一、 房屋承租人优先购买权概述

房屋承租人优先购买权制度是当今世界各国、各地区民法所普遍规定的制度，是社会经济发展、城市化进程加快以及房地产业兴起在各国法律上的必然反映。

在我国民法理论中，对于优先购买权的概念，许多学者都给出了自己的定义，主要观点：蔡福华认为，优先购买权是指特定人，依法律规定在特定的买卖关系中，于所有人出卖财产时，依法享有在同等条件下优先于其它人购买的权利。而马俊驹认为："优先购买权又称先买权，是指特定人依法律规定或者合同约定，在出卖人出卖标的物给第三人时，享有在同等条件下优先于他人购买的权利。"笔者认为，虽然这几种表述在文字上尽显不同，但其所要表达的意思是相同的。基于此，房屋承租人的优先购买权可作如下定义：是指作为房屋承租人的自然人、法人、其他组织，在租赁合同的有效期内，在出租人出卖房屋时，依照法律的规定，在一定期限内，享有于同等条件下优先于第三人购买的权利。

二、房屋承租人优先购买权的法律性质

房屋承租人的优先购买权为何种法律性质，这对于优先购买权的研究是一个最基本的问题。在学界，我们通常有以下几种学说来界定房屋承租人优先购买权的性质。

（一）、期待权说

所谓期待权是指，因具备取得权利的部分要件，受法律保护而具有权利性质的法律地位。持有此种观点的学者认为，房屋承租人的优先购买权在出租人出卖房屋前尚未实现，所以是停留在期待状态的。在《合同法》中对房屋承租人享有的优先购买权做出了明确的时间限定，即不是任何时候承租人都享有该项权利，只有在租赁合同存续期间，出租人出卖房屋，承租人才享有了优先购买权的期待可能性，然后在同等的条件下由可能变为现实。

（二）、形成权说

在德国，学者通常认为承租人的优先购买权为附条件的形成权，且此学说已被我国台湾地区的学者所接纳。

该说认为，房屋承租人的优先购买权是一种附条件的形成权，房屋承租人的优先购买权是可以依一方当事人的意思，形成义务人出卖与第三人同样条件为内容的契约，而无需义务人的承诺，因此，只是这种形成权附有停止的条件，只有在义务人出卖标的物于第三人时，房屋承租人才能行使该权利。

（三）、请求权说

所谓请求权，是指在法律关系中得一方当事人请求他方为一定行为或不为一定行为的权利。

在我国台湾地区就认为房屋承租人的优先购买权是买卖契约订立请求权。该说认为，优先购买权是优先购买权人对出卖人的买卖合同订立请求权，而依买卖合同订立请求权的法理，买卖合同尚须经出卖人之承诺才能成立。

在此，我们又可以将请求权分为订立合同请求权说、具有物权性质的请求权说和附有强制缔约义务的请求权说。订立合同请求权说主张的是，优先购买权人对出租人的买卖合同的订立行使请求权。具有物权性质的请求权说则主张的是，承租人优先购买权是优先购买权人依法对出卖人即出租人享有的一种具有物权性质的请求，直接对抗第三人。最后，附强制缔约义务的请求权说主张的则是，虽然承租人得请求出租人将房屋出卖于他，但出租人非有正当理由不得拒绝承诺。

（四）、物权说

在德国，以是否能够对抗第三人将房屋承租人的优先购买权分为物权的优先购买权和债权的优先购买权。所谓优先购买权的物权说是指，房屋承租人的优先购买权具有物权性质，其效力不仅及于出租人，更可以对抗第三人，即如果出租人基于与第三人签订的房屋买卖合同进行所有权转移的行为，而此行为有违承租人的优先购买权，因此该行为无效。

（五）、债权说

主张房屋承租人的优先购买权是债权的学者认为：承租人的房屋优先购买权仅仅是一种承租人对于出租人的债权，承租人对租赁物不享有所有权，不具有处分得权力，因而承租人仅可向出卖人要求其优先向自己为买卖关系的履行，而不得以此权利对抗第三人--若出租人未告知承租人出卖房屋的事实而与第三人签订买卖合同则承租人不得对抗他们的买卖合同，只能要求出租人承担赔偿责任。

笔者认为，房屋承租人的优先购买权应当属于债权。在2009年出台的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中，第21至24条细致了房屋承租人优先购买权的制度。这些规定肯定了房屋承租人优先购买权这种权利的存在价值，更是将房屋承租人的优先购买权定性为债权。租赁合同之承租人是基于债权合同享有的权利，属于债权。因此，我们将基于房屋租赁所产生的优先购买权也定性为债权是合理的。同时，我认为将房屋承租人的优先购买权定性为债权性的优先购买权是有利于出租人行使处分权，这样更加体现了民法的自身价值。

三、房屋承租人优先购买权的行使条件及限制

（一）、房屋承租人优先购买权的行使条件

房屋承租人优先购买权的行使是指，优先购买权人在知悉出卖人出卖标的物于第三人后，在行使期限内向出卖人为单方意思表示，表达其愿意以同等条件购买标的物的意思。房屋承租人优先购买权的行使条件主要包括以下几点：

1、在租赁合同存续期间主张优先购买权。房屋承租人行使优先购买权的前提是存在房屋租赁关系，即在租赁合同有效的条件下，承租人才能享有优先购买权，在租赁合同无效或解除时就没有所谓的优先购买权，也就是说在这种情况下优先购买权存在的基础已经没有了。正如德国学者迪特尔·梅迪库斯所言，为了使优先购买权人能够对自己权利的行使做出决定，其必须知道出租人和第三人之间存在买卖合同。

2、必须在"同等条件"下行使。依据《合同法》第230条规定，只有在同等条件下，承租人才可以享有优先购买权。这里所说的"同等条件"是房屋承租人行使优先购买权的实质要件，它不但限制了房屋承租人优先购买权的行使，同时也保护了出租人财产的合法权益。

学术界和司法实务界对同等条件的不同理解已经成为适用优先购买权的难点。关于同等条件的判断标准主要有以下三种学说：

一是相对同等说。此说法目前占大多数。该说认为承租人购买条件与其他买受人的条件大致相同，即视为在同等条件下。

二是绝对同等说。该说认为承租人认购的条件应与其他买受人绝对相同或完全一致。

三是认为同等条件是指价格的同一。如果出租人基于某种特殊原因给予第三人比较优惠的价格，这些特殊因素又能够以金钱来衡量，则应当在折合成金钱后加入价格之中，而如果这些特殊因素不能用金钱来衡量，那么我们应当采用市场价格来确定房价。

另外认为在一般情况下，同等条件即为同等价格。如果法律、法规另行规定同等条件还包括法律、法规的限制条件，当事人签订的合同中的约定，则可以成为同等条件的组成部分，但约定不能违反法律的规定。

3、必须在合理期限内行使。关于合理期限的问题《合同法》第230条规定了，"应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。"按照《城市私有房屋管理条例》第11条和《民通意见》第118条的规定，出租人出租租赁房屋的，应提前三个月通知承租人。在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）也没有做出全面的规定，《解释》只规定了出租人出租房屋应当在拍卖五日前通知承租人以及出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确购买的即丧失优先购买权。

（二）、《解释》关于房屋承租人优先购买权的行使限制

房屋的优先购买权是法律继"买卖不破租赁"权利后对承租人权利保障的另一次延伸。在《解释》中对承租人行使此权利进行了详细的限制，进一步保障了双方当事人的合法权益。《解释》主要对以下四个方面的行使进行了限制：

1、房屋共有人行使优先购买权对承租人的限制

《物权法》第93、94 条明确规定了按份共有具有所有权性质；第101 条规定了共有人的优先购买权。根据物权法定原则，房屋共有人的优先购买权是具有物权性质，其权利行使可以对抗任意第三人，即具有物权的对世属性；而合同法中的房屋承租人优先购买权是具有一定的范围属性。法律规定房屋共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权，目的在于简化物权关系，维护整个社会上的物占有与利用秩序，防止由于外人的介入而使共有人内部趋于繁杂，实现物的权能整体效益。

2、近亲属购买对承租人的限制

依据《解释》第24 条的规定，出租人将房屋出卖给近亲属之时，承租人并不享有优先购买权。从此《解释》规定中，笔者发现：与出租人之间具有身份关系的买受人，相对于房屋承租人而言，更加具有优越的地位。笔者认为，该条规定有利于促进家庭和睦和社会稳定，体现社会主义和谐社会的基本理念。

3、除斥期间的限制

优先购买权的除斥期间是指出卖人通知具有优先购买权的承租人将房屋卖给第三人的条件，承租人法定期限内未做出是否购买的意思表示，则承租人丧失优先购买权。在《合同法》中规定的仅仅是"合理期限"。按照《民通意见》第118条是以三个月为除斥期间。由于三个月的除斥期间过长，不利于法律关系的稳定和第三人利益的保护。《解释》第21条也未做出明确规定，但规定了承租人在十五日内未表示购买，此权利则不受法律的保护。同时第23 条规定："出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。"法律对房屋承租人优先购买权行使期间进行了限制，但对出租人的合理通知期限仍没有作出具体性的确定。笔者认为，通知的合理期间应当以出卖的意愿、第三人购买的意思、价金的高低、交易习惯等方面综合判断。

4、购买房屋的第三人出于善意并已办理登记手续的限制

在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，为了维护善意第三人的利益，保证公示公信的效力，应对承租人的优先购买权予以必要限制。而此时可以将"善意"分两种情形来理解：第一，如果第三人知道承租人有优先购买权，那么其有义务去了解出卖人出卖财产时是否尊重了有优先购买权的其他人。如果第三人没有去了解出卖人是否行使了通知义务，这将认定其主观上有过失事由或者是非善意的，因而不能适用善意取得。第二，如果第三人不知道出卖房屋有承租人的情形，且查询了房地产管理部门的登记簿未发现房屋上存在租赁的记载，那么就可以认定第三人为善意。

三、   房屋承租人优先购买权的缺陷

（一）、房屋承租人优先购买权的现行法律规范

在我国，关于优先购买权有房屋承租人的优先购买权和房屋共有人的优先购买权之分。随着经济发展的需要，我国优先购买权的立法也越来越完善。

最早关于房屋承租人的优先购买权的规定是于1983年12月7日，国务院颁布的《城市私有房租管理条例》的第11条规定："房屋所有人出卖出租房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。"之后，在1984年《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中也规定了，房主出卖房屋时在同等条件下，原房客优先购买的权利应予保护。基于我国《民法通则》没有这方面的规定，1988年最高人民法院在《关于贯彻执行< 中华人民共和国民法通则> 若干问题的意见(试行)》第118条中规定了："出租人出卖出租房屋应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出卖人未按此规定出卖房屋时，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。"1994年建设部《公房条例》第36条第2款规定："出售出租公有房屋时，承租人有优先购买权。"1999年，我国《合同法》 第230条规定："出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。"而在这些立法过程中，关于我国房屋承租人的优先购买权，除了《合同法》正式以法律的形式进行了规定，其他都是规定在位阶相对较低的行政法规中和司法解释中。

（二）、房屋承租人优先购买权的法律制度的不足

1、行使优先购买权的主体不明确。《合同法》第230条与《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行) 》 第118条都只明确规定承租人享有优先购买权而对于其他房屋利益人的权利却没有做规定，但根据法理以及实践中的具体操作，还应当具体规定其他特定主体基于特定事由而享有的优先购买权。这里主要表现为承租人优先购买权与共有人优先购买权的冲突问题，问题一是当房屋是共有物权时，共有权人的优先购买权与承租人的优先购买权发生了冲突，究竟是哪方的权利优先？在《民法通则》第78条第3款、《民通意见》第92条、《公司法》第35条第3款等均为关于共有人优先购买权的规定中都没有明确规定。理论界有学者认为：承租人的优先购买权优先于共有人的优先购买权，这便于房屋部分所有权和使用权的合二为一，可以使承租人减少因使用该房屋而支出的费用。另有学者认为：鉴于共有人的优先购买权是一种物权性的购买权，而承租人的优先购买权是一种债权性的优先购买权，且买卖不破租赁原则的确定已确保了承租人优先购买权制度的实现，因此共有人的优先购买权效力应有于承租人优先购买权的效力。二是对于按份共有人的优先购买权，《民法通则》第73条第3款规定："按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。"《关于贯彻执行<民法通则>若干问题意见》也规定："共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。"根据这两部法律的规定，房屋的按份共有人对房屋也是享有优先购买权的，而房屋承租人也享有优先购买权，出租人出卖房屋时，这两个优先权就会发生冲突。

2、优先购买权行使期限的规定不一致。优先购买权制度是体现法律对特定当事人的保护，而这种保护是通过在一定程度上限制财产所有人的处分权来实现的。但是，优先购买权人也必须在法律规定的合理期限内行使权力，否则，将造成对所有权人的不合理限制，也不利于交易的顺利进行，扰乱市场秩序。在我国法律，对承租人优先购买权行使期限没有明确规定，在《民法通则》第118条规定的提前通知期限是三个月。但是，在《合同法》第230条规定："出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件的优先购买权。"而这里的"合理期限"仅仅是一个模糊的概念。然而在《解释》中也没有做出全面的规定，《解释》只规定了出租人出租房屋的应当在拍卖五日前通知承租人以及出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确购买的即丧失优先购买权。法律规定的不同，致使在实践操作中存在了诸多问题。

因此，为了保护当事人的权益，促使权利人尽快行使其权利，防止权力的滥用，并且促进交易的顺利进行，必须明确房屋承租人优先购买权的行使期限、方式和除斥期间。

3、优先购买权"同等条件"标准不统一。法律之所以规定"同等条件"，一是表明优先权的相对性和有条件性；二是表明优先购买权并不是以损害出卖人的实质利益为代价的；三是表明优先购买权的设立并不是绝对的剥夺他人的购买机会。在前文也提到了关于"同等条件"的判断标准有三种学说：绝对同等说；相对同等说；同等条件是指价格的同一。

（三）、侵害承租人优先购买权行为的法律后果未作规定

在我国现行法律中，对于侵犯房屋承租人优先购买权的行为，没有做出相应的处罚措施。这里所说的侵害主体我们主要可以分为两类：一类是房屋的出租人；第二类为第三人。如果房屋出租人没有在合同期限内通知承租人行使其优先购买权，而与第三人签订了房屋买卖合同，那么他们应当承担什么责任？再者，如果出卖人履行了通知的义务，但承租人的优先购买权未得到实现，那么他们又应当承担什么责任？在《合同法》中我们并不能找到相应的答案。虽然承租人可以参照《意见》请求法院宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效，但是这里所说的宣告无效，并非是一种具有法律强制力的处罚措施。同时，实践证明，仅仅靠法院宣告出租人与第三人之间的买卖无效，并不等于承租人与出租人之间的买卖关系就自动确立有效了。这样一来，对承租人优先购买权的保护留下了漏洞，承租人的优先购买权就失去了真实的意义。

四、完善我国房屋承租人优先购买权的立法建议

房屋承租人优先购买权制度是当今世界各国或各地区民法所普遍规定的制度，这是社会经济发展、城市化进程加快、以及房地产业兴起在各国法律上的必然反映。我国从上世纪90 年代实行住房商品化改革后，房地产市场蓬勃发展，但同时由于种种复杂的原因，也催生了房价持续走高这样的问题。在普通百姓购买力还普遍不足时，比较实际、快捷地实现房屋居住的办法即为先租赁后购买，有能力时再选择对租赁房屋的购买，这样既方便又实际。于是现实生活中，作为房地产市场组成部分的房屋租赁市场在我国逐渐发展并繁荣起来。随着市场经济的要求，我国对于房屋承租人优先购买权制度的立法也在渐渐完善。从最早的1983年12月7日，国务院颁布的《城市私有房租管理条例》的第11条规定到2009年经最高人民法院审判委员会第1469 次会议通过的《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》都展示了房屋承租人优先购买权制度的不断完善，但在现实的司法操作中，房屋承租人优先购买权制度的个案还是存在诸多问题的。因此，就现行法律基础上，我将提出以下意见。

（一）、明确我国房屋优先购买权行使的主体

《合同法》 第230条的规定，能够享有和行使优先购买权的主体仅限于房屋租赁合同中的承租人。但是，当承租人的优先购买权与共有人的优先购买权发生冲突时，何者为先并无明确规定。我国台湾部分学者认为，依利用权优于所有权的精神，共有人的优先购买权不应优先于其他类型的优先购买权，包括承租人的优先购买权。而根据物权优于债权的原则，共有人应享有优于承租人的购买权是我国法学界所推崇的主流观点。笔者支持以上观点，共有权作为所有权的一种，属于物权；而租赁合同之承租人是基于债权合同享有的权利，属于债权，基于物权优于债权的原则，当两者存在冲突的时候应优先保护共有人的优先购买权。这更符合我国一直提倡的公平原则，较大的保护了共有人的利益，而对承租人利益的损害也缩小到了一定程度，是一种较为合理的解决办法。

（三）、明确出租人出卖房屋的通知期限和承租人行使优先购买权的期限

出租人出卖房屋是所有权的转移，而房屋买卖是标的额较大的交易活动，也是对出租人处分财产权利的一种限制，因此对于买受人来说，应当有一定的考虑时间，对于承租人来说同样也应当也一定的期限来考虑是否购买房屋。我国现行法律规定的是"合理期限"和"提前三个月"，这里仅仅对出租人的通知义务的履行期限作出了限制，而未对承租人行使权利进行期限的限制。在《解释》第21 条规定，也未做出明确规定。但表明了承租人在十五日内未表示购买，此权利则不受法律的保护。这些规定明显已经开始不符合市场经济的发展了。因此司法解释应当给予明确的具体规定。

出租人出卖房屋应当分为两个阶段：一是出租人具有出卖房屋的意向时向不特定的人发出要约邀请。二是出租人和有意向购买房屋的第三人订立合同的阶段。因此，基于上述两种阶段，我认为在出租人有意向出卖房屋阶段时，应当随时通知承租人，但在此阶段房屋承租人的优先购买权并不能真正实行，当出租人与第三人订立房屋买卖合同时，承租人才能行使优先购买权，这时出租人应当尽快通知承租人，使得承租人尽快考虑是否行使其优先购买权。而这一通知义务应当在五日内完成。

对于承租人优先购买权行使期限的确定，我们应当考虑到瞬息万变的市场情况和市场交易的安全的要求，也要考虑到对于出卖房屋这件事对承租人利益的影响。因此，我们应当既要考虑承租人的权利的保障，同时他也要考虑对于出租人而言交易时间不能过分长。根据我国目前的交易速度，基于买卖关系的效率的要求，我们不应当将除斥期间规定的过长。我们可以参考中国人民大学《中国物权法草案建议稿》中的意见，把行使期限分为三个步骤：第一，在出租人按规定通知后，承租人应当在15日内行使优先购买权。第二，在出租人没有通知的情况下，从承租人知道或应当知道出卖人与第三人之间的买卖关系之日起3个月内行使优先购买权。第三，在第三人没有通知，且承租人不知道或者无法知道出租人与第三人订立买卖合同的情况下，除斥期间为一年。

（三）、明确"同等条件"的内涵

"同等条件"是我国法律对于房屋承租人行使优先购买权的实质要件即只有在"同等条件"下承租人才能享有优先购买权。但是，对于"同等条件"的说法却存在许多不同，这使司法工作人员在司法实践中产生了不同的价值判断，从而使与房屋承租人优先购买权相关的案例产生了不同的判决结果，从而有可能损害出租人或者房屋承租人及第三人的合法利益。

对于"同等条件"，上文已经简述了它的判断标准有三种学说：绝对同等说；相对同等说；同等条件是指价格的同一。笔者认为我国司法实践应当采用"相对同等说"。而由于相对同等的条件在应用上存在一定难度，我国的司法解释，应当首先对"同等条件"的判断依据做出一个原则性的规定，如同等条件首先并且最重要的应当是价格条件的同等。从出卖人的角度加以考虑，出卖人主要是为了谋取利益才出卖财产，因而出卖的价格应当是主要的考虑因素。将同等价格作为同等条件的判断标准，也是具有客观性和公正性的且可操作性。再次，我们应当也要注意到支付方式和支付期限的约定，在一定程度上支付的方式也会存在一定的时间问题，比如说出卖人要求第三人一次性支付价款的，承租人就不得要求分期付款；如果允许第三人分期付款的，由于每个人的信用不一样，承租人也不得主张同等的待遇，除非承租人提供担保。

其余的条件我们应当和第三人买卖合同中的具体条约作比较，判断是否有不合理的或者特殊的条件存在在买卖合同中，从而保护三方当事人的合法利益。"同等条件"的设立是为了保护出租人的所有权利益，因此对于承租人提出的购房条件我们不能从根本上对出租人的利益有负面影响。

实践中，在"同等条件"判断的优惠条件中，我们要具体问题具体分析，看是否能将其转化为金钱来衡量，以此来平衡出卖人，承租人和第三人的利益。

（四）、明确侵害承租人优先购买权行为的处罚措施

对于在实践中产生的出卖人或者第三人侵犯了承租人的优先购买权的问题，切实保障承租人的优先购买权制度的实施，我国立法应当规定对于侵害承租人优先购买权行为的处罚措施做出具体的规定，从而使优先购买权制度更加完善，使之操作性更加切合社会主义和谐社会的发展。笔者特此提出以下意见：

对于出卖人不履行通知义务或者采取其他方式侵犯承租人的优先购买权的，擅自将房屋出卖给第三人的，承租人应当在请求法院撤销出卖人和第三人的买卖合同关系的同时，请求法院确认出卖人与自己的买卖关系的成立。在此同时，若出卖人和第三人的买卖行为侵害到了承租人的合法权益，给承租人造成不必要的财产损失，那么在造成损失的范围内，出卖人应当承担赔偿责任。其次，如果出卖人与第三人为恶意串通，从而侵犯了承租人的优先购买权的，则出卖人和第三人应当承担连带责任。当然，如果是承租人的恶意诉讼，那么对出卖人和第三人造成损失的也应当承担损失的赔偿责任。