一、引言：问题的提出

善意取得制度是物权法领域中的一个重要部分。2007年10月1日实施的《物权法》正式确立了不动产物权善意取得制度，旨在保护善意第三人取得所有权，其对保护交易安全有着重要意义。但在实践中，由于《物权法》的规定过于原则，造成了司法实践中对如何认定不动产善意取得存在较大的分歧，由此造成"一房多卖"的房地产纠纷却逐年增多，甚至严重损害了不动产原权利人的所有权。如果将善意取得制度放在整个民法体系中来看，原权利人的权利保护是静的安全，是"享有的安全"，善意第三人的权利保护是动的安全，是"交易的安全"，前者是后者的前提和基础，没有享有的安全就没有交易的安全。因此，公平对待原权利人和善意第三人的利益才能符合民法公平和等价有偿的价值判断。

二、不动产物权善意取得制度的基本理论

善意取得制度乃物权法的基本制度之一。所谓善意取得又称即时取得，是指动产占有人无权处分其占有的动产，如果他将该动产转让给第三人而受让人取得该动产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该动产的所有权或其他物权。也有将善意取概况为：如果第三人对前手交易的瑕疵不知情或者不应知情时，其对标的物的取得即不受原权利人的追夺。由于对善意取得制度存在的理论基础有不同认识，大部分国家都承认动产的善意取得，但对于善意取得制度是否适用不动产素来争议已久。传统的善意取得制度仅适用于动产交易领域，在经过长期的争论之后，我国《物权法》将善意取得的适用对象从动产扩大到了不动产。

按照通说，民法上的善意取得制度起源于以限制所有权追及力为特色的日耳曼法"以手护手"原则，它的真实含义是，"任意与他人以占有者，除得向相对人请求返还外，对于第三人不得追回，惟得对相对人请求损害赔偿。""以手护手"原则是对所有权的物上追及力加以限制，维护善意受让人的合法权益，因而有利于商品流转。因此，基于经济发展对财货自由、安全流通的需求，旨在保护善意第三人信赖利益和交易安全的善意取得制度在各国最终确立起来，并成为近现代大陆法系和英美法系民法的一项制度。而我国多数学者认为，善意取得制度是国家立法为了保护交易安全而对原权利人和受让人之间的权利所做的一种强制性的物权配置，受让人取得财产所有权是基于物权法的直接规定而不是基于法律行为，因而具有确定性和终局性。在我国善意取得的概述上，学术界一般将善意取得限定为动产。事实上，笔者认为该观点不合理。假设我们抛开善意取得"动产化"的限制，我们会发现善意取得主要解决的是在物权变动领域内如何从无权处分人处取得权利的现实问题，旨在维护交易安全和正当的秩序利益。而基于法律行为的无权变动，不论是在动产还是在不动产领域，均不能绝对避免权利外观与真实权利人不一致的情形，在不动产领域内表现为登记瑕疵。现实中因登记瑕疵而出现无权处分的事实比比皆是，而善意取得制度的规范功能就是在第三人不知道其交易前手的权利瑕疵情况下，优先保护善意第三人的利益。因此，善意取得制度既应适用于动产，也必须适用于不动产，例如当事人出于善意从无处分权人手中购买了房屋并登记过户，善意人仍然取得房屋所有权。将善意取得制度适用于不动产交易领域，可最大限度地保护善意第三人的利益，从而促进社会主义市场经济有序地发展。

三、关于不动产是否适用善意取得制度的立法比较分析

关于善意取得的适用范围，各国民事立法大多承认动产交易适用善意取得制度，而对不动产交易能否适用善意取得，各国立法态度不一。德国、瑞士承认不动产善意取得制度，而其他国家大多不承认善意取得制度，接下来研究各国及地区关于不动产善意取得的立法，揭示不同制度背景下各国对不动产善意取得制度的价值选择。

（一）大陆法系国家及地区关于不动产是否适用善意取得制度的立法

《法国民法典》第2279条规定："涉及动产物品时，占有即等于所有权证书。"法国学者马洛里和埃勒斯认为，该规定具有两种不同含义：（1）它表示，动产的自主占有与所有权的证书是等值的；（2）自主占有是一项所有权的证书：当占有人未被予以真正所有人的同等对待时，自主占有使占有人成为所有人。"其中第二种含义就是人们通常所认为的法国民法上动产善意取得制度的法律依据，它正是经由证据法则的运用实现善意第三人所有权取得的正当化。"由此条规定我们可以看出，法国法的善意取得仅适用于动产，因为唯有动产适用于占有和根据占有对之作权利归属，而不适用于不动产。而日本继受法国民法典的立法体例，1898年《日本民法典》第192条规定："平稳而公然地开始占有动产的人，如系善意且无过失，即时取得行使于该动产上的权利。"依此规定，在日本善意取得制度也仅适用于动产。

德国法继承了日耳曼法规则，在1900年的《德国民法典》第932条中明确承认了善意取得制度。对于德国法中善意取得是否适用于不动产也存在着较大的争论，但事实上在部分领域内已经承认了不动产善意取得制度，《德国民法典》第892条第1款第1项规定："对于因法律行为而取得对土地的权利或对此种权利的权利人，为其利益，土地簿册的内容视为正确，但对正确性的异议已经登记，或不正确为去的人所知的，不在此限。"因此，在德国物权法中，不论是动产还是不动产皆可发生善意取得。而我国台湾地区的民法中也认可了不动产物权的善意取得。《瑞士民法典》则明确规定了不动产善意取得制度，其民法第973条规定：" 因善意信任土地登记薄的登记，取得所有权或此物权者，其取得应受保护。"因此，只要第三人善意信赖不动产登记薄，即使物权的登记不正当，法律仍明确表示予以保护，并排除了恶意第三人取得的情形。

大陆法系国家和地区关于不动产善意取得制度的立法态度不一，但仍有诸如德国、瑞士的国家从民事基本法的角度充分肯定了不动产物权善意取得制度。

（二）英美法系国家关于不动产是否适用善意取得制度的立法

在英美法系，一直信奉着"原所有权人对动产有无限的追及权"原则，任何人只能出卖自己享有所有权的商品，而不能出卖他人的商品，这一原则对于保护善意交易人极为不利。随着经济的发展，出于交易安全的考虑，这一原则的运用被众多的例外弄得千疮百孔，最终确立了保护善意购买人原则："未知标的物的权利瑕疵且为之付出了对价的善意购买人，对于所购财产享有对抗一切在先物主的所有权。"1952年的《美国统一商法典》第2403条规定："购货人取得让货人所具有的或有权转让的一切所有权，但购买部分财产权的购买人只取得他所购买的那部分所有权。具有可撤销的所有权的人有权向按价购货的善意第三人转让所有权。当货物是以买卖交易的形式交付时，购货人有权取得其所有权。"现行英美法及交易实务倾向于善意受让人的保护，即承认买受人基于善意可即时取得所有权，但并不适用于不动产。

虽然英国法原则上不承认不动产善意取得，但是存在例外。如果土地必须登记，买受人就只需要承担土地登记薄中所登记的负担。"尽管在衡平法中，所有权通过签订买卖合同就已经移转给买受人，善意取得还是会出现在出卖人将土地转让给第三人的情形中。"虽然各国对善意取得制度的适用范围在法律上的规定不尽相同，但对于不动产是否适用不动产善意取得制度与该国的登记制度密切相关。日本、法国以及美国的大多数州对不动产实行契约登记制度，只进行形式上的审查，而对于契约上所记载的权利有无瑕疵在所不用，因此该种登记不具有公信力。而在实行形式审查主义的国家，经常会出现登记外观状态与实际情形不一致的情况，不动产登记缺乏公信力，善意取得制度也无法获得其存在的基础。而瑞士的不动产登记实行的是权利登记制度。该种登记制度采取的是实质审查主义，具有公信力，公众可以信赖已经登记的权利事项为真正的权利状况。德国虽然实行形式审查主义，但由于其在采用"窗口的审查"的同时，还采取了公证制度。这样也可基本保证登记的正确性。因此德国的形式审查可以达到实质审查的效果。而只有正确的公示，善意取得制度的基础才得以存在。

四、我国建立不动产物权善意取得制度的基础

（一）我国建立不动产善意取得制度的法律基础

物权公示公信原则是物权法的基本原则之一，是调整物权法律关系不可或缺的原则。不动产善意取得制度的法理基础：物权公示原则与不动产登记的公信力。

1、物权公示公信原则

物权公示原则，指的是物权的各种变动必须以一种可以公开的能够表现这种物权变动的方式予以展示，并进而决定物权变动效力的原则。物权公示制度的产生源于物权排他性的内在要求，其设立的目的在于解决物权发生变动的场合中第三人信赖保护的问题。动产的公示方式为占有，而不动产的公示方式为登记。物权公示使交易相对人知悉物权的存在状况。公信原则则是在物权公示制度基础上发展起来的。"公示原则在于使人'知'，公信原则在于使人'信'。"它使当事人的要素不至于危及第三人，纵使公示手段所表征的权利状态不存在或者与真实的权利状态不相符，简而言之，就是第三人对于物权登记的信赖保护。物权公示公信原则超越了所有权人与善意第三人之间利益的比较，更关注于社会全体对整个交易安全的需要。

登记公信力的有无，一般与一国的不动产物权立法变动模式与登记制度密切相关。我国《物权法》第9条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。"可见，登记要件主义是我国目前采取的主要模式。作为不动产公示方式的登记印证着不动产物权变动的法律效力，并使公众得以产生合理的信赖，之所以如此，就在于严格的法律程序能够保证这种外观一般具有相当的实质内容，违背法律程序的登记不能产生公信力。

2、物权公示公信原则与不动产物权善意取得制度的关系

"即时取得制度被引入近代法后，向以公示制度信赖为基础的公信原则发展，而法律构成转化为所有权构成。"占有为动产的法定表征方式，而登记为不动产的法定表征方式，二者都有表征本权的功能。"在动产交易里，对善意取得者确保取得的安全甚为重要。在不动产，对登记薄公正之信赖予与法的保护。在动产，代替登记薄者乃让与人的所持与占有，它们构成了应受保护的善意的基础。"基于物权公示公信原则的逻辑起点，信赖不动产登记成为了不动产善意取得制度的基础。

许多学者认为，只要在法律中设有不动产登记公信制度，就可以起到保护交易安全的作用。事实上，登记公信力与善意取得制度是两个层次的问题，不可将其混淆或者对立而谈。虽然登记公信力制度已被许多国家所采纳，作为保护不动产变动的重要制度，但是，登记公信力缺乏保护第三人利益的具体条件。善意取得制度是在物权公示公信原则的逻辑起点上，对登记公信力的贯彻和具体化，更好地保护了善意第三人的信赖利益。"缺乏善意取得制度，要实现公信力保护第三人的理想，实则不可想象。"

（二）我国建立不动产善意取得制度的现实基础

不动产登记瑕疵是我国不动产善意取得制度的现实基础。我国不动产登记中的瑕疵一般有如下几种：第一、不动产登记机关因工作失误而使不动产登记出现错误或遗漏。第二、共同共有的不动产，由于登记簿上只记载一个权利人，导致不动产的无权处分行为。在我国目前不动产登记，特别是房产登记簿上，所有权人往往只写一人，特别是家庭共有房屋更是如此，因此，实践中往往出现不动产共同共有的名义权利人擅自处分不动产的情况。第三、不动产登记以外的法律变动，主要指本是不动产的所有权人，但是不愿意用自己的名字登记，而是使用他人的名字登记，但是所有权人又不是基于赠与或者遗赠意思表示的。第四、当事人利用登记机关工作人员的不正当关系，违法进行不动产登记变动，从而擅自处分了他人的不动产。因此鉴于不动产登记瑕疵的存在现实，为了保护善意第三人的利益和整个社会的交易秩序就必须适用不动产物权善意取得制度。由于在现实中不动产登记瑕疵的情况屡有发生，因此本文善意取得仅限于房产登记部门登记问题引起的，因依据法院的房产拍卖错误及公证错误引起的善意取得不在本文的讨论范围之内。

五、不动产善意取得制度的具体适用

（一）不动产物权善意取得的构成要件

根据《物权法》第106条的规定，我们可以看出不动产善意取得有以下四个构成要件：

1、出让人无权处分

根据《物权法》第106条规定， 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的所有权人有权追回，但符合善意取得构成要件的除外。根据该规定，"无权处分"是善意取得制度适用的前提。

一般认为，所谓无权处分是指没有处分权而处分他人财产。换而言之，即行为人无处分权而实施了法律上的处分行为。所谓处分，从最广义上理解，包括事实上的处分和法律上的处分，而在不动产善意取得制度中，无权处分的"处分"是指法律上的处分，即通过买卖、赠与、抵押等使所有权发生转让或全能分离的情形。对于不动产而言，如何判断无权处分存在着较大争议，主要有以下不同看法：一是"无权处分说"。该观点认为，无权处分指无权处分人处分了他人（原所有权人）所有的财产,例如夫妻共同共有的房屋，记载在夫妻一方名下，登记的权利人处分了全部财产，同样构成无权处分；二是"处分权受限制说。"此观点认为，即便无权处分人原本享有物的所有权，但是因特殊原因其所有权受到一定的限制而不能处分其财产；三是"登记错误说"，此学说认为，在善意取得中，不动产的无权处分实际上是在登记错误的情况下，登记记载的权利人处分了该不动产。

传统学说上都支持第一种观点。不动产以登记为权利归属的依据，而不动产登记作为具体行政行为，具有很强的公信力。因此，只要进行了不动产登记就明确了权利归属，行为人是否具有处分权，可以根据登记来判断，而登记记载外的人处分不动产的情况是很难发生的。实践中，因登记机关的过错而登记错误而适用不动产善意取得制度的情况并不多见，更多地是发生在共同共有的不动产中，例如夫妻共同共有的房屋，记载在夫妻一方名下，登记权利人未经另一方同意，擅自处分该不动产，从而适用善意取得制度。不动产善意取得制度的法理基础是物权公示原则与登记的公信力。其立法目的在于保护第三人基于信赖登记而为的交易安全，而非任何情况下的第三人交易安全。因此，若登记本身正确，促成受让人作出错误判断并与无权处分人进行交易的，就是登记之外的因素，例如伪造证件、伪造并经公证的授权委托书等，其不是登记不正确。这些情况都与不动产物权公示公信没有任何关系。因此，笔者认为，无权处分人必须是登记名义权利人,即无权处分人具有权利外观。任何登记之外的人处分他人不动产，虽从广义上说亦属无权处分，但均不得适用善意取得。

2、受让人善意

我国《物权法》对于"善意"的判断标准并没有作出明确的规定。笔者认为，不动产善意取得中善意的判断规则应当是：只要受让人是从不动产登记上的权利人处受让不动产的，即推定其为善意，但存在异议登记或者受让人明知登记不正确的情况除外。王利明教授认为："不动产受让人的善意是指办理变更登记的过程中，因信赖转让人为登记记载的权利而购买了改不动产。"站在物权公示公信原则的逻辑起点上，不动产登记有国家信誉的支持，具有相当高的公信力，受让人有利于相信登记薄上记载的物权状态就是真实的权利状态，因此，根据登记的权利推定规则，登记记载的权利人应推定为真实的权利人。在处分人未成为登记权利人之前，如果受让人与其发生交易，受让人根本没有理由相信其有处分权，受让人就不可能是善意的。如果在交易过程中登记发生了更改，受让人明知登记有瑕疵仍然受让该不动产，这表明受让人本所并不是善意的，所以其无法给予善意取得制度取得相应的物权。由此可见，在不动产的处分中，登记的信赖是判断善意的依据。

对《物权法》第106条"受让人受让该不动产或者动产时"规定的理解，理论界也存在这分歧：一种观点认为，善意是指在交付标的物、受让人接受标的物之时，受让人是善意的。其理由在于，根据文义解释，此处使用"受让"一词，表明其对于动产和不动产都以交付之时为标准，动产和不动产处分中善意的认定时点是交付标的物之时。另一种观点认为，应当区分公示方法的不同，对于以占有为公示方法的物权，善意的认定时点是交付标的物之时；而对于以登记为公示方法的物权，善意的认定时点是登记之时。笔者认为，善意判断应当以办理物权变更完成之时为标准。既然善意的判断标准应当以信赖登记为准，那么判断善意的时点也应当是登记变更之时。如果变更登记之时或者在登记变更之前，第三人已经知道无权处分的事实了，第三人就不值得保护了。

《物权法》第19条规定了异议登记。所谓异议登记是指事实上的权利人以及厉害关系人对不动产登记薄记载的权利所提出的异议记入登记薄。只要存在异议登记，受让人即为非善意，从而阻却不动产善意取得。异议已经在土地登记薄中进行了登记，如果受让人没有查看土地登记薄，那就是他自己的风险。而依德国民法，若不存在异议登记，受让人只有在明知登记不正确的情况下，才构成非善意，从而排除善意取得之适用。笔者认为，这种规则值得借鉴。因为，在明知的情况下，物权受让人可以调整自己的行为，使自己适应真实正确的法律状况，不必去取得有瑕疵的权利。在不动产善意取得适用中，"明知"的判断标准是要求第三人对于登记瑕疵必须是一种积极知悉的状态。笔者还认为，受让人因重大过失不知道登记不正确的，仍可认定为善意，可适用不动产善意取得。不动产登记因以国家信誉为支撑，具有很强的公信力。登记乃证明物权真实最有力的证据。正如德国民法立法者所认为的那样，普通交易者应当无条件地信赖登记，对登记权利的信赖应当受法律保护，交易者无须调查其他有关登记物权的事宜，而且，考虑登记之外的因素，并不能构成不动产物权变动交易所必需的审慎状况。受让人除需了解土地登记薄的状况外，不承担额外的审慎义务。因此，只要尽了相当的注意义务，第三人知道出让人为登记权利人即可，不问是否过失。王泽鉴先生也指出，在不动产善意取得制度中，善意是指不知土地登记的不正确，有无过失，在所不问。

3、无权处分人与受让人存在有偿交易行为

确认不动产善意取得制度的目的是为了维护交易安全，保护第三人利益。善意第三人必须通过合法的交易行为（即涉及到所有权移转或者他物权设定，如不动产买卖、不动产抵押权的设立等）取得不动产物权。若不动产物权的变动为基于合法的交易行为的话，则无适用不动产善意取得制度之必要。

《物权法》第106条规定善意取得的适用"以合理价格转让"为要件。依继承、强制执行方式或赠与取得，因取得人未支付对价，均不受善意取得的保护，自不待言。至于如何认定"以合理价格转让"，《物权法》赋予法官根据具体案情裁判的自由裁量权，也成为了司法实践中的难题。笔者在此做了简要的分析：

无权处分人与受让人之间必须体现为交易行为。判断是否存在交易行为，不能仅看是否支付了一定的价金而具有经济往来的表象，还应当查看是否具有交易实质。从交易行为主体判断，让与人与受让人在法律或者经济上须非属同一体。因此，以下情形不属于交易行为：一、主体在法律上同一，主要表现为甲公司和乙公司合并为丙公司，将甲公司名下的不动产转移给丙公司时，因主体同一而不具有交易性质；二、主体在经济上具有一致性，例如，某土地被不正确地登记在甲的名下，甲将土地所有权转移给一人公司A公司，甲正是A公司的股东。此时，A公司对该土地所有权不能善意取得。需要指出的是，如夫妻、父子、母女及其他家庭成员之间在经济上也具有一致性，笔者认为，当其中一方将不动产无权处分给另一方时，不构成交易行为，不宜认定为善意取得。

依《物权法》规定，受让人须以合理的价格受让标的物才可构成善意取得。标的物若为不动产时，法律应当首先推定受让人为善意，除非存在异议登记或明知登记不正确。不动产受让人支付的对价并不当然成为判断其是否为善意的因素。笔者认为，价格是否合理，主要是对比交易当时的市场价格而言。若不动产受让人支付的对价仅仅是低于市场价格，并不能当然认定此价格不合理。只有当对价大大低于交易时的市场价格，才可以认定为支付合理对价。至于在什么范围内才算大大低于交易时的市场价格，笔者认为应当由最高人民法院发布司法解释，以不动产物权的基本价值为基础，确定一个合理的限度（如30%或者40%），以防止法官自由裁量权过大带来的负面后果。

4、不动产物权已经进行变更登记

除法律另有规定外，不动产物权变动须经登记才生效。在不动产善意取得中，同样如此，即须登记后才能善意取得不动产物权。依笔者之见，如果未完成登记，无论如何，受让人不能善意取得不动产，即时其他要件均都已成就。这也是物权公示公信原则的必然要求。例如，登记机关将他人的房屋错误登记在甲名下，然后甲将该房屋转让给第三人，受让人因为相信登记而与其完成了这一交易，交付了价款并办理完登记过户手续，在此种情况下就可能适用善意取得制度，但如果仅仅只是支付了价款甚至已经交付了房屋，还没办理完登记，仍然不适用善意取得制度。必须指出的是，由于登记通常需要一段较长时间，受让人若只是提交了登记申请，登记机关还没有实际完成登记行为，则不能认定不动产物权"已经登记"。笔者认为，当第三人在提出登记申请时为善意的，后来的知情并不当然阻却善意取得的适用。但在第三人提出登记申请之后，登记完成之前，真实权利人仍然可以申请更正登记或者异议登记来维护自身合法权益，从而阻却善意取得的适用。例如，在登记的权利人无权处分他人的不动产并且正在给第三人办理过户登记的过程中，真正权利人及时发现并向登记机构申请更正登记、异议登记或者直接起诉至法院并申请财产保全，这些情况下，如果善意第三人想要依照善意取得的规定主张已经取得所有权而不再保护真正权利人的物权，笔者认为显有不妥。

（二）不动产物权善意取得的法律后果

不动产善意取得是协调原所有人与第三人之间的利益平衡，其法律效果主要表现在两个方面：

1、物权效果

善意取得的发生，在受让人与原所有权人之间发生了物权变动的效力，即受让人取得不动产的所有权，而原权利人则丧失该不动产的所有权。原所有权人不得向受让人请求返还原物。不动产物权受让人能确定地取得物权，"好像土地登记薄中登记的法律状况就是实际的法律状况一样"，而且善意受让人可以依自己的意思再次将物权转让给他人。因此，受让人取得的是毫无负担的物权。

2、债权效果

真实权利人因第三人的不动产善意取得而丧失了物权，但与无权处分人之间产生了债的关系。根据《物权法》第106条第2款规定："受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。"从理论分析，无权处分人有偿让与财产与善意第三人，其所得的价金构成不当得利，原所有人可主张返还。从另一个角度看，无权处分人非法处分他人不动产，属于侵权行为，原所有权人亦可请求其承担侵权损害赔偿。笔者认为，如果登记错误的责任在于登记机关，登记机关应对原权利人负赔偿责任。如果登记错误是因为登记机关和无权处分人或者他人的共同错误时，则应承担共同连带责任。

六、不动产登记制度之完善

不动产物权善意取得是以物权公示公信原则为直接理论基础的，它保护的是第三人对登记的信赖利益和不动产交易安全。要使不动产物权善意取得制度产生理想的效果，就必然要求建立合理的不动产登记制度，一方面尽可能地减少登记错误的发生，增强登记公信力，另一方面维护真实权利人的合法权利，维持静态安全和动态安全之间的利益平衡。接下来笔者从如何完善我国不动产登记制度作简单探讨，以寻求不动产物权善意取得与不动产登记制度之间的协调。

（一）统一登记制度

《物权法》第10条规定："不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。"但由于目前我国缺乏统一的登记机关，分散登记的现状又有可能造成重复登记的情况，这必将使得不动产登记与法律的内在实质性要求存在一定的差距，从而影响到登记公信力。例如，笔者认为，我国应当尽快出台不动产登记法，规定由国家设置的专门登记机构负责对不动产的权利取得和处分进行强制性登记。

（二）完善实质审查制，加强相关行政管理部门的分工合作

根据《物权法》立法精神，我国的不动产登记应当进行实质审查。但在实践中，房地产行政管理部门往往只对申请人提交的材料进行形式审查，而非实质审查，这与立法相悖。这体现了登记公信力与私法属性的脱节。笔者认为，相关行政管理部门不仅审查登记申请以及相关文件是否符合法律规定的形式要件，而且审查申请人或其代理人是否具有完全行为能力、资格是否适当，登记申请的内容是否与原因证书等证明文件的内容相一致，登记义务人的权利是否与登记簿上的权利相吻合，证明文件的真实性等等。而如果将整个实质审查工作均由房地产行政管理部门单独负责，势必会加大房地产行政管理部门的工作压力，从而影响其工作效率，因此必须要求其他相关行政管理部门的分工合作。例如，对于登记申请人的身份资格由公安局负责审查，而不动产的实地考察工作由土地管理部门负责审查等。笔者认为，房地产行政管理部门可以只对申请人提交的材料进行形式审查，但必须建立在提交的材料已经经过了其他相关行政管理部门的实质审查的基础上，真正做到绝对的公信力，这就要求相关行政管理部门之间的相互分工合作。

（三）完善不动产登记信息公开制度

笔者认为，在相应的地方政府应当设立一个信息处理中心，负责不动产登记薄的资料信息。信息公开的对象应是具有合同关系的双方当事人。当第三人受让不动产时，第三人可以快速地查阅该不动产的全部信息，正确判断出该不动产的真实权利人，若发现真实权利人与出让人不符时，第三人就有理由相信出让人为无权处分人，从而排除善意取得的适用，以维护真实权利人的合法权益。

（四）完善登记机关赔偿责任制度

我国《物权法》第21条规定了登记机构的赔偿责任。笔者认为，登记机构应当建立责任赔偿保险机制，由登记机构通过保险的方式建立责任赔偿基金，对由于登记错误造成的责任进行赔偿，先由责任赔偿基金进行赔偿，然后再追加个人责任赔偿。我国台湾地区为确保被害人的损害赔偿，规定"地政机关所收登记费，应提存10%作为登记储金，专备第68条所定赔偿之用，拨归登记机关所付损害赔偿，如登记任意之重大过失所致者，由该人员偿还，拨归储金。"我国登记赔偿责任制度也是可以借鉴的。

七、结语

我国《物权法》明确肯定了不动产物权善意取得制度。笔者从《物权法》第106条的规定，立足于物权公示公信原则的逻辑起点，对不动产物权善意取得的构成要件进行了详细的探讨，希望对完善我国不动产善意取得制度有所裨益。同时，不动产善意取得制度并不是一个孤立的制度，要想让不动产善意取得制度达到理想的效果，就必须建立合理的不动产登记制度，实现二者的协调。笔者认为，随着立法和实践的深入，不动产物权善意取得制度将会作为一项重要的法律制度，在未来的法律规范中进一步完善，并在实际运用中取得维持不动产交易秩序、平衡静态安全和动态安全保护的良好社会效果。