规定:"因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。"可以看出，该规定是把承租人的装饰装修物残值损失，视为因出租人违约而导致的损失后果的一部分，出租人在承担合同法上的违约责任的同时，还需要赔偿承租人因添附导致的利益损失。

2、添附对第三人的外部效力。添附对第三人的效力产生的前提是，在添附事实发生之前，添附物与被添附物上存在其他负担，即为第三人设立了用益物权与担保物权。各国法律通常规定，因添附而导致原物所有权消灭之时，该物存在的其他第三人的权利(担保物权、用益物权等)也消灭。例外的情况是，原物的所有人成为新的添附形成物的单独所有人时，第三人的权利在新物上存续。除此之外，实践中还可能存在其他影响第三人权益的情况。例如承租人在经出租人同意后聘请装修公司，由其包工包料对房屋进行装修或改造，如果承租人没有按照约定支付费用，装修公司(可能还包括建筑贷款抵押权人等建筑材料的物权人)是否有权要求出租人返还不当得利或给予适当补偿？再如，在租赁合同履行过程中，出租人出卖房屋予第三人，第三人的所有权是否及于房屋的装饰装修物，他能否依原租赁合同确定其与承租人的利益补偿关系呢？ 对此，新的司法解释并没有予以规范。对此，笔者认为，虽然房屋租赁中的添附行为须以合同关系为基础，但前文分析，它所产生的当事人间的添附权利义务关系同时具有法律上的独立性，所以说合同外第三人的利益受到添附行为的影响，仍应该依据物权法上的添附规则来处理，至于随之产生的利益补偿、违约责任的追究等问题,则应在相关合同的框架内解决。

（四）、原物价值大小

添附制度中在确定添附形成物的所有权归属时，为了避免纠纷，从物的经济效益出发，往往会对原物的价值大小进行比较，由价值较大的原物所有人取得添附形成物的所有权。法律上之所以确定这样的规则，主要是考虑大价值更大的物所有人更愿意取得物的所有权，也更能有效地利用该物。法释【2009】11号第9条到14条均规定承租人和出租人双方的利益平衡，并未涉及装饰装修或扩建的租赁房屋的所有权归属问题，正是因为法释采纳传统的观点，认为出租人作为原房屋的所有人，当然的取得装饰装修或扩建后的租赁房屋所有权。

但添附中传统的所有权归属确定规则是建立在不动产的价值都大于动产价值的基础上的，而随着经济社会的不断发展，动产价值大于不动产价值的情况不断出现。在房屋租赁中，许多将租赁房屋用于商业用途的承租人通常对房屋投入重金进行装修，乃至于装饰装修或扩建的费用远远高于原租赁房屋的价值。此时，一味的按照传统的观点来确定经装饰装修或扩建后的租赁房屋所有权，往往并不能更有效地利用租赁房屋，也不利于定纷止争，与添附制度初衷并不相符。所以，在租赁过程中，确定经装饰装修或者扩建的租赁房屋所有权时，不能当然的确定出租人作为其所有权人，而是应当将装饰装修物或扩建物的价值与租赁房屋的价值进行比较，在当事人没有约定的情况下，由原物价值较大的所有权人取得添附后租赁房屋的所有权。

四、房屋租赁下添附利益的返还

（一）、利益返还的范围

在房屋租赁过程中，承租人因为添附规则的适用而失去原物所有权并因此遭受不利，可以通过不当得利请求权的行使来获得补偿。同时，既然添附后租赁房屋是所有权归属可以由双方当事人进行约定，那么在确定利益补偿的数额时也应当遵循私法自治的原则由双方当事人在协商一致的基础上确定具体数额，只有协商不成的情况下才由受到损害的一方当事人依据不当得利请求权向获取利益的一方要求利益返还。但是，在确定补偿范围的时候是以承租人进行装饰装修或扩建时的费用为基础还是以出租人因为取得装饰装修物或扩建的所有权而获取的利益为谁?因为承租人进行装饰装修或扩建时花费的费用和出租人因为取得装饰装修物或扩建物而取得的利益往往并不等值。在如何确定补偿的范围问题上，王利明教授认为承租人可以请求的是"与动产价值相当的补偿"。

在确定出租人对承租人补偿的范围问题上，对因装饰装修发生的附合和扩建产生的附合应当分别进行考量。首先装饰装修物一般是易耗品，其价值会随着使用过程慢慢贬损，承租人在对租赁房屋进行装饰装修时，应当对装饰装修物的损耗有合理的认识，在租赁期满时，一般认为装饰装修物的价值已经消耗殆尽，此时的出租人并没获得任何利益，也就不存在不当得利的问题；而扩建主要是指在原有房屋基础上加高加层，增加其使用面积，对租赁房屋进行扩建一般情况下会使房屋增值，也就是扩建物的价值不会再租赁期内大幅消耗，即使房屋租赁期限届满时，扩建物仍然具有一定价值，出租人如果取得扩建物的所有权，就应当依据不当得利向承租人进行利益返还。其次，"房屋的扩建牵涉到相邻人乃至社会公共利益，必须经过有关部门的审批，方为合法而断定合法与否的主要标志是相关建设手续是否办理齐备。"如果该扩建物没有取得合法建设手续，那么该扩建物作为非法建筑，有可能会被拆除，出租人也就不能因此而获得利益。所以在对租赁房屋进行扩建的场合，也只有在扩建物取得合法建设手续的情况下，才会发生出租人的不当得利返还。

鉴于装饰装修和扩建具有上述不同，对因装饰装修发生的附合和因扩建发生的附合中的利益返还数额也应当分别予以确定。因装饰装修发生的附合中，应当认为装饰装修物的价值水平分摊到租赁期当中，在租赁期限届满时消耗殆尽，已经没有任何价值，所以"承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持，但当事人另有约定的除外。"而在合同解除的情况下，租赁期间没有届满，装饰装修的价值并没有消耗为零，此时仍应认定出租人因取得装饰装修物的所有权而享有利益，应当向承租人返还剩余租赁期内装饰装修的残值损失。因扩建而发生的附合中，由于没有取得合法建设手续的扩建物往往会被强制拆除，所以出租人并不能取得该扩建物的所有权，不会发生不当得利的情况，也就不存在利益返还的问题；如果该项扩建取得了合法的建设手续，那么出租人一般会取得扩建物的所有权，而扩建物的价值并不会在租赁期内大幅贬损，即使租赁期间届满时，扩建物还具有相当价值的，所以无论是租赁期间届满还是合同解除的情况下，出租人都会因为取得该扩建物的所有权而享有利益，应当根据不当得利进行利益返还。此时，利益返还的范围可以由出租人进行选择，或者是相当于租赁房屋增值部分的价款，或者是按支付之日计算的材料的成本费用与劳动力费用。

（二）、"强迫得利"的限制

因添附而取得添附物的所有权时，所增加的价值如违背受益人的主观愿望的，称为"强迫得利"，或"违反其意思的得利"。动产所有人或不动产所有人因为添附法律事实而取得添附物的所有权，但有时因添附而增加的客观价值并不符合所有人的主观利益。例如，租赁房屋的装饰装修是由承租人实际完成的，其中掺杂了强烈的个人审美情趣和利用要求，对于出租人来说，可能完全违背其意愿。因此出租人可能认为自己对装饰装修物所有权的取得是被强迫的。强迫得利的情况通常被视为违反所有权人意思的对所有权人权利范围的干涉，因此不存在所谓的价值补偿义务。根据法【2009】11号的相关规定，在出租人不同意利用装饰装修物的情况下，不但可以利用强迫得利制度抗辩承租人的不当得利请求权，还有权要求承租人恢复原状，并赔偿因此造成的损失。但必须注意的是，强迫得利理论虽然不失为"以人为本"的新说，但是其所包含的机会主义诱因可能会完全颠覆添附制度。尤其是在添附利益不符合取得人主观利益的情况下，主张强迫得利不仅可以使其保留所受的客观利益，而且有机会主张侵权损害赔偿。如此就会鼓励那些添附利益基本符合其利益的添附取得人也来投机性地主张强迫得利，以拒绝向失权人返还利益。不当得利可能因此在添附中完全失去适用机会。因此，有必要对强迫得利的适用条件作一定的限制，至少是否得利不应当完全取决于出租人的主观意志，而应当适当地进行客观上的利益考量。特别是在装饰装修已经征得出租人同意的情况下，更不能轻易地承认强迫得利的存在，以维护添附制度的法律价值。