2012年1月10日李方与嘉丰房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，以银行按揭的方式购买美好家园D幢3单元305号房屋。合同约定房屋总价款50万元，嘉丰房地产开发有限公司于2012年8月30日向李方交房，如逾期30日交房，李方有权解除合同，嘉丰房地产开发有限公司退还李方全部已付款，并按付款的1%支付违约金。李方按买卖合同约定给付嘉丰房地产开发有限公司首付款20万元、银行贷款30万元。按银行贷款合同从2012年1月起每月还贷2500元。2012年9月1日嘉丰房地产开发有限公司通知李方于2012年10月10日办理交房手续。2012年9月3日李方因工死亡。2012年9月30日银行因为李方未按期还贷，通知嘉丰房地产开发有限公司履行保证责任。2012年10月5日嘉丰房地产开发有限公司代借款人偿还了剩余的银行贷款本息31.2万元。李方父母因与嘉丰房地产开发有限公司协商退房事宜未果，遂于2012年10月5日诉到法院要求嘉丰房地产开发有限公司退还李方交纳的首付款20万元、李方银行还款本息20000元及违约金5000元。

依法成立的合同受法律保护。李方与嘉丰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。李方按合同约定支付了房款，嘉丰房地产开发有限公司却未按合同约定的交房时间交房,构成违约，现李方父母按合同约定要求解除合同，依法应当得到法院的支持。但对于嘉丰房地产开发有限公司应当承担怎样的违约责任，存在两种意见。

第一种意见认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”嘉丰房地产开发有限公司退还李方交纳的首付款20万元、李方银行还款本息20000元及违约金5000元。

第二种意见认为双方之间签订了商品房买卖合同，李方的父母可以基于商品房买卖合同向嘉丰房地产开发有限公司主张合同的权利。如果李方的父母认为合同中双方约定的违约金低于李方支付的房屋总价款的贷款利息损失，可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定向法院请求调整增加。庭审中法官就上述法律规定向李方的父母进行释明，李方的父母请求调整违约金为房屋总价款50万元的8个月同期银行贷款利息。嘉丰房地产开发有限公司应当支付李方父母18.8元（购房款50万元减去嘉丰房地产开发有限公司偿还的银行贷款本息31.2万元）及50万元的8个月同期银行贷款利息。

承办人认为，合同的相对性原则是指合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向合同对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出请求，也不能擅自为第三人设定合同的义务，合同债权也主要受合同法的保护。该原则在合同法规则体系中具有基石性的地位，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定背离了合同相对性原则，错误地否定了当事人所遵循的合同，混淆了不同合同的主体地位和彼此之间的权利、义务与责任关系。房屋买卖合同发生于房屋购买人与开发商之间，而借款合同发生于银行与房屋购买人之间。依据合同相对性原则和该两类合同的约定，合同的权利、义务、责任仅发生在特定的合同相对人之间。在房屋买卖合同中，开发商作为出卖人向房屋购买人只承担合同约定的义务，而不能向第三人承担非合同项下的义务。在借款合同中，银行作为贷款人只能根据借款合同，享有向房屋购买人主张返还借款本金及利息的权利，而不能要求借款合同之外的第三人履行该义务。同时，尽管房屋买卖合同与借款合同有关联，但两者之间不是主、从合同关系，房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除时，并不必然导致借款合同被解除。在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，应根据合同法、担保法的相关规定进行处理，银行可以向购房人主张还款，出买人承担担保责任。出买人为防其退还购房人所有购房款后，购房人不偿还银行贷款款致其承担担保责任，可先行承担向银行承担担保责任后，退还剩余的购房款本金。商品房买卖双方再根据各自的过错承担相应的违约责任。综上，笔者同意第二种意见。