一、不动产物权登记的法律效力

对于登记的效力，学界有不同的说法。一些学者认为，所谓登记的法律效力是指登记对不动产物权变动所产生的物权变动的效力或对抗第三人的效力。还有学者将登记的效力界定为"登记这一法律事实对当事人的不动产物权所施加的实际作用"， 并由此推出物权的公示效力、物权变动的根据效力、权利正确性的推定效力、善意保护效力、风险警示效力和监管效力等六项具体的效力。而德国法对于登记的效力就只有一个：那就是公信力，其他一切具体效力都源于此。公信力包括登记推定和不动产善意取得两种效力，这是一个高度逻辑抽象的智慧结晶。笔者认为登记的法律效力应指的是登记对不动产物权变动所产生的物权变动效力或对抗第三人的效力。

从登记制度的起源来看，登记制度起先虽然是为了方便行政管理，但在中世纪时，在保存不动产所有权所需要的情况下，登记制度就被广泛的作为权利的证明而存在。18世纪后，新兴资产阶级为了融资的需要，使交易登记逐渐演变为权利登记，先是不动产上的负担及抵押登记，后是所有权登记。直至工业革命后，为了保护知识产权，登记起到确权和赋予权利的双重作用。因为商标、专利只有登记核准和注册之后才能取得专有权。在现代社会，登记制度不再仅仅适用于不动产，已经推广到许多动产和无体财产。 从登记制度的起源来看，登记制度的主要意义在于对权利设定、变动可以起到证明作用。物权是对世权，既然要求不特定的人承担对于物权的不作为义务，那么就应该将属于私人间的权利变动，用公权力将这种变动以登记的方式公诸于世，目的在于使其他民事主体知晓，从而对变动后的权利主体承担不作为的义务。这种公诸于世的方式使得权利的变动具有了对抗第三人的效力，理由在于第三人不可以"不知"作为抗辩理由对抗这种权利变动对自身产生的后果。从另一个角度来说，不经过登记的权利变动不可对抗第三人。罗马法、日耳曼法直到德国法，确立了这么一个原则，即"不登记者不得变动"原则。 根据这个原则，物权的设定、变动等交易链条就相当于贴上了权属的标签，使得设权、变动的交易流程和权属原始取得与传来取得清晰可见，增加了权利人和社会公众的安全感。因此，我们可以得出的结论是在真正权利人、登记名义人、第三人三者之间，登记制度选择维护第三人的利益，也就是维护交易安全。登记是否能产生权利变动的效力，不同国家立法不同。根据登记产生的是权利变动的效力还是对抗第三人的效力，可以把登记分为登记生效主义和登记对抗主义。但无论采取哪种主义，登记都肯定能产生对抗第三人的效力，不同主义的区别仅仅在于能否产生权利变动的效力。即采取登记生效主义的国家，登记的法律效力必然也已经包括了对抗第三人的效力。

德国法中对登记效力的定义是"公信力"，由公信力推导出权利推定和善意取得两种效力。其实究其根本，所谓的公信力还是登记能否产生对抗第三人的效力。 因此综上，笔者认为登记的法律效力应是指的登记能否产生权利变动的效力或者对抗第三人的效力。但由于不管是登记生效主义还是登记对抗主义，其分歧点只在登记能否产生权利变动效力，因此下文将就此问题进行分析。

二、不动产物权登记的模式

上文提到不同国家对于登记能否产生权利变动的效力的立法不同。大体上可将不同国家的立法归纳为以下三种模式：权利登记制、契据登记制与托伦斯登记制。我国现行的不动产登记制度，介于托伦斯登记制与权利登记制之间。

所谓权利登记制是指登记不仅是公示不动产权利状态的方法，而且是不动产物权变动的要件，未在登记簿上登记的不动产物权即为不存在。而契据登记制则又可称为法国登记制或登记对抗主义，但是除法国外，意大利、日本、比利时等国家均采用此登记制。 这种登记制度公示的是不动产权利状态，而不是不动产物权变动的要件，但是非经登记不得对抗第三人。而托伦斯登记制则是介于权利登记制与契据登记制之间的这么一种登记制度。这种登记制度是于1858年在南澳大利亚由托伦斯爵士所创设的，根据权利登记制改良而来。 托伦斯登记制与权利登记制相同之处在于登记同样具有公信力，即如果实体法上的原因无效或可撤销时，已登记的事项也不可被推翻。不同之处在于托伦斯登记制度采取任意登记制，就这一点而言托伦斯登记制不承认登记可产生物权变动的效力，即不经登记也可产生物权变动的效力。因此就任意登记性质来看，托伦斯登记制与契据登记制相同。托伦斯登记制独有的特点是将会交付权利证书给权利人。目的在于有利于第三人能够通过权利证书，清楚的了解到有关不动产物权的当前状况。而权利登记制仅仅是对双方当事人的契约，加以验证和注记，不再颁发权利证书。

我国《物权法》第九条规定，"不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。"第十七条规定，"不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。"由上述两条规定可见，我国对登记的法律效力采登记生效主义，不经登记物权不能发生变动。给权利人颁发权利证书，这点我国又与托伦斯登记制相同。因此，总的来说，我国的登记制是介于权利登记制与托伦斯登记制之间的这么一种登记制度。由此可以推出，在我国依物权行为发生物权变动的必须经过登记才能发生物权变动的效力。

那么接下来要讨论的问题是，在不同的登记制下登记的对象到底是什么？不动产登记的对象究竟是权利还是法律行为，这对交易安全有着很大的影响。在契据登记制的模式下，由于不动产登记并非产生物权的条件，即使办理了登记，登记名义人未必就取得了物权；相反，不办理登记也并不影响权利人取得物权，所以登记和权利的存在与否并无必然的关联。由于在此登记制模式下，登记机关并不对申请进行实质审查，因此登记也就没有公信力可言。信赖登记的受让人并不能基于登记对真正的权利人进行抗辩。在法国，负责不动产登记的人员是国家行政机关的公务人员，登记员原则上扮演一个被动的角色。登记员的作用仅仅是应申请及时的进行登录、公告、按照当事人的要求提供索要的资料。 对于提交给登记员的证书是否合法、申请人的权利是否合法，不在登记员的职责范围之内。由此可见，物权的效力最终取决于引起物权变动的法律行为本身，而不是取决于登记，在契据登记制模式下，登记的对象是引起物权变动的法律行为，而不是不动产物权。

而在权利登记制和托伦斯登记制模式下，登记的对象则显然是不动产物权。在这两种登记制模式下，登记是不动产物权的生效要件，非经登记不动产物权不能发生变动。相应的，登记机关的审查责任也较重，一般要求要对当事人的登记申请进行实质审查。与之相适应的是，不动产登记制度又确立了公示公信原则，以保护信赖登记的善意第三人。在整个不动产交易市场的维护中，物权登记起到举足轻重的作用。

就登记对象是权利还是法律行为二者比较而言，应该以权利登记为选择。原因在于，在市场经济条件下，更应当强调登记在维护市场交易秩序方面的强大功能。在契据登记制模式下，即使办理了登记，善意第三人在交易时仍不免会有所疑虑。因为他无法根据登记判断不动产上的权利状态，也无法预测自己是否能够获得法律的切实的保护。而如果登记的对象是权利，那么第三人就可以直接根据登记确定不动产上的权利状态，而且权利登记制可以适用公示公信原则，在市场交易中，不动产的受让人只要办理了登记公示，且为善意，其权利就可以确定无疑的获得保护。因此，从保护交易安全的角度来说，将不动产登记的对象确定为权利更为科学。

三、登记法律效力的不同所折射的价值目标

不动产登记制度的价值目标无外乎有三个方面，一是保护真正权利人的利益；二是保护善意第三人的利益；三是保护交易安全。究竟哪一方面是不动产登记制度的根本价值，目前并没有达成共识，只是大多学者认为在于保护不动产交易安全。笔者认为保护善意第三人的利益和保护交易安全其实是一回事。所谓善意第三人是在出现真正权利人和名义权利人时才出现的称谓。而这三方主体也只有在物权变动过程中才会出现。在静态的物权法律关系中，只存在着两方主体，即物权人和不特定义务人。而在动态的物权变动过程中，如果真正权利人和名义权利人不是同一个人，这时候才会出现区分真正权利人和名义权利人，以及善意第三人。变动过程中，善意第三人即不特定的第三人基于登记的公信力，信赖名义权利人即为真正的权利人，因此对与名义权利人进行交易没有顾虑，不用担心真正权利人对其提出抗辩。不特定第三人的信赖和无顾虑即为交易的安全。因此可以说维护善意第三人的利益，其实质就是维护交易安全。

按照契据登记制，则对交易安全的保护不够周延。在契据登记制模式下，法律一方面承认买受人在没有占有的情况下可以依法取得所有权，另一方面又使买受人的所有权形同虚设。未经公示就可以发生物权变动，仅仅依靠善意取得制度根本不足以充分维护第三人的利益和建立安全的交易秩序。"尤其危险的是，由于物权的变动深受买受合同的影响，任何一项对财产的非法侵占，都有可能使该项财产以后的全部转让归于无效，而为了证明自己的合法所有权，必须追溯到最初的取得者，从而使这种追溯在时间的黑暗中消失。"

上文已经提到权利登记制和托伦斯登记制都赋予登记以物权变动的效力，在登记对象上登记的是权利，因此更加有利于维护交易安全，保护善意第三人的利益。但是这两种登记制在维护善意第三人利益方面虽颇有成效，但是对于保护真正权利人则略显不足。在不动产领域，如果登记簿中显示的权利与事实不符，而真正权利人不知道登记错误时，那么当登记簿中的名义权利人一旦进行无权处分，善意第三人将根据公示公信原则取得物权，真正权利人难免遭受损失。问题的关键是，在名义权利人没有处分权却将财产处分给善意第三人之际，法律对真正的权利人毫无救济之道。真正权利人没有任何手段在善意第三人取得物权之前采取措施阻止交易的完成，而只能被动的接受丧失物权的不利后果。如果能在权利变动之前对真正权利人的利益有所救济，则可以真正的起到维护真正权利人利益的目的。但是按照权利登记制和托伦斯登记制，都无法实现维护真正权利人的目的。

采权利登记制或者是采托伦斯登记制的国家，均承认登记可以产生物权变动的效力。也就是说在登记之前，权利并没有发生变动，那么权利就应该仍然留在原来权利人处。而采契据登记制的国家则认为当事人的合意即可产生权利的变动，没有赋予登记以物权变动的效力。笔者对这三种登记制考察以后发现，这些登记制中均没有涉及到这么一个问题。假设在物权变动过程中，与原物权人协商变动物权的是某乙，但在登记的时候却是登记的某甲的名字。如果某丙基于对物权公信力的信赖，与名义权利人进行了交易，那么根据权利登记制或者托伦斯登记制，某丙的利益都可以得到维护。因为此处的某丙已经化身为交易安全，立法者选择了维护某丙的利益。但是这两种登记制都没有解决真正权利人拥有的权利到底是什么权利？笔者认为真正权利人根本不能被称为权利人。因为权利变动的对象是登记名义人。由此所谓的真正的权利人在物权变动过程中从头到尾都没有获得任何权利。或许有些人会认为这种情况在现实生活中不会发生。一个执意获得物权的人，即某乙，怎么会甘愿在登记的那一刻将权利人登记为某甲？但是社会生活中却是纷繁复杂的，现实生活中的很多案例已经告诉了我们这种情况不但存在，而且并不罕见。尤其是在婚姻家庭领域中，更是常见。比如说，在结婚前由某一方出钱购房，出钱一方从头到尾都参与了购房的协商过程，但是在登记的时候可能因为某种原因却将权利人登记为另一方。如果在日后解除婚姻关系的时候，我们仅仅将房屋的产权认定为归登记方所有，仅凭着内心的公平正义感，我们也会觉得这是难以接受的。但是依据权利登记制或者托伦斯登记制，我们找不到可以有效救济出钱一方的方法。

我们在选择不同的登记制时，必须要考虑的问题是在物权变动的过程中各方的利益因素。赋予登记以物权变动的效力，就意味着立法选择了维护善意第三人的利益，即交易安全。但是综观上述的三种登记制，我们发现这些登记制往往只是将注意力放在债权当事人的意思自治或者是善意第三人的保护上，在不经意间忽略了在交易过程中对真正权利人和其他利害关系人的保护。这不能不说是传统民法理论的疏漏。实际上，物权变动完成后的善意取得人和物权变动完成后的利害关系人互为第三人。我们只是关心交易完成后在存在权利瑕疵下如何保护善意取得人，而忽略了在交易完成前如何保护真正的权利人，以避免真正权利人与善意第三人的利益冲突。立法者关注的似乎是在真正权利人和善意第三人之间如何进行取舍，而不是将注意力放在如何最大限度的减少摩擦并尽可能的满足相互冲突的利益。