承租人连续两次租赁同一处门面房，租期均是5年，第三次续租时预交了房租，但双方未能就租金达成合意。租赁合同是否成立？

两度租房近十载

2000年3月，老王以25000元的价格承租了某小学门面房一间，做起了文具生意，租期为5年。由于地段优越、盈利颇丰,期满后，老王经与校方协商，于2005年7月签订了一份为期五年的续租合同，并一次性交纳了租金35000元。2009年8月，出租人通知老王，如果打算继续承租的话，需预交租金4万元。为继续承租这间门面房，老王于2009年8月将4万元钱缴给了校方，校方为老王开具了收据，载明收款事由为预收门面房租金。

俗话说，天有不测风云，人有旦夕祸福。2010年初，由于老伴腰椎间盘突出症复发，老王不得不到医院照顾老伴，生意无暇打点。无奈之下，老王遂将该门面房以年租金28000元的价格转给了小赵夫妇，期限至2011年1月14日。

租金租期起争议

随着第二个阶段租期将至，该地段房子租金看涨，经上级主管部门同意，校方决定上调租金，并分别于2010年1月、6月、7月三次发布关于门面房公开租赁的通知，将租赁期限调整为三年，租金为55000元，并明确了对预交4万元租金的原租赁户的处理方式，要求没有交齐租金的租户在一定期限内补齐，过期不交者视为自动放弃。

2010年7月房屋租赁期满，老王再次找到校方负责人协商续签租赁合同事宜。老王认为自己前两次与校方所签合同均是5年期，依据交易习惯，自己在2009年8月交的4万元是下一个5年期的租金，自己已经将租金交清，无需补交。而校方则认为双方不存在交易习惯问题，4万元是3年期的预付款，收据中已予以明确。双方争执不下，未能重新签订书面租赁合同。

矛盾激化上法庭

久商无果，校方一纸诉状将老王告上了法院，称2005年7月与被告签订房屋租赁合同一份，约定租赁期限五年，租金每年7200元（实交7000元）。现合同已到期，被告仍占用原告的房屋，要求解除租赁合同，由被告返还租赁房屋，赔偿租金损失2万元，并负担本案的诉讼费。被告老王辩称，原被告于2000年3月建立房屋租赁关系，租期为五年，一次性交纳租金25000元。第一次租赁期满后，双方又于2005年7月签订一份租期五年的租赁合同，被告一次性交纳租金35000元。2009年8月，原告以资金紧张为由，要求被告提前交纳下一个五年租期的租金，被告于2009年8月按照原告要求缴纳4万元，原告向被告出具了收据，因此，原告起诉要求解除租赁合同无事实和法律依据，要求依法驳回原告的诉讼请求。

法槌落下止纷争

丰县法院审理后认为，原告与被告于2005年7月签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。依据双方约定，合同到期后，被告能否继续租赁涉案房屋，应征得原告的同意，并重新签订房屋租赁合同。本案合同到期后，双方未能就涉案房屋的继续租赁达成合意，导致未重新签订书面租赁合同。根据合同法规定：“租赁期限为六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”对于被告主张双方存在五年期租赁交易习惯，预交的4万元租金系下一个五年租期的租金的问题，根据合同中关于期满续租的约定，不足以认定双方存在以五年为周期的租赁交易习惯。租赁合同尚未到期时，原告三次发布通知，告知租赁期限和租金问题，并明确了对预交租金的原租赁户的处理方式，这说明原告不认可双方形成下一个五年租期的合同，因此双方的租赁关系应视为不定期租赁。原告依法可随时要求解除租赁合同，但应给被告必要的准备时间腾空房屋。原告要求被告赔偿租金损失2万元的诉讼请求缺乏法律依据。遂判决解除原告与被告之间的不定期租赁合同，被告于判决生效后三十日内，将房屋腾空并返还给原告。同时按照原租赁标准600元／月向原告支付自2010年8月1日起至返还房屋时止实际使用期间的租金。驳回原告的其他诉讼请求。

法官释法

根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定：“租赁期限为六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”同时，《江苏省高级人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第三十二条亦作出规定：“房屋租赁合同约定的租赁期限届满后，承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议，原房屋租赁合同继续有效，租赁期间为不定期，当事人可以随时解除合同，但出租人解除房屋租赁合同的，必须给予承租人合理的准备时间。”