案例1：系争房屋原产权人于2008年9月26日、10月1日、10月19日分别委托中原公司、汉宇公司和立好信公司出售房屋。立好信公司、汉宇公司、中原公司分别于10月22日、11月23日、11月27日带陶德华或其妻曹美娟实地看房，中原公司报价165万元。中原公司确认其仅提供了一次看房服务，之后未就房屋买卖事宜与陶德华进行任何联系。11月30日，在汉宇公司居间下，买卖双方签订房地产买卖协议，以138万元成交。同日，曹美娟签订佣金确认书，并支付定金2万元。12月6日，买卖双方签订了上海市房地产买卖合同。后陶德华按约向汉宇公司支付佣金13,800元。原告得知后，认为原告带被告实地看房，被告”跳中介”的行为构成违约，要求被告支付相当于房屋实际成交价1%的违约金16,500元。

案例2：

2007年10月7日，易中天夫妇开着一辆沃尔沃轿车来看别墅，于是张小姐带他们去莲前路附近看了一套叫价530万元的别墅。”当时易中天一进那套别墅就很满意，他看得很仔细，前后看了一个多小时。还在现场说，要怎么装修，书房要怎么改装。”

张小姐说，由于房子是房主口头委托中介出售，并没有签《委托出售协议》，但中介还是让易中天的妻子签了《房产求购委托书》，约定应按出售报价的2.5%支付中介费。看房第二天，张小姐给易中天的妻子发了一份传真，详细列出了中介费和各种税费清单，大约要收取13.8万元的费用。但两天后，易中天的妻子回复中介说，暂不买这栋别墅了。

几天后，中介要带别的客户上门看房时，却被别墅业主告知房子已经卖出。随后，中介前往厦门市房管部门查询--别墅已被过户到易中天夫人李女士的名下。事后，中介找到易中天夫妇索要中介费，但易中天夫妇只愿意给5000元。

根据上述两个案例，我们发现了二手房居间合同案件层出不穷，上至社会名流，下至平民百姓，当一个问题被普遍化，甚至被社会化的时候，也就是意味着调整社会的形态的制度出现了问题，至少该项制度的外延的变化已经无法赶上社会变迁外延的变化了，而我们认为，无论在道德还是法律制度方面都产生了一定的”失范”，同时也因为现今房地产业发展的失衡所带来的弊端。

二手房居间合同案件的基本特点：

一、二手房居间合同案件的数量居高不下，与近年来房地产市场的迅猛发展呈呼应之势。

根据国家统计局统计数据（其中二手房占有30%-50%）：参见附录

当前我国许多一线城市房价按现汇率折算，已经可以与发达国家的房价比肩甚至更高，而”当地”居民的平均收入却不及发达国家的1／10，房地产泡沫明显。而现在二手房的交易增长十分迅猛，从市场交易结构看，二手房增速快于商品房且比例逐步提高。成为了现在房价过度上涨的”生力军”。

二、中介公司缺乏行业自律意识操作失范，导致中介服务行业的社会诚信度和满意度普遍较低。

2009年7月以来，浦东房地产纠纷数量呈爆炸式增长，并伴随房价波动呈波浪型上升。有统计数据表明，2008年浦东新区法院受理的房地产纠纷案件数量约为2004年一倍。其中大量交易是通过中介公司完成的。当今，房地产中介形成了包含房地产楼盘代理、评估、策划、二手房出租买卖、抵押担保等领域的相对完整的产业链。

中介公司行为”失范”具体表现在：

1、中介公司之间恶性竞争：

首先，为了抢占市场，很多中介公司在没有拿到经营拍照或者超出了经营范围就对外经营，例如：有些中介机构打着较大规模的房屋中介机构的旗号，经行营业，一次来获得买房的信任。有些即使拿到经营牌照的，也为了赢得时间，获取更大的利润，对卖方的情况经行粗略的审查，对房屋的朝向、位置、格局、质量、装修等等最基本的情况没有查清，同时对于房主的信息，例如房主是否为所有权人，房屋作为不动产是否存在抵押，房屋的出卖人是否获得其他的共同所有人的处分房产的同意书（若为获得，怎买卖合同无效）等等，更有甚者，没有获得房主的委托，就私自利用虚假信息骗取买房的信任，获得定金和中介费用所以加监管力度。所以对于《房地产经济服务管理法》出台，具有针对性的对房产经纪经行有效的约束势在必行，同时对于消费者而言，也不能轻易的相信中介的一面之词，也要对相关信息经行收集和整理，在必要的时候也要向专业人士经行咨询。

其次，为了抢夺市场占有率和提高佣金，业随着房价以天文数字的上涨速度，”一房数卖”的情况越演越烈，大多数情况下，房主并非恶意的为了骗取房款，而是在房价过度增长的今天，今天约定好的房价，在明天就可能翻倍甚至更高，于是很多房主宁愿双倍返还违约金，也不愿卖出房产，这也给买受人造成了很大的房屋的涨跌损失，所以我们认为针对一房二卖情形下，合同履行规则应该为：

（1）、登记优先；（2）、占有优先；（3）、登记备案优先；（4）、签约优先

一房二卖情形下出卖人应承担违约责任，包括：返还购房款及利息、赔偿房屋涨跌损失等。其中，”一房二卖”中出卖人与买受人恶意串通的推定：在没有直接证据证明后买受人明知先买受人与房产商签约在先的情况下，法院可依据举证责任分配规则，结合日常生活经验，推定房产商与后买受人恶意串通，损害先买受人的权益。

北京市朝阳区人民法院对于避免”一房二卖”的几点建议：第一，签约前做好调查，明确欲购房屋的性质，避免合同因此无效或者履行不能。第二，认真准备，细化合同条款，方便合同履行。第三，特别注意合同解除、违约责任及救济途径等条款，如明确”一房二卖”禁止性内容，并加重此种行为的违约责任，力求对卖房人的逐利心理产生震慑作用。第四，发现违约后，及时采取提起诉讼并申请诉前财产保全等限制措施，避免房屋在诉讼期间完成过户。第五，在可能的情况下，增加中介公司的责任，如确保网签信息录入真实、准确，协助买卖双方进行交易之前标的房屋是否曾经网签等情况的查询，协助买卖双方制定较为明确、细致的合同条款，在合同签署后督促双方进行网上公示并积极履行合同义务等。

2、从业人员普遍质素较低（没有受过专业培训），考核标准《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》落实不到位，缺乏职业道德，泄露客户的信息与资料，侵犯客户的隐私权。例如签了合同后不给正本而只给复印件、私收中介费、找”托”抬价、故意隐瞒房屋的信息、引诱甚至欺骗客户缴纳定金、将各方缴纳的税费故意算错等等。对于上述问题，我们应该定期经行考核，可以采用在律师行业对于律师执照的年检与学习基点达标，同时对于考核不过关或者成绩不够理想的人员经行培训。或者也可以建立专门的房产中介的相关行业协会，对上述人员经行专门性的监管与培训，同时也可以经行相应的惩罚性的措施，是行业人员自觉自愿提高自身素质，一面受到处罚。

3、《城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》和《房地产中介服务管理办法》等只在行政层面经行监管，行政意味浓重，法律的惩治与约束的强度不够。所以要加大监管力度，加强立法，要从行政立法的角度扩展到其他部门立法，同时我们还可以设立专门的监管部门经行监管，加强惩罚性措施，增加法律的威慑力。消费者本事也要提高自己的法律意识，拿起法律的武器经行维权。

其他还有消费者认同度较低、中介公司内部管理混乱等问题。

三、虽然过半案件最终达成和解，但”呕气型”当事人也逐渐增多，案件的判决率总体呈上升之势。

房地产案件中，很多当事人，中介人都因为处于对于彼此的不信任，认为对方收费或者要价方面不公平，”狮子大开口”，于是出于”呕气”发生了违约，”跳中介”等现象。

四、二手房居间合同中充斥大量格式条款，是此类纠纷迭起的法律原因。

现今，中介公司为了收取佣金，又居于大多数的房地产中介合同是格式合同，就给霸王条款营造了滋生的温床，霸王条款对于买主十分不利，它的存在有以下几条隐患：霸王条款一是该条款是否免除了对方的责任；二是该条款是否加重自己的责任；三是该条款是否排除了自己的主要权利。对于有些霸王条框中介公司则认为，自己这样做也表示实属无奈，主要目的是为了防止买卖双方私下交易，致使公司无法获取佣金。中介的工作本来就是为买卖双方提供信息，中介向顾客介绍了房源，就已经履行了居间合同中的报告信息义务。最终买卖双方利用这一信息签订买卖合同，就应该支付中介费用。中介合同中常见的格式条款：

（1）”若乙方违反协议书中约定之任何条款，甲方有权解除本协议书，并有权将本协议书所指商品房另行出售，乙方不得提出任何异议，乙方所付定金不予返还”、（2）”不论双方买卖交易是否成功，只要一方不愿意交易，均需缴纳中介费”、（3） “甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款3％计算罚金，付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10％的金额作违约金，同时不予办理进户手续”、（4）”甲方如与乙方（中介）所曾介绍的交易对象在签订本确认书后的一年内无论以何种方式及何种价格私下成交，或经过乙方中介成交后因甲方原因导致合约终止时，甲方仍应全额支付给乙方约定的服务报酬”、（5）”本协议自签订之日至到期后6个月内，甲方或者甲方亲友及其代理人，无论通过何种途径直接或者间接与乙方介绍过的客户成交，甲方均须向乙方支付本协议所约定的中介服务佣金”。

对于不平等格式条款（1）（2）（3）的效力：

提供格式条款的一方当事人未尽提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，可撤销。（《中华人民共和国合同法》第四十条规定）
 

提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。（提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持（合同法司法解释二第九条））

其中对于”不论双方买卖交易是否成功，只要一方不愿意交易，均需缴纳中介费”，我认为这个条款有探讨之处，根据合同法地四百零五条，受托人完成委托事务的，委托人应该向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应该向受托人支付相应的报酬，当事人另有约定的，按照其约定。而在合同法第四百二十七条，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动之处的必要费用。一般法院在处理类似案件的都是根据《消费者权益保护法》，甚至按照合同拟定时要遵守的”诚实信用原则”来维护委托人的权益，可是为什么在居间合同中的规定要比在委托合同中的规定更为严格，当合同制定任意性规范时，它的价值取向偏向于委托合同会因为违反合同法第四十条的规定而无效，对于委托合同和居间合同都可以是有偿合同，最大的区别点在代理的名义不同，但是对于后果的承担最后都还是会要转嫁到委托人的身上，而对于上述合同法第四十条，我认为在有偿的委托合同中已存在类似的问题，现今很多的委托合同都是格式合同，但是在同等的情况下，居间合同的居间人却不能向委托人要求相应的报酬，其实我认为是不太公平的，我认为这样的规定带有一定的道德导向性，立法的出发点是为了保护委托人的利益。

“跳中介”条款（4）（5），所谓”跳中介”现行二手楼市中，买卖双方通过中介公司进行房地产交易已成为一种普遍方式，卖方找多家中介公司挂牌、买方找多家中介公司看房的情形也相当普遍。中介公司以房屋买受人与出卖人私下达成交易或另行委托他人居间（即所谓的”跳中介”）为由，要求对方承担违约责任的案件时有发生。

纠纷的争议多集中在以下两点：一、”跳中介”条款是否有效；二、多家中介参与同一交易仅一家成交，未成交中介是否有权以”跳中介”为由要求委托人支付佣金或违约金。

“跳中介”违约行为的认定：

（1）中介公司的委托权限，是一般代理还是独家代理；

（2）中介公司是否提供了房源信息或成交机会，并且积极履行媒介服务；

（3）委托人是否利用该信息、机会与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交；

（4）委托人是否存在逃避支付（不付或少付）佣金的恶意。

跳中介条款的效力：旨在保护中介公司作为居间人依法应当享有的权益，防止当事人利用已获得的服务进行私下交易的背信行为，其虽为格式条款，但并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故应认定为有效。

建议：

在对于客观环境经行约束的同时，买房者自己也要提高警惕，所以针对上述问题

我对于买房时要注意问题提出几点建议：

（1）查看房屋的产权证书，以及房主的身份证，以及核查其真实性。同时应要注意房屋是否存在共有人，若有，那么卖房是否得到了共有人的同意。

（2）注意房屋是否有出租，根据”买卖不破租赁”原则，房屋的产权的转让并不能破除租客对于房屋的使用权。

（3）到房管部门查询房屋的相关登记，所有权上是否有设置其他权利，例如抵押。

（4）注意房屋的使用时间，一般商品房的土地使用年限是70年，注意房子的剩余的使用年限与房价是否匹配。

（5）房屋的性质也需要特别注意，房屋是属于商品房、福利房、房改房、公房或者是经济适用房等，对于转让手续的要求是不同的。而对于单位的房屋，标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

（6）对于房屋中介提供的一些项目要注意，例如房屋中介合同中涉及的意向金、办贷款、违约金、代看房、吃差价、代收钱、更名费、定金等要注意，还有就是对于诚意书、意向书的协定与需要谨慎。

（7）物业管理费用的支付情况，有些房主可能因为各种原因拖欠物业费用，可能有买受人承担，同时也要弄清水、电、煤、暖的收费方式和提供情况。

（8）对于房屋转让的缘由要尽量弄清楚，对于房屋的一些缺陷，很多房主可以隐瞒，房屋中介也因为想要赚取中介费用帮助隐瞒，例如一些预计的政府行为会影响未来房屋的使用。

（9）注意房屋的面积，一般房屋产权证上的面积是建筑面积，是由套内使用面积、房屋、套内墙体面积和阳台建筑面积构成，所以实际上我们的使用面积要比建筑面积要小。

结 语

现今，买房依然是中国人一生的追求，俗话说”金屋，银屋，不如自己的茅草屋”，有了家，对于人情至上的中国人来说就是有了依靠，有了信仰，有了生活，无论是银行提高贷款首付和利率，还是在北京上海搞得如火如荼的房产税，甚至是现在政府打压下的房地产商与购房者的博弈来说，无论外面的形式有多么的严峻，对于中国人来说，在买房的战役中一定会输的一定是购房者，因为房子是生活的必需品，没有房就没有家，没有房就没有生活，甚至没有房就没有生命，所以政府出台的种种政策与法规是否应该多考虑站在处于弱势的购房者的立场，对于规制侵犯他们权益的势力经行整顿、整改，特别是现在房产中介一片混乱的场面，加大监管力度，不仅采取行政干预，同时加强立法，控制住房产纠纷的数量；另一方面也要加大法制宣传，增强消费者的法制观念，懂得维护自己合法权益，对于房产中介的一些恶性手段经行提防和采取一定维权措施。以免让他们钻了法律的空子，当然也不能对于购房者为了逃避中介费的行为制止不理。在权衡双方利益的情况下，达到双方利益的最大化，达到双方利益的均衡。